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by 찰리오빠 Nov 13. 2018

가계부채 1,500조보다 무섭다는 그것

평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산

한국은행의 12월 기준금리 인상에 대한 의견이 분분합니다. 논쟁 이유를 거시적으로 접근한다면 아마도 ‘가계부채’와 ‘경기침체’ 등과 같은 주제가 나올텐데요, 가계부채의 경우 2018년 6월 기준 1,500조 원에 육박하며 가계경제에 적신호가 켜졌다는 반응이 많았습니다.

하지만 글로벌 및 내수 경기 변동성 확대, 국내 부동산 시장 침체(2019년 트럼프가 SOC 시작 못하면 미국 부동산도 침체될 수 있습니다)가 예상되는 시점에서 가계부채 1,500조 원보다 더 무서운 것이 있습니다. 오늘은 이 1,500조 원보다 ‘폭발력 강한 숨은 부채’ 대해 알아보겠습니다.

국내 가계부채 선정 기준,
국제 기준 간과하고 국내 시장 특수성 결여

우리나라 가계부채 1,500조 원의 대부분은 부동산담보대출, 신용대출(신용카드 사용액 포함) 등입니다. 그런데 2018년 8월 키움증권 리서치센터가 발간한 2018년 가계부채 보고서에 따르면, 국내 가계부채 선정 기준은 협소한 정의이며, 국내 시장 상황의 특수성을 반영하지 않은 수치라고 주장합니다.

실질 가계부채가 2,300조 원이라는 키움증권과 국제 기준이 적용된 BIS의 자료

국제기준에 따르면, 가계부채 산정에는 개인 사업자 대출이 포함돼야합니다. 그리고 위에 언급한 국내 시장 상황의 특수성으로 ‘전세 제도’로 부터 나온, 집주인의 전세금도 포함이 돼야 현실적인 수치가 나온다는 점에 동의 합니다. 전세금은 계약종료 시 세입자에 돌려줘야 하는 일종의 자산이자 빚입니다. 이렇게 개인 사업자 대출과 집주인의 전세금(전세보증금)을 국제 기준과 한국의 특수적 상황을 고려해 재산정하면 약 800조 원이 추가되, 실질 가계부채는 2,300조 원이 된다는 것입니다.

추가된 800조 원,
‘깡통 전세’와 ‘내수 침체’시 독

문제는 한국이 현재 미-중 무역 전쟁으로 인한 수출 타격, 내수 시장 침체, 실업률 증가, 부동산 시장 침체기을 목전에 뒀다는 사실이고, 그로 인해 이 800조 원의 건전성이 심하게 악화될 가능성이 높다는 점입니다. 1,500조 원보다 무서운 800조 원이라고 생각합니다.

일단, 현재 개인 사업자 대출과 쌍벽을 이루는 부채는 임대사업자 대출과 소상공인 대출로 형성된 부채입니다. 2014년 이후 부동산 활황기로 임대사업 관련 대출이 증가하고 있었고, 2018년 초 정부에서 임대사업자 등록을 독려하기까지 하며 임대 관련 개인 사업자 대출이 크게 증가했습니다. 2018년 11월 한국은행의 통화신용정책보고서를 봐도, 부동산 관련 대출이 대출 기여율에 큰 영향을 줬다는 사실을 알 수 있습니다.

부동산 관련 대출 기여율 및 가계 대출과 아파트 가격/거래량의 상관 관계 (출처: 2018 통화신용정책보고서, 한국은행)

임대를 통한 대출은 기본적으로 자산 가격이 상승할 것이라는 기대감에 레버리지 투자를 진행한 것으로 해석되는데요, 자산 가격이 떨어지거나 세입자를 구하지 못할 시 상환 능력이 떨어집니다.

소상공인 대출의 경우에도 올해와 내년, 내수 경기 침체로 인해 상환 능력이 약해지거나, 폐점으로도 이어질 수 있는 여지가 많은 상황입니다. 소상공인 대출이 경기 불황에 리스크가 큰 이유죠.

임대에서는 공실률이 증가, 소상공인들의 폐업 수도 여전합니다 (출처: 2018 가계부채 보고서, 키움증권)

또 다른 한 축은 집주인의 전세금(전세보증금)입니다. 이 또한 한국의 특수성으로 실제 가계부채 산정 기준에서 빠져있었는데요, 부동산 침체기에는 ‘깡통 전세’가 증가하면서 악성으로 변질될 가능성이 높습니다.

최근 지방을 중심으로 ‘깡통 전세’가 속출하고 있는데요, 실제로 경상남도 창원의 한 단지의 경우 전세가 2.7억 원인데, 시세 불황으로 매매가가 2.5억 원까지 떨어졌습니다. 집주인이 세입자에 돌려줄 전세금이 없고, 추가적인 금융권 대출이 불가하다면 잠잠했던 뇌관이 터지는 꼴이 됩니다. 현재 서울과 수도권의 매매가 대비 전세가율 평균은 60%지만, 부동산 침체기에 꾸준히 전세가가 상승하고 매매가가 소폭 하락하는 추세를 보이는 상황에서 수도권에서 집단적인 ‘깡통 전세 대란’이 발생할 가능성이 없다고 할 수는 없습니다.

가계부채 증가세와 총액이 우려스럽다고 운운하지만, 실제로 규제는 부동산 담보대출 규제 등에 국한돼 있었습니다. 최근 실거주 목적 외 부동산 매수를 막고자 금융 규제도 강화한 점은 다행입니다. 하지만, 정말 2019년부터 경제 불황과 부동산 시장 침체기가 도래한다면 1,500조 원보다 무서운 800조 원이 어떤 영향을 줄 지 벌써부터 우려스럽습니다.

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