DSR과 은산분리 완화가 대출 시장에 끼칠 영향
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
부동산으로 국민들의 자금이 쏠리는 것도 경계를 했던 정부지만, 아무래도 1,500조 원을 넘은 가계부채가 심히 걱정이었던터라, 작년 예고한 DSR이 10월부터는 금융권 전반에 보다 체계적으로 적용될 예정입니다. 신DTI와 함께 대출 규제의 큰 축이 될 수 있는 DSR에 대해 잠시 살펴보고 최근 은산분리 완화와 관련돼 법안도 통과한 부분이 어떻게 적용될지도 짚어보겠습니다.
연간 모든 대출 원리금을 소득으로 나눈 값,
80% 유력, 저소득자 대출 더욱 어려워져
그동안 단계적으로 적용된 대출 규제 정책을 보면, 부동산 관련 대출 희망자에게 지역적으로는 상황에 따라 LTV 30~70%로 강화하고, 신DTI를 통해 주택담보대출 시 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득으로 나눠 다주택자 혹은 추가 주택 매수 희망자의 대출 금액을 낮췄습니다. 이런 상황에서 금융 규제가 중심이었던 지난 9.13 부동산 대책을 통해 2주택 이상 소유자의 주택 구입을 위한 신규 대출을 사실상 막았고, 1주택자의 추가 주택 매수에 있어서도 주거 조건이 없다면 고가 주택에 대해 신규 대출을 제한합니다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라, 1년 간 갚을 개인의 모든 대출 원리금을 소득으로 나눠, 부동산으로 흘러갈 추가 자금의 경로를 차단하고, 가계부채 또한 낮출 목적으로 지난 기간에는 1금융권과 상호금융을 중심으로 시범운영을 거쳤습니다. 하지만 추석이 지난 후부터는 제 2금융권까지 확대하고, 정부가 나서 이 비율을 80%로 권고할 것으로 예상됨에 따라 금융권 전반에 빡빡한 DSR이 적용될 것으로 예상됩니다.
DSR이 특징이라고 한다면, 그 어떤 규제보다 대출자의 ‘상환 능력’을 엄격히 따지기 때문에 소득이 낮을 수록 대출 가능 금액이 적어진다는 것입니다. 개인 상황에 따라 다르지만, 여기서 주목할 점은 전세대출이나 마이너스통장, 자동차 할부 등 다양한 부채가 있는 대출자의 경우, 정부가 DSR을 80% 수준으로 권고할 경우 대출 가능 금액이 일반적으로 1억 원에서 3~4억 원까지 감소할 것으로 예상되며, 특히 그 감소폭이 저소득자에 더 큰 모습을 보입니다. 통계청 자료를 바탕으로 살펴보니, 우리나라 소득 10분위 중 상위 40%, 그러니까 소득 7분위부터 10분위까지는 그래도 지난 3년 간 소득 대비 가처분 소득이 증가세에 있어 현금이 많으신 분들은 딱히 대출이 없이도 생활이 가능한데, 생활 자금 마련 등 실제로 크고 작은 대출이 생계에 중요한 부분을 차지하는 소득 1분위부터 6분위까지는 정체 상태이거나 감소 추세더군요. 이렇게 정부가 가계부채를 감소시키기 위해 강력한 정책을 시행하는데, 저소득층 부담이 더 커질 확률이 있다니 실제로 그렇게 진행될 지 매우 궁금해지는 부분입니다.
저소득층과 중/저신용자 대출 제한,
고금리 시장으로 몰리는 현상 주시 필요
실제로 2018년 3월부터 시중은행을 시작으로, 7월에는 상호금융이 DSR을 적용해 본 결과, 신규 가계대출 규모가 감소해 저축은행 등 제2금융권에도 제도가 도입되면 금융권에서는 가계대출이 어려워질 것 같기는 합니다. 다만, 위에서도 언급했듯 저소득층, 중저신용자들의 생계형 대출조차 제한돼 오히려 대부업 등 고금리 시장에 이들이 발담그지는 않을지 아직은 알 수가 없는 상황입니다. 대출 이유는 많고 더욱 다양한 상황이 있겠지만, 대표적인 시나리오는 3가지 정도입니다. 삶에 대출이 반드시 필요했던 분들이 아니면 생활비를 아껴가며 대출을 일으키지 않을 것이라는 시나리오가 하나, 생활에 대출이 반드시 필요한 분들 하나, 그리고 다소 상환 능력이 떨어지더라도 어떻게든 주식이든 부동산이든 투자를 통해 자산을 늘리려는 분들이 하나입니다.
생활비를 아끼면 생활이 가능한 분들은 정부가 권고하는대로 대출을 옥죄고 빠듯한 생활을 영위하면서 아주 적당한 대출만을 일으켜 생활하면 됩니다. 하지만, 대출이 일상에 꼭 필요하거나 투자 여력을 유지해 자산 증식을 여전히 노리는 분들은 모자란 금액을 충당해야하는 상황에 놓입니다. 저는 어떻게든 자산 증식을 위해 부동산을 매수할 희망을 놓지 않는 분들을 솔직히 이해가 갑니다. 정부가 많은 노력을 들여도 아직까지는 부동산 시세가 잡히지 않고 있는 것이 사실이며, 조정기가 곧 찾아온다면 이 시기를 놓치고 싶지 않은 분들이 분명 있을 것이라고 생각하기 때문입니다. 근로 소득으로만 가지고 너무 힘든 일상을 살고 있다면, 그런 꿈을 꾸는 것까지 뭐라고 할 수는 없는 노릇이니까요. 다만, 이번 정책으로 대출이 필요한 적기에 충분한 대출이 일어나지 않아 급한 마음에 고금리에 손을 뻗는 분들이 많아질까 우려스러운 것도 사실입니다. 이 부분은 집행 이후 시장 흐름을 좀 지켜봐야하겠지만, 꽤나 일어날 가능성이 높아보입니다. 부동산 시세가 다시 불이 붙어 이자보다 더 많은 시세 차익이 예상되는 순간 이성을 잃을 수도 있기 때문입니다.
중금리 대출 가능한 P2P 금융,
은산분리 완화된 인터넷 전문은행도 고려
대출을 일부러 일으킬 필요는 없지만, 대출이 꼭 필요한 경우 최근에는 중금리 대출을 제공하는 P2P 금융을 추가적으로 고려할 필요는 있습니다. 대출 관련해 혹시나 해서 언급하는 부분인데, P2P 금융에 대해 확실하게 알고 투자나 대출을 진행하는 것이 좋기 때문에 몇 가지 적어봅니다. 결론부터 말하면, 중금리 투자와 대출을 연결하는 지금의 P2P 금융 업체들에 접근하는 것은 고금리에 손대는 것보다 100배는 낫다고 생각합니다. 조건은, 해당 업체의 건전성과 전문성을 검토하는 일입니다. P2P 금융도 업체에 따라 모든 대출 희망자에 대출해주지 않습니다. 현재 개인신용대출 분야 1위 업체인 렌딧의 경우 외부 신용평가정보사의 정보와 자체심사모델을 통해 대출자의 상환능력이 의심될 경우 대출을 거부하고 대출이 가능한 분들도 대출 금리와 대출 금액을 산정하여 상당히 양호한 연체율과 부실율을 기록하고 있습니다. 대출자 입장에서는 이런 중금리를 제공하는 P2P 서비스를 활용하면 큰 금액을 대출받기는 어렵지만 2천만 원 내외의 금액을 융통해 보는 것이 개인적으로는 좋은 접근이라고 생각합니다. 얘기가 나온 김에 이런 테크핀 회사들은 대출자와 투자자를 연결시키고 있는데, 투자의 경우 더욱 조심스러운 접근을 해야합니다. 진심으로 금융 부문의 혁신과 투자자, 대출자의 희망으로 거듭나고 싶은 목적으로 운영되는 회사가 있는가하면, 그렇지 않은 회사들도 있거든요. 개인적으로는 부동산 담보대출 상품과 개인신용대출은 아주 좋은 재테크 방법이 될 수 있고, 부동산 PF 상품과 동산 관련 대출은 솔직히 위험해 보이더군요.
최근 은산분리 완화의 정책의 일환으로 ‘인터넷전문은행 설립 및 운영에 관한 특례법’이 통과됐습니다. 결과적으로 인터넷전문은행에 대해 산업자본의 지분 상한이 34%로 높어졌는데, 현재 언론에서는 이 법안 통과가 ‘재벌 은행화’에만 초점이 맞춰진 것 같습니다. 틀린 얘기는 아니지만, 한편으로는 3개월 뒤부터는 케이뱅크나 카카오뱅크에서 중금리 대출 서비스 확대나 아파트 담보대출 등을 자체적으로(아마도 자기자본대출) 시행할 수도 있을 전망입니다. 생활에 대출이 반드시 필요한 분들이라면 고금리를 고려하기 전 추가적으로 제공되는 다양한 서비스들을 고려하고 있어야합니다.
DSR이 제2금융권까지 적용돼 가져올 결과에 대해서는 단언할 수는 없지만, 현 정부는 다주택자 등 투자나 투기를 통해 자산 증식을 하는 사람들에 규제를 가하는 한편, 은산분리 완화 등 우려를 표하는 정책을 시행하면서도 서민금융의 큰 방향을 보여주고 있습니다. 정책이 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있지만 묵묵히 생각하는 큰 방향을 실행에 옮기려고 하는 모습은 인상적입니다. 현재의 변화들로 어떤 현상들이 벌어지는 지는 내년 상반기나 돼야 윤곽이 나오겠네요, 특히 중금리 투자와 대출을 취급하는 회사들과 인터넷 전문은행의 모습이 더욱 궁금하기도 하네요.
