2019년 서울 아파트 시장은 상승 전환할까?
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
정부의 다양한 수요 억제책이 통한 탓인지 최근 우리나라 부동산 시장은 다수 지역에서 조정장을 형성하고 있습니다. 이런 트렌드가 장기적으로 유지될 수 있을 것인지에 대해서는 의견이 분분하지만, 2019년에도 서울 및 일부 수도권 아파트 시세 상승을 자극하는 요소들이 적지 않습니다. 오히려 조정기 후 집값 양극화가 더 심해질 가능성도 부인할 수가 없는데요, 그 이유를 몇 가지 짚어보겠습니다.
2020년까지 서울 신규 아파트 입주 증가,
2021년부터 급락하는 신규 물량
최근 몇 년간 서울 집값 상승세를 주도했던 요인 중 하나로 신규 아파트를 꼽습니다. 신규 아파트는 재건축과 재개발, 서울 강서구 마곡지구와 같은 택지 개발을 통해 공급돼 왔었는데요, 예정된 신규 아파트 입주 물량을 봤을 때 2020년까지 꾸준히 증가하는 트렌드를 보입니다.
2020년까지 서울 신규 입주 물량은 증가세, 2021년부터 급락합니다 (출처: 부동산 114)서울의 신규 아파트는 실거주뿐만 아니라 투자 수요도 상당하기 때문에, 해당 지역 시세에 큰 영향을 미칩니다. 일반적으로 신규 아파트의 상품 프리미엄은 10년 정도 효력을 발휘하는 것으로 보고 있는데요, 과연 지속적인 신규 물량 공급에도 안정적인 시세 유지가 가능할지 주목해볼 부분입니다.
여기에 각종 규제로 인해 2021년부터 신규 입주 물량이 급락하는 것은 우려스러운 부분인데요, 신규 아파트가 시세 상승을 견인하던 중 신규 물량 공급이 끊긴다면 오히려 신규 아파트 품귀 현상이 벌어질 가능성을 점쳐볼 수 있습니다.
3기 신도시 선입주 + 광역 교통망 후개통
혹은 3기 신도시 베드타운화가 줄 영향
이번에 발표된 3기 신도시는 자급자족적 성격을 띄거나 교통망이 획기적으로 개선될 수 있는 가능성을 제시해 기존 택지개발과는 차별화된 목적하에 진행됩니다. 상당히 고무적인 일이지만, 현재 다수의 전문가들이 우려하듯 신도시 입주 시기와 교통망 개통 시기가 어긋나거나, 신도시의 자족 기능이 상실된다면 오히려 서울 부동산 가치를 더 올려줄 가능성이 높습니다.
GTX 착공 시기를 당긴 이유는 리스크를 줄이기 위함입니다 (출처: 연합뉴스)앞서 언급한 대로 3기 신도시의 성공은 적절한 시기에 광역 교통망이 제공되거나 자급 도시로서 기업 유치가 원활해야만 가능합니다. GTX-A 노선은 2023년 완공을 목표로 2018년 12월 27일 착공식을 가졌습니다. GTX-C 노선도 조기 착공이 유력한데, 이렇게 정부의 빠른 대응은 리스크가 크기 때문이라고 이해해야 합니다. 개통 전까지 시공 과정 혹은 주민 갈등 등과 같은 이슈에 잘 대처하지 못한다면 3기 신도시에 입주민들의 불편은 물론, GTX로 영향받은 서울 주요 지역의 부동산 시세만 상승시킬 수 있기 때문입니다. GTX 2개 이상의 노선이 지날 강남구 삼성동, 서울역, 청량리는 말 다했겠죠?
자족 도시 기능 확립이 중요한 이유도 마찬가지입니다. 주거 수요를 분산하려면 현재 발표한 3기 신도시에서 일자리 기능을 적절히 마련해줘야 합니다. 판교 신도시와 같이 도시의 자족 기능이 마련되지 않으면 3기 신도시는 또 하나의 베드타운으로 형성돼 서울의 배후 주거 지역으로 남게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 결과적으로 일자리 기능이 여전히 서울에 집중된다면 서울과의 시세 양극화는 더 심화될 수밖에 없습니다.
2019년 토지 보상금 22조 원,
서울 아파트와 수도권 토지 투자로 회귀
2019년은 토지 보상금 규모뿐만 아니라, 어느 지역에서 토지 보상이 일어나는지도 중요합니다. 2019년은 최근 몇 년간 보상 규모 중 최고 수준이며, 보상 진행 지역 또한 수도권 내 공공주택지구가 다수입니다. 구체적으로, 보상금의 72% 수준인 14조 5천 억 원이 서울과 수도권 토지 보상에 사용됩니다.
규모뿐만 아니라 주요 보상 지역이 중요한 이유는 우리나라의 경우 보상 이후 부동산에 재투자하는 비율이 70%에 이르며, 그 반경이 보상받은 토지의 10km를 넘지 않는 경우가 많기 때문입니다. 반경 범위는 5km, 7km 등 다양할 수 있지만 중요한 것은 서울에서 토지 보상받은 사람이 갑자기 기타 지역의 토지나 부동산을 구매하는 일이 적습니다. 서울이 반경 15km 수준의 권역이라고 볼 때, 대부분이 서울 권역을 걸치는 지역이 공공주택지구로 개발되기 때문에 보상 자금들은 수용할 면적이 적은 토지보다는 서울 아파트로 흘러갈 가능성이 높습니다.
정부의 다각적인 노력으로 일단 서울 아파트의 수요를 억제한 것은 분명해 보이지만, 후속 대책이 중요하다는 것을 누구나 알고 있습니다. 현재 진행되는 정부 방향은 2030 서울 생활권 계획의 실행안으로 보이기도 하는데요, 실제로 서울 생활권 계획을 살펴보면 집값 하락이나 조정의 목적이 아닌, 장기적으로 서울 생활의 질적 개선을 목적으로 두고 있다는 점을 알 수 있습니다. 3기 신도시 등 정부 차원에서의 이번 대책 성과가 미미할 경우, 서울 vs 수도권 혹은 서울 vs 비수도권 부동산 시세 양극화는 더 심화될 수 있겠다는 생각이 드는 연말입니다.
