오피스텔 투자, 4가지만 기억하자
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
아파트 사기 어려운 시절이다. 너무 비싸기도 하고, 혹자는 혹시라도 샀다가 가격이 떨어지지 않을까 생각하는 분들도 있다. 부동산을 공부하며, 단번에 아파트를 살 수 있는 30대는 흔치 않다. 그래서인지 종종 들어오는 문의가 이런 것이다. “지금 오피스텔 사도돼?”
투자 목적의 오피스텔은 아파트처럼 매도 시 시세차익을 목적으로 하기보단 꾸준한 월세 수익을 목적으로 두는 경우가 많다. 최근 정부는 임대 사업자에도 규제를 시작해, 오피스텔 투자 인기가 다소 꺾인 것은 사실이지만, 자산이 부족한 사회초년생이 투자를 시작하고 싶다면 접근하기 비교적 쉬운 상품이다. 하지만, 여기서도 반드시 알아야할 부분이 4 가지 정도 있다.
하나, ‘교통’ 요소를 지나치다 싶을 정도로 따지자
‘교통’ 요소는 주택 입지 분석에서도 가장 중요한 요소 중 하나다. 아파트의 경우 역세권(특히 지하철)을 정의할 때 도보로 10분 이내다. 1~2분 이내면 초역세권, 5분 이내면 좋은 역세권이다. 아파트는 역세권이면 당연히 인기가 많지만, 항상 그런 것은 아니다. 오히려 오피스텔은 교통을 더 따져야한다. 오피스텔 수요층을 고려해 볼 때, 오랫동안 주거할 목적이라기 보단, 사회초년생, 고시생, 대학생 등 바쁜 일상을 보내는 수요자가 많다. 이들의 오피스텔 입주 조건 중 교통만큼 중요한 것이 없다.
‘교통’의 가치가 가장 높은 지하철역의 경우, 되도록 주거지와 일자리를 직접 연결하는 노선에 위치한 오피스텔을 보자. 서울의 경우, 2호선, 3호선, 7호선, 9호선 역세권 오피스텔이 가치가 높다. 가치는 수요로 연결되고, 수요는 조금이라도 시세상승에 도움을 준다.
둘, 신규 오피스텔, 셰어하우스 등의 추가 공급 여부
아파트는 연식이 오래될 경우 재건축이나 리모델링 등의 기대가 커진다. 미래 가치가 새로운 상품성의 기대로 전환되는 아파트와는 달리, 오피스텔의 미래 가치는 주위 공급량에 평가 받기도 한다. 오피스텔은 연식이 오래될 수록 상품성이 떨어지고 회복되기 어렵다. 입지가 극강이라도, 주위에 신규 오피스텔이 예정돼 있거나, 셰어하우스 등 오피스텔을 대체할 서비스가 많다면 오래 소유하고 있기 어렵다. 신규 오피스텔이 생기면, 일반적으로 수요를 많이 뺏기기 때문이다. 눈여겨 본 오피스텔 주위에 신규 단지가 들어올 가능성을 유심히 봐야하는 이유다.
셋, 아파트와는 다른 세금 제도 이해
부동산을 매수할 때, 매수자는 취득에 대한 세금을 납부한다. 아파트는 주택으로 분류, 매수가에 따라 1%에서 3%까지 산정된다. 오피스텔은 ‘주택 외 유상취급’으로 분류된다. 주택 개념으로 적용되지 않아 취득세가 아파트보다 비싸다. 4.6%의 고정 취득세로, 주택임대사업자를 등록하면 되지 않냐고 물을 수 있는데 이 부분은 개인마다 입장이 다를 수 있다. 세제 혜택을 위해서는 임대사업자 등록을 추천하지만, 여러 이유로 등록하지 않는 것이 나은 경우도 있었기 때문이다.
넷, 소소하게 손이 가고, 돈이 든다
오피스텔의 경우 유지/보수 측면에서 불가피한 비용이 자주 발생한다. 이제는 원룸도 풀옵션 시대가 된 지 오래, 매수자는 세입자를 위해 에어컨, 냉장고, 침대 등 생활을 위한 기본적 사항들을 준비해 주고 있으며, 세입자가 바뀌거나 오래돼 망가진 시설이 있다면 손수 고쳐야 한다. 보일러도 생각보다 종종 고장나고, 전구도 갈아준다. 수익형 부동산의 경우 가장 무서운 것이 ‘공실’이므로, 꾸준한 관리가 필요하다.
오피스텔의 인기가 시들하다고는 하지만, 지금처럼 정부에서 교통망 확충에 대한 플랜이 많은 시절에는 오피스텔 인기가 다시 오를 수 있다. 특히, 일자리와 주거지를 연결하는 황금노선들이 많이 예정돼 있기 때문에, 월세도 꾸준히 받으면서 내가 산 오피스텔의 가치도 오를 수 있는 상품이 반드시 생기기 마련이다. 부동산은 꾸준한 안목을 기르는 것이 중요하다. 아파트와 더불어 오피스텔도 눈여겨 보도록 하자.
