사람들은 왜 '이사'를 할까?
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
일반적으로 우리나라에서 부동산 입지 가치를 결정하는 중요한 요소들을 꼽자면 '교통', '학군', '상권', '환경', '호재' 등이라고 했다. 그런데 가만히 보면, 결국 이 5가지는 부동산의 '수요'를 창출하는 요소들임을 알 수 있다. 개인 선호도 차이가 있겠지만, 우리는 어떤 요소가 더 많은 '수요'를 창출하는지 알고 있어야 한다. '카더라' 말고, 확실한 '내 것'으로 만드는 방법은 '관찰'하는 습관에서 온다.
이사를 하는 '이유'에서 내재된 '수요' 발견하기
전국보다는 수도권 수치에 집중해서 보자.뜬금없지만, 나는 이런 식으로 자료를 한 번 더 분석하길 좋아한다. 오늘은 사람들이 '현재 주택으로 이사한 이유'를 통해 내재된 '수요' 요소를 알아보려 한다. 이 표를 보기 쉽게 바꾸면 아래와 같다.
수요 창출 키워드 중 '기타'는 개인의 자발적인 선택이라기보다, 대부분 어쩔 수 없는 상황에서 발생하는 수요다. 기타를 제외하고 살펴보면, 입지 가치를 결정하는 요소들이 '상권'을 제외하고는 모두 들어있다. '상권'은 중요 요소라고 여겨지지만, 일단 이 조사에서는 입지 가치 결정 요소 중 교통과 환경이 큰 이유를 차지하고, 교육도 적지 않은 부분을 차지하는 것을 알 수 있다. 하지만, 여기서 우리는 2가지 정도를 더 파악해야 한다.
신규 아파트의 맛을 알다
수요 창출 키워드에서 일전에 말한 4가지 입지 가치 요소 외 다른 키워드가 잡힌다. 정확하지는 않지만, 최근 신규 아파트들은 성냥갑처럼 올라갔던 20~30년 전 아파트와 대단한 차별화를 이뤘다. 분당 신도시의 아파트들도 동간 거리, 쾌적성을 개선시켰지만 아파트 상품 자체는 그렇게 대단하지는 않았다. 2013년, 옥수동에 위치한 래미안리버젠에 방문한 적이 있다. 2012년 12월에 입주를 시작한 이 아파트는 개인적으로 아파트가 '상품의 차별성'을 시작한 단지라고 생각하게 만들 만큼 충격적이었다. 상품적으로 차별화된 신규 아파트에 대한 만족은 자연스럽게 입소문을 탔다. 2018년 현재, 입지가 괜찮은 지역의 신규 아파트는 모두가 입주하고 싶어서 난리인 것은 뉴스만 봐도 알 수 있게 됐다.
1~2인 가구 증가세가 가파르다
가구 상황에 적합한 규모로 이사한다든지, 부모/자녀와 가까이 산다는 이사 이유는 잘 생각해보면 인구학적 변화가 가져온 이유가 크다. 자녀 1명을 겨우 유지하고 있는 우리나라는 중대형 평형이 사실상 필요 없는 가정의 모습이 일반화되고 있다. 더불어, 부모/자녀가 가까이 산다는 이유 자체가 이제 더 이상 부모와 함께 거주하는 형태가 없어지고 있다는 것을 증명한다. 소형 평형대의 평당 가격이 가장 높은 이유기도 하다.
결론적으로, 일반적으로 얘기되던 교통, 학군, 상권, 환경 외에도 우리는 새 아파트의 내재 수요가 매우 높음을 알 수 있고, 새 아파트의 소형 평수의 수요는 더 높을 수 있다는 추측을 할 수 있다. 1~2인 가구 증가세는 바꿀 수 없는 인구학적 트렌드다. 트렌드가 시장에 반영되고 있는지는 주기적으로 파악하자.
부동산은 공급 정책도 중요하지만, 수요 파악도 매우 중요하다. 매도하고 싶을 때, 오른 시세로 파는 것이 중요하고, 남들이 살고 싶은 곳에 내가 먼저 안착하는 것이 중요하다. 물론 돈이 있다면, 지금 이 순간 사람들의 로망 단지를 찾아보면 된다. 하지만 그런 경우는 현실적으로 많지 않다. 내가 부동산을 산다면 '얼마에 샀나?'도 중요하지만, '왜 사는가?'를 더 파악하고 매수를 고려하는 것이 현명한 접근법이다.
