2019년 서울 아파트 전세 체크리스트 3
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
지난 3~4년 간의 부동산 상승기를 눈 앞의 불구경으로 남겼습니다. 아마 저처럼 많은 30~40대 무주택자들의 한숨도 깊어졌을 텐데요. 아쉬움을 뒤로하고, 현실에 충실하자며 마음을 다잡는 분들이 역시나 전세 입주를 다시, 혹은 갱신할 생각을 하고 계실 수도 있겠습니다. 현재까지의 부동산 시장과 정책 흐름의 변동 사항을 반영해 좀 더 신경 쓸 부분들을 짚어드립니다.
체크포인트 1.
입주 희망 주택의 임대사업등록 여부 확인
첫 번째 체크포인트는 부동산 중개소 방문 전, 헛걸음 방지용 체크포인트이자 상당히 중요한 부분입니다. 입주 후 후회 방지 체크포인트이기도 합니다. 전체 임대 시장을 고려했을 때 아직도 등록한 임대사업자 수는 매우 적지만, 2018년 9월 기준 전국 임대사업자 수 약 37만 명, 임대 주택 수는 약 127만 여 가구로 누적 집계됐습니다. 2017년 말 26만 명 수준에 비하면 그래도 오름폭이 큰 편이었습니다.
다시 말하면, 전월세로 인기 있을만한 지역에 다주택자의 임대물량이 많이 생겼음을 의미합니다. 주택임대사업자들은 정부로부터 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상 상한선 5%를 준수해야만 합니다. 반대로 말하면, 주택임대사업자로 등록하지 않은 인기 지역 내 주택에 전세 입주를 할 경우 2년 후 임대료 인상 문제로 얼굴을 붉힐 가능성이 높아, 웬만하면 임대사업자로 등록된 집으로 입주하는 것이 좋다는 의미입니다. 일단, 관심 있는 주택이 임대사업물량인지 확인하는 방법은 렌트홈을 통해 쉽게 알 수 있습니다.
물량 수뿐만 아니라 임대주택 기간도 알 수 있습니다.
일단 8년짜리 장기일반민간임대주택으로 지정된 주택이면 정말 좋겠죠. 집주인은 반드시 8년의 임대기간을 준수해야 정부로부터 세제 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 불합리한 임대료 인상으로 뜻하지 않게 집을 비울 상황을 미연에 방지할 수 있습니다.
체크포인트 2.
전세가 추이와 원인 규명
아쉽지만 어쨌든 전세 입주를 고려 중이라면 현재 부동산 경기 사이클을 참고해 현시점에서 상승 혹은 하락을 점쳐볼 수 있습니다. 몇 가지 기준을 통해 내가 관심 있는 주택의 전세가가 하락할지 상승할지 점검하고 혹시 전세 하락장에 접어들 수 있다고 판단되면 입주를 6개월이라도 미루는 것이 좋습니다.
입주할 단지가 A+, A급 지역/단지에 위치했는가
기존에는 지역의 등급을 나눌 때 A+ 지역이라고 한다면 쉽게 강남 4구(강남구, 송파구, 서초구, 강동구)를, A급은 서울 마포구, 성동구, 용산구 정도로 생각하고 B급, C급 지역까지 나눴습니다. 하지만 최근에는 함께 고려할 부분이 해당 지역에 신규 물량 공급이 있었는지도 고려해야 합니다. 멀리 가지 않고도, 해당 지역에 신규 물량 공급이 있었으면 그 단지가 A급, A+급 단지입니다.
어쨌든 지난 3~4년 간 전국적으로 주택 가격 상승이 이뤄졌지만, '똘똘한 한 채' 트렌드까지 겹치며 A+, A급 지역이나 단지의 절대적 상승가와 상승률이 최고치에 다다랐습니다. 이런 곳에서는 매매가와 전세가 갭이 가장 많이 벌어지는 경향이 있습니다. 최고 수준의 매매가 거래가 이뤄지므로, 매매가가 의도적인 작전 세력에 의해 떨어지지 않는 이상 전세가는 정체하거나 상승할 가능성이 높습니다. 그러다 보니 A+ 지역의 경우 올해 입주를 염두에 두고 있다면 맘 편히 ASAP으로 입주하시는 게 나으실 것입니다. 입주 후 5년~10년 사이 매매가 최고치를 기록하는 경우가 일반적이니 전세가도 우상향 하는 모습을 보여줍니다.
하지만 그렇지 않은 경우에는 내가 관심 있는 주택이나 단지의 지난 3년 전세가 동향을 추가적으로 체크해야 합니다. 혹시 최근 전세가의 폭등이 있었다면, 주변 신규 단지의 매매가에 영향받아 전세가도 수요와 무관하게 따라 올라갔을 가능성이 있기 때문입니다. 그렇다면 전세가는 하락할 가능성이 있는 시기로 접어들었을 수 있다고 생각해야 합니다. 물론, 예전부터 꾸준한 수요를 창출하던 지역은 예외입니다. 좋은 예로, 최근 입주한 신반포 아크로리버뷰와 함께 직접 마주하고 있는 신반포청구와 같은 단지를 함께 놓고 보는 것입니다. 아마도 전세가가 생각보다 안정적으로 유지될 것인데 애초에 이 단지는 전세 수요가 꾸준했기 때문입니다. 김포한강신도시나 고덕동과 같이 신도시가 형성됐거나 신도시급 신규 물량이 공급된 지역의 전세가는 아마 반포동과는 사뭇 다른 모습을 보여줄 수 있습니다.
반포 아크로리버뷰 인근 신반포 청구나 뉴코아 25차가 좋은 예신규 분양되는 대단지 전세 입주인가
시기적으로 현재 입주를 앞둔 신규 대단지의 경우, 입주 전 입주자를 구하려는 물량이 터져 나와 특정 기간 전세가가 낮아지는 현상을 보입니다. 하지만 신규 주택의 전세 입주 수요도 일반적으로 시간을 갖고 꾸준히 형성돼 매매가를 추격하는 모양새로 변하기 때문에 혹시 지금 대규모 입주 예정인 신규 단지의 전세가가 불안한 조짐을 보일 경우 바로 입주하시면 되고, 입주에 시간이 꽤 남은 경우에는 좀 더 기다려보시는 것이 좋습니다. 송파구 헬리오시티를 생각해보시면 이해가 쉽습니다. 지금은 세입자를 구하기 위해 난리라는 기사를 접할 수도 있지만, 2년 내에 회복하고 매매가 상승과 함께 전세가도 따라 올라갈 가능성이 높습니다.
동남권의 블랙홀로 여겨지는 송파구 헬리오시티 (출처: 동아일보)체크포인트 3.
전세반환보증보험 가입 검토 필요
생각보다 많은 사람들이 알고 있지만 가입하지 않은 것 중 하나가 전세반환보증보험입니다. 전세반환보증보험은 솔직히 부동산 활황기나 입주 물량이 적은 시기에는 가입하지 않아도 별 문제가 없었을 수 있습니다. 하지만, 수도권을 중심으로 신규 입주 물량이 지속적으로 공급되고 있고, 정부에서 신혼부부와 저소득층에 대한 지원 확충, 부동산 잠김 현상이 함께 나타나면서 수도권이나 서울 비인기지역 전세 입주를 고려하거나 기간을 더 가져갈 입주자에게는 전세반환보증보험에 가입하는 것이 좋겠다는 생각이 듭니다.
그렇지 않아도, 일부 지역에서 전세가는 오르면서 매매가가 하락하는 현상으로 세입자에 전세 보증금을 돌려주지 못하는 현상이 벌어지기도 하는데 '깡통 전세'라는 용어로 회자되는 이 현상은 수도권과 비인기지역을 중심으로 확산될 조짐도 보이고 있습니다. 혹시 관심 있는 주택이나 단지의 매매가가 상품이나 입지 가치 대비 덩달아 오른 조짐이 강하고, 전세가의 이유모를 상승 구간이 나타난다면 가입하시길 권유드립니다. 돈 못 받으면, HUG가 대신 지급하는 보험 상품입니다. 원래는 집주인 동의를 받아야 가입할 수 있어서 눈치 보인다는 분들이 많았는데, 2018년 2월부터는 집주인 동의와 무관하게 가입할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)를 통해 가입할 수 있습니다2015년~16년 결혼 후 전세 입주한 신혼부부들이 답답한 마음에 대출을 크게 일으켜 집을 사는 것이 좋겠다고 생각할 수는 있지만, 절대적인 자산 수준의 차이로 '똘똘한 한 채'가 아닌 '애매한 한 채'를 매수할 수밖에 없는 경우가 많은데, 이럴 경우 확실한 주택이나 단지가 아니면 참아야 합니다. 아쉽지만, 어떤 단지나 지역이 거품이 꼈던 것인지는 시간이 지나 봐야 아는 부분이라, 한 번 정도의 전세 입주를 더 권고드리고 있습니다. 아무튼 전세 입주가 불가피한 분들의 경우는 위에 언급한 부분들을 따져 입주를 결정하는 것이 좋겠습니다.
