올해 부동산 키워드는 '수익형 부동산', 그 이후는?
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
2019년 부동산 시장(특히 주택 시장)은 시세 조정과 실거주자 시장 재편 등의 수식어로 새해를 시작했습니다. 이 같은 수식어는 인기 있는 지역을 중심으로 한 부동산 투자 수요가 감소하며 발생하는 자연스러운 현상을 표현한 말인데요, 부동산 사이클 상 투자 수요는 현재 어느 곳으로 향하고 있는지와 함께 당장은 아니지만 다시 올 부동산 회복기의 시그널은 어떻게 감지할 수 있는지 짚어보겠습니다.
본격적인 부동산 조정기,
수익형 부동산으로 향하는 법인과 개인
부동산 상승기에는 매매를 통한 높은 시세 차익을 기대합니다. 하지만, 부동산 조정기나 침체기에 접어들면, 점점 더 시세 차익을 기대하기 어려워집니다. 오히려 전반적인 부동산 시세 조정장이 펼쳐짐에 따라 임대업 중심의 '수익형 부동산'에 대한 관심이 증가합니다.
부동산 매매가 하락 시 수익형 부동산에 관심이 쏠리는 간단한 원리조정기나 침체기에 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하는 이유는 이론적으로 실제 투자하는 자기 자본 대비 수익률이 증가할 수 있기 때문입니다. 매매를 통한 시세 차익을 기대하기 어려운 환경에서 임대를 통해 높은 수익률을 달성할 수 있는 기회가 열리기 때문입니다.
최근 일반인도 꼬마빌딩에 대한 관심이 증가하고 있고, 최근 부동산 리츠의 전망이 밝은 이유도 이와 무관하지 않습니다. 주택이든 빌딩이든 매매가 조정 혹은 하락이 예상될 때 수익형 부동산 투자를 통해 상대적으로 높은 수익을 실현할 수 있음을 알고 있는 것입니다. 법인은 현재 개인보다 금융권 대출이 용이해, 부동산 개발뿐만 아니라 임대업을 통한 수익 실현까지 비즈니스가 확대되고 있습니다.
부동산 회복기 1차 시그널,
경매 낙찰가율과 전세가 상승
조정기에는 다주택자나 투자자 관심이 매매 시장에서 임대나 개발 중심의 수익형 부동산 중심으로 옮겨가는 경향이 있다고 언급했습니다. 이에 아직은 나타나지 않고 있지만, 조정기가 저물고 회복기 국면 초입에 다다르면 부동산 경매 시장에 훈풍이 불기 시작합니다. 위에 언급한 듯, 수익형 부동산의 수익률을 결정하는 핵심 요인 중 하나는 자기 자본 투입률인데, 이를 낮출 수 있는 좋은 방법이 경매를 통해 토지나 건물을 낙찰받는 것이기 때문입니다.
인기 만점이던 서울 아파트 낙찰가율이 100 아래로 하락한 12월 (출처: 이데일리)최근 경매 낙찰가율까지 감소하고 있는데, 부동산 시장 사이클 중 침체기나 조정기로 해석할 수 있습니다. 바꿔 말하면, 경매 시장이 활발해지면 경매 낙찰가율이 꾸준히 상승하게 되고 부동산 회복기로 진입하는 신호로 이해할 수 있습니다. 일반 매매 시장도 마찬가지지만, 부동산 시장이 상승 전환으로 평가받기 시작하면 경매 시장도 하루빨리 토지나 건물을 매입하려는 수요자들로 인해 북적거리기 마련입니다. 참고로, 낙찰가율은 특정 부동산의 감정 평가액을 100으로 뒀을 때, 실제로 경매를 통해 팔린 금액 비율을 의미합니다. 서울 아파트는 부동산 상승기에 시세 차익이 기대되는 투자처로 인식돼 꽤나 오랜 기간 100을 넘고 있었는데 2018년 12월 그 선이 무너졌습니다.
최근 뉴스를 통해 전세가율이 안정되고 있다는 소식이 많이 들려옵니다. 각종 정책 결과로 인해 추가적으로 주택을 매수할 수 있는 사람들이 다른 투자처를 고민 중입니다. 문제는, 전세와 같은 상품도 추가적으로 주택 구매를 한 사람을 통해 공급된다는 점인데요, 조금만 생각해보면 전세 등 임대에 대한 수요자(임차인)는 여전하지만 주택 공급자(임대인)가 부족해지면서 전세 가격이 상승하는 현상이 나타날 수밖에 없습니다. 건설사도 공급을 줄이고, 물리적인 공급자도 적어진 상황이니 매물이 적어 생기는 시그널인데요, 이때 투자자 입장에서 중요한 것은 매매가 대비 전세가율입니다. '갭 투자'를 많이 들어보셨을 텐데, 부동산 회복기 직전부터 상승하는 전세가를 유심히 지켜보다가 전세가가 상승하면서 갭 투자를 시도하는 투자자들이 많아집니다.
부동산 회복기 2차 시그널,
분양권 전매 정책 완화
우리나라는 부동산 시장이 국내 경제에서 차지하고 있는 비중이 상당하다 보니, 부동산 경기를 장기적으로 침체시키면 여러 부작용이 나타납니다. 아직까지는 정부 입장에서 침체된 부동산 시장을 정상화하기 위해 규제에 있어 선제적으로 풀어주는 것이 '분양권'입니다. 특히, '분양권 전매 제한 완화'에 대한 논의가 시작되면 확실히 부동산 회복기로 진입할 확률이 더욱 높아집니다.
조정대상지역이 풀리는 지역과 시점들을 잘 확인할 필요가 있습니다.여기에, HUG에서 분양가 상한제를 폐지하거나 완화시킨다는 언급이 나오면 결국 건설사들이 다시 분양 시장에 진입할 수 있는 기회를 준다는 시그널을 확실히 주는 것이기 때문에 평소에 봐 뒀던 좋은 입지의 부동산을 매수하려던 계획을 실천에 옮기는 시기가 될 수 있습니다.
노후 아파트가 쌓여갈 수록 부담은 더욱 가중될 수 있습니다특히, 당분간 재개발과 재건축 사업이 난항을 겪는다는 가정하에, 다가올 부동산 회복기에는 반드시 노후한 주택들이 밀집한 지역에 관심 가질 필요가 있습니다. 서울에 존재하는 30년 이상 모든 아파트들과 함께, 1기 신도시 중 특히 분당의 경우 재건축을 통해 사업이 진행될 것을 예상해야 합니다. 부동산 상승기가 오면 실제로 입지가 좋은 부동산부터 반응이 오고, 시세 차익도 상대적으로 높게 예측할 수 있으므로 반드시 유념해야 합니다.
이번 부동산 상승기에 내 집 마련을 하지 못한 분은 차분히 다음 회복기를 준비할 시기이며, 공부할 수 있는 좋은 기회입니다. 부동산 시장을 둘러싼 다양한 변수를 고려하고, 현재 목돈을 더 불려 나갈 시기로 가져가면 좋겠다는 생각입니다. 모두 새해 복 많이 받으시길 바랍니다.
