매매가 상승률 TOP10 아파트 단지의 4가지 비밀
최근 한 보도를 통해 2018년 아파트 매매가 상승률 TOP 10 단지가 공개됐습니다. 기사의 주제는 해당 단지의 매매가가 크게 조정받고 있다는 내용이었지만, 이 기사를 다시 한번 곱씹어 본다면 부동산 상승기 때 매수하면 좋은 부동산을 은근슬쩍 알려준 것과 다름없습니다.
서울의 여러 단지들이 언급됐는데요, 아크로리버뷰, 은마아파트 등 우리가 알던 내로라하는 단지가 아닙니다. 매매가가 아니라 상승률이 지표였기 때문인데요, 작년 한 해 상승률이 가장 높았던 이유를 4가지로 나눠볼 수 있었습니다.
1. 입지 가치가 절대적으로 우월한 단지
우월한 입지 가치는 부동산 하락장에서도 빛을 발하지만, 당연히 상승기에도 눈에 띕니다. 특히, 강남구 수서동 삼익아파트(1992년 준공)는 작년 매매가 상승률이 50.4%에 달하고, 서초구 잠원동 신반포 8차(1980년 준공)는 46%에 달합니다.
수서동 삼익아파트는 수서역 초역세권에 위치해 있어 수서 역세권 개발과 GTX-A 착공 등의 호재가 겹친 지역입니다. 뿐만 아니라, 자연환경도 우수한 입지에 속합니다. 신반포 8차의 경우 한신 4지구 통합 재건축 이슈를 포함해 입지 관련해서는 한강 프리미엄과 학군, 고속터미널을 끼고 있는 역세권과 상권이 우수합니다. 일반적으로 입지 가치를 따질 때 고려하는 거의 모든 요소가 최고 수준에 이르는 단지입니다.
입지 가치가 거의 완벽한 신반포 8차 (출처: 매일경제)이렇게 상품성은 '0'에 가깝지만 입지 가치가 워낙 출중한 단지들은 재건축 이슈와 맞물리면 엄청난 투자 가치를 형성합니다.
2. 상대적으로 저평가된 재건축 예정 단지
작년과 올해 투자 가치로 가장 높은 응답을 받은 부동산은 재건축 아파트입니다. 하지만 언론에서 주로 다루는 재건축 아파트는 매매가가 높게 형성돼 접근이 어려운 것이 사실인데요, 오히려 투자 관점에서 보자면 상대적으로 저평가된 재건축 단지가 매력적일 수 있습니다. 2018년 부동산 시장은 실제로 이런 단지들의 매매가 상승률이 대단했던 것으로 나타났습니다.
강남구 일원동의 수서1단지(1992년 준공)는 2018년 11월에 입주를 시작한 래미안 루체하임 등의 분양가와 시세에 민감하게 반응한 단지입니다. 낡은 아파트지만 소형 평수가 다수 분포했으며 5년 내 재건축 모멘텀이 생기는 수서1단지는 상대적으로 매매가가 낮아 신축 단지 매매가를 따라잡는 현상이 벌어졌습니다. 2018년 기준 무려 53% 이상의 매매가 상승률이 있었습니다. 노원구 상계동 주공 5단지(1987년 준공)는 조금 다른 이유인데요, 노원역 더블 역세권에 상권, 학군까지 누릴 수 있는 노원구 최고 단지 중 하나인 주공5단지는 2억 원대 매수가 가능한 단지였습니다. 용적률도 낮아 사업성이 좋은 대표적인 재건축 예정 단지였습니다. 10개 단지 중 가장 낮은 상승률을 보여줬는데요, 그래도 45%의 상승률을 보여줬습니다.
저평가된 재건축 아파트 단지는 전세가율을 체크해보세요 (출처: 머니투데이)재건축 단지의 경우, 자금이 넉넉하지 못한 분들은 갭투자로 매수 가능한 단지를 물색하거나 매매가 자체가 상대적으로 낮은 단지를 골라 투자하는 현상이 벌어져, 해당 단지의 매매가를 큰 폭으로 상승시켰습니다.
3. 개발 호재로 인한 반사 이익 단지
매매가 상승률은 당연하게도 대형 개발 호재를 통해 직간접적으로 영향받습니다. 그중, 2018년부터 집중적인 관심을 받고 있는 개발 예정 지역의 반사 이익을 받은 단지가 여럿 있습니다.
여의도-용산 통합 개발 발언과 용산국제업무단지, 공원 등의 이슈가 있는 용산구에서는 산천동에 있는 리버힐 삼성아파트(2001년 준공)가 약 48%의 매매가 상승률을 보여줬습니다. 이미 지속적으로 관심을 모았던 한가람아파트와 같은 대표 단지에 비해 상승률이 더 컸는데요, 개발 예정 지역 중 한강 조망이 가능하다는 점이 메리트로 지목됐습니다. 양천구 신정동 신트리 1단지와 4단지는 목동 신시가지 재건축 사업의 영향을 받았습니다. 더불어, 강남순환도로와 서부간선도로 지하화 사업에 직간접적인 반사 이익이 예상되는 단지로 약 45~46%에 가까운 매매가 상승률을 기록했습니다.
한강 프리미엄 유무가 시세에 어떤 영향을 미치는지 잘 보여준 리버힐 삼성 (출처: 매일경제)개발 호재에 직접적으로 영향받는 단지는 이미 시세가 많이 올라 접근이 어려운 경우가 많은데요, 그런 이유로 호재에 직간접적 영향을 받는 근처 단지의 인기가 상승하는 경우가 많습니다.
4. 지역 내 브랜드 단지 희소성이 있는 단지
일반적으로 특정 지역이 빌라 우위이거나, 신규 브랜드 아파트가 희소한 경우 브랜드 아파트라는 자체만으로 시세를 주도하며 매매가 상승을 이끄는 경우가 많습니다. 2018년 상승폭이 컸던 단지 중 이런 경우도 당연히 포함돼 있습니다.
성북구 보문동의 보문파크뷰자이(2017년 준공)가 대표적인 단지인데요, 운이 좋게도(?) 성북구 다수의 뉴타운 사업 구역이 해제되며 성북구 내 희소성 있는 신축 브랜드 단지로 시간을 보냈습니다. 매매가 상승률도 약 51%로 매우 높았습니다. 젊은 부부와 투자층이 좋아하는 중소형 평형대 위주 단지이며, 적절한 역세권과 학군, 숲세권이 형성돼 있습니다. 동작구 사당동의 이수역 리가도 해당 지역 신축 브랜드 아파트가 부재해 상승률이 높았죠. 동서남북 접근이 모두 용이한 교통의 요지입니다. 한동안 분양가 수준 매매가가 형성됐던 단지인데, 2018년도에 크게 상승했습니다.
브랜드 아파트 희소성이 있다면 시세를 주도합니다 (출처: 한경닷컴)얼마 전까지 눈여겨봤던 망원동의 한강아이파크도 이와 유사한 카테고리에 속합니다. 얼핏 봤을 때 분양가가 6억 원대 였는데 최근 10억 원 이상을 기록했던 것으로 기억하는데요, 확실히 브랜드 아파트가 부재한 지역에서 처음 올라가는 300세대 이상 신축 브랜드 단지는 많은 관심을 모을 수밖에 없습니다.
오늘 언급한 단지들은 많은 사람들이 특정 지역의 랜드마크 단지에 관심을 갖는 시기, 바꿔 말하면 부동산 활황기에 다른 시선을 통해 매수를 시도하는 분들의 시야에 걸려든 단지이기도 합니다. 이미 상승률이 높았던 단지명을 기억하는 것도 중요하지만, 오늘 짚어본 것처럼 오른 이유에 대해 회고해 본다면 최근 조정기와 앞으로 다가올 상승기에 반드시 도움이 될 것입니다.
