무주택자에게 2019년 종부세 개정안이 중요한 이유
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
12월 8일 종합부동산세 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 결론부터 말하면 9.13 부동산 대책 당시 발표된 내용이 대부분 반영돼 있고, 3 주택 이상 다주택자나 고가주택 2 주택 이상 소유자 등 정부가 규정한 다주택자는 경우에 따라 급상승하는 종합부동산세(종부세)를 내년부터 목격하게 됩니다.
정부는 다주택자가 2019년부터 2022년까지 부과될 종부세를 확인하고, 매물을 시장에 내놓을 것을 기대하고 있습니다. 정부가 유도한 상황이 벌어질 경우 가장 발 빠르게 움직여야 할 분들은 누구일까요? 당연히 무주택자입니다. 현재까지 집행되거나 향후 고려되는 대부분의 부동산 정책은 그 정책 효과가 무주택자들의 수혜 여부에 맞춰져 있습니다. 오늘은 다주택자가 2019년부터 매물을 내놓는다는 가정하에 벌어질 수 있는 일들을 살펴보겠습니다.
조정된 가격으로 떠도는 매물,
정책 효과일까 경기 침체 때문일까?
대부분 무주택자의 관심지역은 현재 투기지역 등 조정대상지역으로 설정돼 있습니다. 개정안대로라면 조정대상지역 내 2주택자 보유세 부담 상한은 현행 150%에서 200%로, 3주택자 이상은 300%의 상승률을 경험하게 돼 내년과 후년 다주택자 매물이 시장에 등장할 것으로 생각됩니다.
이유는 2019년부터 국내뿐만 아니라 글로벌 경기 침체 신호가 감지되고 있기 때문입니다. 집값 안정화는 정책보다 거시 경제의 영향을 더 받는다는 것을 1997년 IMF, 2003년 카드대란, 2008년 글로벌 금융위기 등을 통해 꾸준히 경험하고 있습니다. 2005년 종합부동산세 정책은 단기간 효과가 있었다는 주장도 있지만, 실제로 카드대란이라는 거시 경제 이슈때문이라는 분석도 많습니다.
GDP와 국내 아파트 가격 지수 추이 (출처: OBS 웹진)확률적으로 조정된 가격으로 인기 지역 매물이 떠돌 가능성이 더 높아 보입니다. 조정은 얼마나 될까요? 모를 일이지만, 30평대 서울 아파트 한 채가 평균 8억 원을 돌파한만큼 조정을 받더라도 반토막 수준까지는 아닐 겁니다. 그래서 무주택자는 문제가 생깁니다.
줍줍도 비싼 실수요자,
무주택자만 대출 규제 완화할까?
살고 싶은 몇몇 매물이 시장에 떠돌기 시작하지만 그렇지 않아도 집값이 하락할까 걱정하는 실수요자에 현재 대출 규제가 함께 발목을 잡을 수 있습니다. 현재 실수요자는 다주택자와 거의 유사한 LTV 규제를 받고 있습니다. 집값이 크게 하락한 상태가 아니라면 매수를 시도하기도 어려울 수 있습니다. 매매가는 하락하고 있는데, 거래량이 증가하지 않는다면 정부든 금융당국이든 무주택자에 한해 대출 규제를 완화해줘야 거래량이 발생합니다.
무주택자와 유주택자의 대출 규제 수준이 유사한 현재 (출처: 경향신문)어떤 이유로든 집값이 하락하는 일이 발생한다면 실거주 목적의 무주택자를 겨냥한 ‘핀셋 규제 완화’ 정책이 등장할 수 있습니다. 대출 규제가 완화되면 그제야 거래량이 숨통을 틀 수 있습니다.
여전한 가계부채 개선 문제,
대출 금리 낮출 가능성은?
이론적으로 기준금리가 인상되면 ‘금리는 방향성’이라는 메시지와 함께 점차적으로 대출 금리는 상승하는 것이 맞습니다. 하지만, 위에 언급한 상황이 벌어져 실거주 목적 무주택자의 대출 규제가 완화된다면 가계부채의 질적 개선책이 필요한 정부의 방향성과 상충할 수 있습니다. 집값이 안정되면 금융당국에서 어떤 금리 방향성을 제시할까요?
만일 당국이 실거주 목적 무주택자 대상으로 대출 규제도 완화하며 금리를 동결한다면 2020년은 무주택자가 주택을 매수하기에 아주 좋은 해가 될 수 있습니다. 현재 시점에서는 국고채 50년 물 금리 확인을 통해 간접적으로 알 수 있는데요, 최근 6,000억 원 수준으로 발행해 1.950%의 금리가 책정됐습니다. 참고로 2018년 9월 50년 만기 국고채 낙찰 금리는 2.090%였습니다. 국고채 50년 물의 경우 금리 인상이 예상된다면 그 수요가 부족해 발행이 취소되기도 하는데, 그렇지 않았던 것을 보면 우리나라의 추가 금리 인상 가능성이 낮다고 판단할 수 있습니다.
이번 부동산 활황기에 여전히 무주택자로 남은 분들은 언제 또 매수 타이밍이 올지 노심초사하실 텐데요, 많은 부동산 전문가들이 언급한 것처럼 부동산 매수는 정책의 흐름을 잘 읽고 거기에 발맞춰 대응할 때 성공할 수 있다고 합니다. 보유세 카드까지 나온 상황에서 2019년부터의 시세와 정책 변화가 어떤지 잘 살펴본다면 생각보다 빨리 매수 타이밍이 올 수도 있을 것 같습니다.
