성공적인 전세 계약 위한 주의 사항과 팁은?
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
2019년도 벌써 3개월이 지나가고 있습니다. 내 집 마련을 생각했던 많은 분들이 입학 시기인 3월이 지났음에도 생각보다 떨어지지 않는 매매가 때문에 다시 전세 입주로 눈길을 돌리는 것을 많이 보고 있습니다. 집값이 조정되고 있다고는 하지만 일부 서울 고가 아파트에 국한된 경우가 많고, 적정 수준의 아파트는 큰 변동이 없는 탓이기도 한데요, 오늘은 처음 전세 입주를 고려하고 있는 분들을 위한 가이드를 드립니다.
1. 세상이 어떤 세상인데,
손품 팔기
전세는 어차피 임대차 계약이기 때문에 직장을 다니는 경우, 직주 근접이 가장 중요합니다. 성향에 따라 종종 신축 아파트를 찾는 경우도 있는데, 만만찮은 전세가와 마주할 가능성도 있습니다. 어쨌든 괜찮은 지역과 단지를 선정하는 과정에서 처음에는 손품을 많이 파셔야 합니다.
직방, 다방, 호갱노노 등 부동산을 검색할 수 있는 좋은 앱들이 많습니다. 개인적으로는 호갱노노와 다방이 실거래가를 좀 더 잘 반영하고 있다고 생각해 자주 사용하고 있습니다. 관심 지역을 꼼꼼히 검색해 여러 단지들을 리스트업 했다면 어플을 통해서든 검색을 통해서든 인근 부동산에 전화해 봅니다. 앱들이 잘 돼있지만, 여전히 허위 매물이 많기 때문입니다. 허위 매물 시 조심할 부분은 "여기는 이미 나갔고, 다른 곳이 있는데 보러 가시겠어요?"라는 부동산 사장님의 제안입니다. 실제로 정말 좋은 물건이 있을 수도 있지만, 그렇지 않은 경우가 더 많기 때문입니다. 일단 자신의 관심 단지가 아닌 경우 정중하게 거절하면 됩니다.
2. 세상이 아무리 좋아졌어도,
발품 팔기
리스트업 했던 관심 단지 전세 매물이 있다고 하면, 부동산 가야 합니다. 직장 다니면서 바쁘고 귀찮을 수 있지만, 발품에 시간 투자하는 것은 꽤나 큰 의미가 있습니다. 발품은 크게 '실제로 직장부터 해당 단지까지 이동해 보는 발품', '부동산 사장님과 함께 시간을 보내며 동네를 탐방하는 발품', 두 가지가 있습니다.
손품으로 확인했던 직주 근접이 실제로 맞는지 확인하려면 직장부터 관심 단지까지 대중교통과 도보를 통해 총 몇 분 걸리는지 확인해봅니다. 일반적으로 door-to-door 최대 1시간 이내가 좋겠죠. 실제로 움직여보면서 거주 환경과 대중교통 수준 등을 체크할 수 있습니다.
이후 부동산 사장님을 만나면, 본인이 필요한 부분을 주로 물어보되 너무 비즈니스적으로만 접근하지 않는 것이 좋습니다. 계약할 때까지 꽤나 자주 연락하게 되기도 하고, 인간적으로 이야기를 나누거나 접근하는 부분에 대해 조언도 많기 때문입니다. 살던 동네가 아니라면 단지와 동네 환경에 대해 이것저것 물어보세요, "이 동네 살기 좋아요"라는 막연한 대답 말고 여러 가지 물어보세요.
3. 쫄리는 마음 부여잡고,
집주인/세입자 만나기
교통도, 동네도 괜찮다면 원했던 매물을 봅니다. 그런데 빈집인 경우는 별로 없습니다. 집 구경을 하며 집주인이나 세입자를 만나게 됩니다. 남의 집에서 생전 처음 보는 사람을 만나는 일은 서로 낯선 경험입니다. 하지만 꼭 거칠 수밖에 없는 과정이고 부동산 사장님이 동행하니, 세입 예정자가 몇 가지만 알고 집 구경을 가면 됩니다.
룸컨디션만 대충 보지말고, 궁금한 건 다 물어봅시다집에 들어가면 가볍게 인사를 하고 전반적으로 집을 살펴봅니다. 가장 중요한데요, 전반적으로 각각의 방과 주방, 화장실 등 중요한 공간에 하자가 없는지 살펴봅니다. 일반적으로 벽지, 장판 상태와 함께 곰팡이 여부, 화장실이나 주방에서는 물이 새는지, 싱크대 상태는 어떤지, 수압은 괜찮은지, 변기는 괜찮은지 등입니다. 집 상태를 살피면서 가장 중요한 것 중 하나가 집주인이나 세입자에게 물건이 나온 이유를 묻는 것입니다. 집주인이 이사를 가거나 세입자 계약 만료 등 일반적인 이유일 수도 있으나, 종종 집주인과 세입자의 트러블, 심각한 집 상태의 결함 때문일 수도 있으니 꼭 여쭤보세요. 더불어, 입주 가능 시기가 언제일지, 집주인이라면 전세 자금 대출을 해도 되는지 등도 꼭 문의해야 합니다.
참고할 점은, 일반적으로 집주인이 살았을 경우 집 컨디션이 괜찮을 확률이 있습니다. 반대로 세입자가 살았을 경우 좀 더 꼼꼼히 확인해야 합니다. 아무래도 전세를 계속 돌리는 집은 집주인이 실거주할 때보다 상태가 좋지 않을 가능성이 높습니다.
주의할 점은, 장롱과 붙박이장 등 문을 열어야 볼 수 있는 곳은 집주인이나 세입자에 먼저 허락을 받고 확인하는 것이 좋습니다. 종종 살림살이를 들춰보는 것 같아 불쾌해하는 경우도 있더군요.
4. 어쩌면 가장 중요한,
등기부등본 확인하기
등기부등본 확인은 가장 중요한 순서입니다. 일반적으로 등기부등본은 부동산 사장님이 알아서 떼 주십니다. 보통은 부동산 사장님이 등기부등본을 같이 보면서 차근차근 설명해 주시는데요, 스스로도 조심할 부분이 뭔지 알아야 하기 때문에 몇 가지만 언급하겠습니다.
등기부등본은 계약 전과 잔금날 최소 2번 확인합니다 (출처: 부동산 정보 씨리얼)첫 번째로, 가등기가 있는 매물이라면 그냥 피하시기 바랍니다. 가등기 설정은 여러 이유가 있는데, 이유를 떠나 일단 가등기권자와 집주인의 관계를 확인합니다. 2촌 이내 가족이 설정한 가등기 설정이 아니라면, 악의적인 이유의 가등기 설정일 수 있습니다. 이런 매물은 가등기권자가 권리를 행사하면 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 따라서, 가등기가 있는 물건은 선해지 후 먼저 전세권 설정을 할 수 있는지 물어보고, 그렇지 않다면 다른 매물을 찾으시길 권장합니다.
둘째로, 집값 시세 대비 높은 근저당 혹은 대출 수준이 있다면 상황에 따라 피하시기 바랍니다. 일반적으로 주택 매매는 대출을 끼고 매수하는 경우가 많아 대출 있는 집이 대부분입니다. 근저당 또한 어떤 모종의 이유로 설정된 것인지 확인해야 합니다. 시세 대비 높은 수준이라면 최근에도 회자되고 있는 역전세 문제가 발생할 수 있습니다. 첫 전세 입주인데 이런 일에 휘말리면 굉장히 난감합니다. 어느 정도가 높은 수준이냐고 한다면, 시세 대비 60~70% 수준이라면 높다고 할 수 있습니다.
5. 꼼꼼하면 걱정 없는,
계약금과 잔금 치르기
여기까지 무난하게 왔다면 사실상 거의 다 되긴 한 건데요, 계약금 치르기 전 세입자가 챙길 부분이 있습니다. 이 단계는 꼼꼼하기만 하면 됩니다. 일단 전세 자금 대출을 받으려던 분들은 계약금의 경우 꽤나 신용대출로 먼저 처리하는 경우가 많습니다. 신용대출의 거부감이 있는 분들이 많지만 계약금은 총 거래 금액의 10% 수준이고 잔금이 훨씬 중요하고, 대출이 넉넉하지 않을 수 있기 때문에 진행하는 경우가 많습니다.
계약에 대해 이야기하자면, 일단 부동산 사장님이 써준 전세 계약서를 꼼꼼하게 봅니다. 집주인의 신분증과 계약서에 적힌 내용이 일치하는지 확인하고, 각종 계약 내용을 자세히 설명해달라고 요청합니다. 불충분한 경우 특약으로 넣어달라고 하면 됩니다.
계약 시 도장은 인감도장도 되지만, 전세 계약은 막도장도 가능합니다계약금과 잔금 입금의 경우 현금으로 하지 마시고, 반드시 이체시켜 거래 내역을 남기세요. 여기서 소소한 팁은, 첫 집 계약을 하는 경우 세입자가 1일 거래 한도 금액을 넉넉히 해두지 않으면 이체에 번거로움이 생깁니다. 미리 은행에 가서 이체 한도를 풀어 OTP 등을 받아 놓습니다. (저도 그랬던 적이..^^)
주의할 점이 하나 더 있다면, 근저당이나 대출이 있는 물건의 경우 잔금을 치를 때까지 추가 대출이 일어나지 않게 계약서에 명시해 둬야 한다는 것입니다. 나중에 잔금 내는 날 해당 날짜로 등기부등본을 다시 떼 변동 내역이 없는지 다시 한번 확인해야 합니다. 또한, 잔금치르는 날 동사무소에 가서 확정일자를 받는 것은 많이들 아시는 부분이라고 생각합니다.
6. 이제 정말,
입주하기
계약금을 냈다면, 이제 입주 준비를 해야 합니다. 일반적으로 연식이 있는 집의 경우 도배와 장판 상태가 좋지 않을 수 있으니 미리 생각해두고, 잔금 납부 후 입주하게 되면 입주 청소 등을 부동산 사장님께도 한 번 문의해 보세요. 동네에 아는 분들이 있어 소개를 받을 수도 있습니다.
전세 자금 대출을 받아 입주하는 경우 잔금 거래하는 달 은행권을 통해 미리 대출을 받아둡니다. 얼마가 됐든 처음으로 큰돈을 들여 진행하는 집 거래는 신경 써야 할 부분이 꽤나 많습니다. 하지만, 여기까지 진행이 됐다면 설레는 맘을 품고 하나씩 입주를 준비하면 됩니다.
남들 한 번씩 해본다는 전세 입주가 뭐 그리 어렵냐고 하지만, 막상 처음 진행하는 분들을 괜스레 겁이 나기도 할 텐데요. 똑똑함보다는 꼼꼼함이 더 필요한 것이 전세 입주입니다. 어차피 첫 계약이라면 거래 예정인 부동산 사장님께 궁금한 부분들을 자세히 여쭤보면 아마도(?) 친절하고 자세하게 알 수 있을 것이라고 생각합니다. 평소에 미리미리 공부해 둔다면 더 좋고요 :)
