비소구 주택담보대출이 뭔데요??
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
적격대출에도 비소구 주담대 도입,
비소구 주택담보대출이란?
내 집 마련이 쉽지 않은 실수요자를 위해 정부에서는 여러 정책 모기지 상품을 제공하고 있는데요, 대표적인 상품이 보금자리론, 디딤돌 대출, 적격대출입니다. 주택 매수를 고려하며 대출을 알아본 분들이라면 아실텐데요, 디딤돌 대출과 보금자리론은 이미 비소구 주담대 제도가 도입된 상태입니다. 최근 비소구 주담대가 적격대출에도 적용된다고 합니다. 다른 말로는 적격대출 유한 책임제라고도 하며, 미국에서는 비소구 주담대가 보편적이라고 합니다.
혹시 비소구 주담대가 뭔지 모르시는 분들을 위해 잠시 설명하자면, 일반적인 주담대는 주택을 담보로 대출받은 차입자가 채무에 대해 무한한 책임을 부담하고 있습니다. 차입자가 채무불이행을 선언하면 담보를 잡고 있는 금융권 등에서 주택에 대한 법적 절차(압류 및 강제 경매 등)를 진행하죠. 이것이 소구 대출입니다.
반면 비소구 주택담보대출은 주택 매매가가 대출받은 금액보다 낮아질 경우 주택만 포기하면 더 이상 대출금 상환 의무를 지지 않는 것이 특징입니다. 이론적으로, 5억 원짜리 집을 담보로 2억 원의 주담대를 받은 채무자가 있는데 매매가가 1억 9천만 원으로 하락한다면, 1억 9천만 원까지 책임진 것으로 하고, 담보를 잡았던 금융회사가 나머지 1천만 원을 자체 손실 처리합니다. 주택 시세 하락 위험을 채무자와 금융회사가 함께 부담하는 것이죠.
디딤돌 대출의 경우 부부합산 연소득 6,000만 원 이하(생애최초 시 연 7,000만 원) 무주택 가구가 주택 매수 시 최대 2억 원까지 대출해주는 상품이며, 보금자리론 또한 부부합산 연소득 7,000만 원 이하 무주택자에 제공되던 대출 상품입니다.
적격대출에 도입된 비소구 주담대,
조건과 금리 수준은?
적격대출은 은행이 판매한 주담대 중 일정 조건을 충족하는 대출 채권을 주택금융공사가 넘겨받아 유동화해주는 상품으로 금리가 낮은 것이 특징입니다. 정부의 공적자금이 투입되지만, 은행 입장에서는 부동산 시장 변동성에 따른 부실화 부담을 덜고 차주는 이자 비용을 낮출 수 있죠.
본론으로 돌아와서, 정부의 대표 정책 모기지 상품 중 하나인 이 ‘적격대출’에도 이 비소구 주담대가 적용된다는 의미입니다. 요약하면 무주택자의 주택 매수비용으로 부부합산 소득 7,000만 원 이하일 경우 신청할 수 있고, 금리 수준은 2018년 11월 기준 3.25~4.16%로 최초 금리로 만기까지(10~30년) 고정 또는 5년 단위 금리 조정 조건이라고 합니다. 매수를 희망하는 주택 가격은 9억 원 이하, 최대 대출 가능 금액은 5억 원 이하입니다. 장기 대출을 고려하는 분께 가장 적합한 상품입니다.
상승하고 있는 시중금리가 실질 대출금리에 반영되고 있고, 자산이 다소 부족한 매수 희망자가 고려할 할 수 있는 주택 시세 범위를 생각해볼 때, 장기 고정 금리로 대출받으시면 좋겠다는 생각이 듭니다.
경기 불황과 부동산 시세 하락 예측 시점,
비소구 주담대 확산 배경 진의는 무엇일까?
이번 적격대출의 비소구 주담대 도입은 현 정부와 금융위원회의 서민, 실수요자 금융 지원 방안에 따른 것으로, 주택 매수 후 주택 가격 하락으로 인한 피해를 방지하는 채무자 보호 조치의 일환으로 볼 수도 있습니다. 그런데 솔직히 맥락은 잘 모르겠습니다.
서민과 실수요자에 혜택은 강화하지만 한편으로는 주택 시장에서 비소구 주담대를 받는다는 것은 채무자 입장에서 전략적 파산 옵션을 갖는 것과 같습니다. 자연스럽게 금융권에서는 대출 심사가 강화되겠죠.
한편으로 가계부채 1,600조 원을 향하고 있는 시점에서 왜 지금인가? 역효과는 없나? 하는 생각도 듭니다. 국내 기준금리 인상과 이로 인한 대출 이자부담, 부동산 침체기 진입으로 주택 시세 하락 등 대부분의 지표가 먹구름으로 예상되는 시점에서 비소구 주담대 적용 상품을 늘린다는 것은 의도를 알기 어렵습니다. 부동산 시세 하락 시 대출 상환을 쉽게 포기하는 분들도 생길 것이고, 이 같은 현상이 동시에 발생한다면 주택 시세가 연쇄 다발적으로 하락할 수도 있다고 보이는데 말이죠.
앞으로 관련 제도의 혜택을 보는 분들이 얼마나 있고, 실제 어떤 현상들이 전개될지 주의 깊게 지켜보면 좋겠습니다.
