"저기요, 진짜 문제는 후분양제에요"
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
요 며칠 분양가 상한제가 화두가 되면서 후분양제에 대한 관심이 살짝 가라앉았습니다. 하지만, 약 30여 년간 선분양제가 유지됐던 국내 주택 시장의 특수성을 고려해 볼 때, 후분양제가 더 큰 영향을 줄 수 있다고 보이는데요, 시장 흐름을 읽기 위해서라도 후분양제가 미칠 영향을 제대로 이해하고 있는 것이 좋습니다.
오늘은 현시점에서 거론되고 있는 후분양제가 향후 국내 주택 시장에 미칠 영향에 대해 짚어보겠습니다. 결론적으로 후분양제는, 주택 공급 부족과 더불어 집값 상승을 도모할 수밖에 없는 정책이 될 것으로 보입니다.
공급 부족을 초래할 수밖에 없는
후분양제 전환
선분양제 VS 후분양제 (출처: 이데일리)후분양제는 건설사가 주택을 완공하기 시작한 시점, 최소 60%~최대 80% 수준 건축이 완료된 시점에서 분양하게 됩니다. 이 과정에서 소모되는 비용은 어떻게 수급할까요? 선분양제의 경우 분양 예정자의 선금과 중도금, 잔금 등을 통해 건축비를 충당하는데요, 후분양제는 구조상 그럴 수 없기 때문에 금융권의 PF(Project Financing)를 통해 자금을 조달받아 진행합니다. 건설사는 PF 대출을 통한 이자와 함께 미분양 리스크까지 안고 진행할 수밖에 없습니다.
시장이 상승기라 미분양 리스크가 적다 하더라도, 기본적으로 이자와 함께 건설비 대부분을 PF로 충당하는 구조이므로, 선분양제에 비해 상대적으로 사업비가 높습니다. 실제로 2018년 이후 개정된 표준 PF 대출 금리는 시중 5개의 금융기관에서 연 3.33% 수준으로 기존 8~10%를 형성했던 금리 대비 낮은 수준을 유지하고 있습니다만, 어쨌든 이는 분양 예정자에 부담으로 이어질 가능성이 크며, 분양 전까지 다양한 이슈로 인해 그 부담 수준이 높아질 여력이 있습니다.
여기에 최근 민간택지 분양가 상한제 카드가 현실적으로 적용된다고 가정했을 때, 선분양 대비 건설사의 사업 이익이 줄어들 가능성이 매우 높아, 애초에 주택 공급을 시도하려는 의지 자체를 무력화할 수 있습니다. 그렇지 않아도 구조적으로 공급 부족을 고려하지 못한 정책으로 뭇매를 맞고 있는 정부인데, 이렇게 되면 기존 주택들의 희소성은 더 높아집니다. 그렇게 되면 당연히 기존 주택들의 매매가가 상승합니다. 신축에 가까울수록 말이죠.
민간택지 분양가 상한제,
주택 지을 생각도 말라는 것?
근본적으로 후분양제 논의를 시작해 적용하고 있는 것만으로도 주택 공급에 악영향을 주는 마당에, 분양가 상한제를 도입한다는 것은 건설사 입장에서 주택 공급을 하지 말라는 메시지로 들립니다.
최근 서울 인기 지역을 중심으로 한 상대적 신축 아파트들이 앞다퉈 매매 신고가를 기록하고 있는데요, 이는 당분간 신규 아파트 공급이 원활하지 않아 특정 지역 중 상대적으로 신축인 기존 아파트를 매수하는 움직임이 있기 때문입니다. 투자자 입장에서도 신규 아파트 매수가 막힌 가운데, 기존 구축 중 인기 있는 신축이나 이제 막 신축을 벗어난 구축에 관심을 가지고 있습니다.
민간택지 분양가 상한제는 이런 경향성을 더 강화시킬 수 있습니다. 되짚어보면, 2017년부터 누적돼 온 부동산 정책의 목적이 무엇이었을까요? 바로 '집값 안정화'였습니다. 후분양제 거론에 이어 분양가 상한제는 신규 공급 물량을 더욱 제한하면서 집값 안정화 목표와는 거리가 멀어지게 됩니다. 아시다시피, 인기 지역 구축들의 매매가가 상승할수록, 주위 단지 및 지역으로 매매 트렌드가 번지게 되며, 전반적인 집값 상승을 다시 초래할 수 있기 때문입니다.
이미 이러한 수급 불균형은 전셋값을 상승시키며, 매매가를 밀어 올리는 경험을 여러 차례 했습니다. 아래 기사를 참고해 보시죠. 과거에도 1기 신도시 입주(공급)를 통해 이를 해소하기도 했습니다.
언제부턴가 집값 안정화를 위해 부동산 규제를 펼쳤던 정부가 여전히 같은 목표를 유지하고 있는 것인지 궁금해집니다. 정책을 추가하고 변경하는 것은 그럴 수 있다고 하지만, 집행하는 이유와 목적이 분명해야 시장에도 혼란을 주지 않을 텐데요, 현재까지는 주택 시장 가격에 왜곡을 준다던지, 아니면 오히려 실수요자에 혼란을 줘 잘못된 의사 결정을 유도할 수도 있겠다는 방향들이 많습니다. 모쪼록 분명한 시그널을 제시하여 선의의 피해자가 생기지 않기를 바랄 뿐입니다.
