부동산 조정장에도 눈여겨봐야 할 서울 재개발 구역
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
올해는 서울과 수도권 아파트를 중심으로 꾸준한 조정장이 이어지고 있습니다. 언론에서는 시세가 하락세로 돌아섰다고 주장하지만, 실제로 체감하지 못하는 경우가 빈번하게 이어지고 있습니다. 이렇게 판단이 어려운 시장에서는 모든 사람의 관심이 집중된 시야에서 벗어나 좀 더 다른 접근을 할 필요가 있습니다. 아시다시피, 서울과 수도권의 토지 가격은 꾸준히 상승하고 있다는 점도 그런 접근입니다. 오늘은 이런 조정장 속에서 움직임이 감지되고 있는 몇몇 재개발 구역을 살펴보겠습니다.
성수 3구역,
늦더라도 제대로
성수 3구역은 4개의 구역으로 나눠진 성수동 재개발 지대에서 가장 진도가 늦은 지역입니다. 성수 1, 2구역은 이미 활발한 재개발 사업이 이뤄지고 있었고, 입지 좋은 4구역 마저 3구역보다 앞서 나가고 있었죠. 3구역은 과거부터 가장 많은 이해관계자가 얽혀 있던 구역이었습니다. 이런 3구역이 재개발 추진위 10년 만에 조합이 설립됐습니다.
3구역은 현재 한강변에 최고 50층까지 아파트를 지을 수 있는 거의 유일한 곳입니다. 이 구역은 구역의 25% 수준을 공공 기여 부문으로 활용하겠다는 조건 아래 용적률을 대폭 완화한 전략정비구역으로 설정됐는데요, 사업 진척이 느려져 정비구역에서 해제되는 다른 지역들을 보면서 나름대로 사업 속도를 냈다고 볼 수 있습니다.
'상전벽해'라는 말이 현실이 될 성수 전략정비구역총 1,852가구가 들어설 이 곳은 2020년이 되기 전까지 건축 심의를 마칠 계획이라고 하니, 첫 단추를 꿴 현 상황에서 투자자가 가장 관심 모을 호재가 있는 지역으로 거듭나고 있습니다.
북아현 3구역,
저평가된 대표 지역
경희궁자이, 가재울뉴타운, 변신을 거듭하는 은평구의 사례를 보면서 서울 서북 지역에 대한 인식이 많이 바뀌고 있습니다. 따지고 보면, 전통적으로 교통 편의성과 인구 수요가 많았던 이 지역이 상대적으로 저평가받았던 것도 사실입니다. 하지만 다른 재개발 구역만큼이나 말도 탈도 많았던 곳이 이 아현동입니다. 특히, 북아현 재개발 구역 중 가장 큰 변화와 입주 물량이 기대되는 북아현 3구역이 사업에 속도가 날 가능성이 높아졌습니다.
북아현 3구역은 주거 물량만 총 4,500여 가구 이상입니다. 젊은 층의 선호도가 높은 GS 자이 아파트와 괜찮은 가성비를 보여주는 롯데캐슬이 예정돼 있습니다. 다만, 그동안 여러 조합 관련 문제로 사업 진척이 더뎠는데 최근 조합장 임기 만료와 함께 다수 안건이 가결됨에 따라 사업 속도가 탄력 받을 가능성이 높아졌습니다.
소형 빌라촌으로 밀집한 북아현 3구역은 공덕의 변화만큼이나 큰 임팩트를 줄 예정입니다이 지역을 당분간 대표하면서 시세를 이끌 신촌그랑자이가 2020년 초 입주 예정에 있는데요, 이 단지의 분양권 거래량이나 시세, 입주 후 만족도 등 다양한 요인들을 예상한다면 매우 긍정적인 지역이기 때문에, 사업 속도가 걱정돼 발걸음을 주저한다면 시간과 돈을 들여서라도 좀 더 살펴볼 지역입니다. 물론, 3구역에도 잔존하는 이슈가 있는 것은 사실이지만 그래서 더 살펴볼 필요가 있습니다.
청량리 역세권,
기지개 좀 펴볼까?
종종 줄기차게 강조했던 청량리 역세권입니다. 작년까지만 해도 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65를 포함해 한두 군데 신규 분양 단지에 대해 조명했다면, 지금부터는 서울에서 가장 핫한 분양 소식이 들려오는 곳으로 더 많은 분들의 관심을 받을 지역입니다. 위에 언급한 청량리역 롯데캐슬과 함께 청량리역 해링턴플레이스, 청량리역 한양수자인 등이 분양을 대기 중에 있습니다.
이 지역은 40층부터 최고 65층까지 서울 동북권의 스카이라인을 바꿔버릴 고층 주거 공간이 자리 잡을 예정입니다. 무엇보다 중요한 사실은 일반 분양 가구수입니다. 청량리역 롯데캐슬의 경우 총 1,425가구 중 일반 분양이 1,263가구, 한양수자인은 1,152가구 중 1,129가구 등 재개발 지역인 관계로 대부분의 물량이 일반 분양으로 진행됩니다.
도심에 가까운 재개발 지역의 사업 진행 상황은 꾸준히 체크가 필요합니다최근 이 지역 근방에서 분양했던 e편한세상 청계센트럴포레가 8~9억 원 수준의 분양가를 보여줬는데, 청량리 근방 아파트 시세가 12~14억 원대에 형성된 것을 보면 시세차익만 최소 3억 원 이상을 볼 수 있는 신규 단지로 여겨집니다. 지금도 많이 비싸졌다고 하는 청량리지만, 앞으로는 더 많이 비싸질 곳입니다. 마곡의 사례를 본다면 참고할 수 있습니다.
삐끗한 마곡,
그래도 Hope
재개발 구역은 아닙니다만 위에서 마곡 이야기를 해서 말인데, 장밋빛 미래만을 생각하던 마곡도 암초를 만났습니다. 서울시가 주도해 추진하고 있던 1조 원 규모의 MICE 복합단지 민간사업자 공모가 유찰된 것입니다. 전시와 컨벤션, 호텔과 각종 인프라, 문화와 예술 등을 누릴 공연 시설 등 복합용도 목적으로 진행된 이 사업은 그렇지 않아도 뜨거운 마곡동에 기름을 부을 수 있는 사업이었죠.
결과적으로 유찰이 됐단 건, 사업성이 떨어진다는 판단 때문일 텐데 그래도 이 공모는 낙찰될 가능성이 매우 높습니다. 종종 이야기했지만, 마곡동은 박원순 시장이 반드시 성공시켜 증명해야 할 지역입니다. 마곡동의 청사진을 현실로 만들 수 있는 운을 타고난 박원순 시장이 더 높은 목표 달성(?)을 위해 사업성을 개선시켜 결국은 민간사업자를 유치할 것으로 거의 확신하고 있습니다.
마곡은 배후 일자리와 주거 수요가 360도에 존재하는 지역입니다마곡동은 작년 말 발표한 3기 신도시보다 훨씬 좋은 입지를 가진 지역입니다. 중소기업이나 강소기업들이 남양주 왕숙을 선택하느니 마곡으로 발길을 돌릴 것으로 예상합니다. 마곡에 입주할 수 있는 기업 수만 대략 1,200여 개로 추산됩니다. 수요가 훨씬 풍부해질 지역입니다.
오늘 언급한 몇몇 지역은 폭발적인 서울 아파트 시세 상승에 잠시 사람들의 관심 밖에 있던 지역들이 다수 포함돼 있습니다. 재개발은 주택 투자에 비해 어려운 것은 사실인데요, 직접 투자에 대한 부담을 가지기보다는 재개발 지역의 변화를 감지하면서 인접한 주거 지역에 눈을 돌리는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 결국 재개발로 인한 지역의 변화는 인프라 측면에서도 크게 개선돼 해당 지역 전반에 긍정적인 영향을 끼치기 때문입니다. 잠시 분양과 재건축에 피로도가 쌓인 분들은 재개발 구역도 한 번 관심을 가져볼 만하겠습니다.
