이제 노인복지주택의 관리와 관련하여 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 노인복지법과 어떤 관계에 있는지 살펴보자. 일각에서는 노인복지주택을 공동주택관리법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리해야 한다고 주장하는 경우가 종종 있다. 이 건축물이 주택이고 또한 집합건물이기도 하기 때문이다. 그러나 노인복지법은 노인복지주택의 설치·관리 및 공급 등에 관하여 이 법에서 규정된 사항을 제외하고는 주택법 및 공동주택관리법의 관련 규정을 준용한다고 규정하고 있다. 다시 말하면, 노인복지주택은 노인복지법이 규정한 ‘노인주거복지시설의 운영기준’에 따라 시설의 장이 운영규정과 운영위원회를 중심으로 운영·관리하라는 것이다. 다만, 노인복지법에 규정되지 않은 사항이 있는 경우 공동주택관리법을 준용할 수 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 적용할 여지가 없다. 이에 따라 운영규정 대신 관리규약을 제정한다든지, 운영위원회 대신 입주자대표회를 구성하더라도 노인복지주택은 공동주택이 아니라 준주택이므로 공동주택관리법에서 규정하고 있는 입주자대표회의를 구성할 법적 근거는 없는 것이다. 따라서 해당 단지에서 운영규정이나 운영위원회라는 명칭을 사용하는 대신 관리규약이나 입주자대표회의로 사용하는 것 자체는 문제가 없지만, 대외적으로 입주자대표회의를 관할 관청에 신고하더라도 공동주택이 아닌 이상, 설립 신고는 수리되지 않는다는 것이 원칙적인 해석이다.
노인복지주택 운영·관리에 집합건물법은 적용되지 않는다
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하고 있는 관리인과 관련한 규정도 적용할 수 없다. 이 법은 관리인이 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무가 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 관리인이 구분소유자들로부터 관리비 등을 징수할 수 있는 것이다. 그런데, 노인복지법 시행규칙(제30조 제1항 3, 4호)을 보면, 노인주거복지시설을 폐지 또는 휴지의 신고를 하고자 하는 자(설치자)는 신고서에 입소자 등이 납부한 이용료 등의 비용 중 사용하지 아니한 금액의 반환조치계획서와 보조금·후원금 등을 재원으로 조성한 잔여재산 반환조치계획서를 행정청에 제출하도록 하고 있다. 이는 설치자가 비용관리를 한다는 것을 전제로 하는 규정이므로 관리인에 관한 규정은 적용될 수 없다는 것이 전문가의 견해다.
관청의 확인을 받아 노인복지주택을 ‘운영’
노인복지법은 노인복지주택을 ‘운영’한다는 용어를 사용한다. 일반적으로 ‘관리’한다는 용어를 쓰는 공동주택이나 집합건물과는 뭔가 다르다는 점을 암시하는 것처럼 보인다. 노인복지주택이 준주택이고 또한 집합건물이기도 한 특성을 고려한 용어 선택이 아닌지 확실치 않다. 재산의 보존과 관리는 민법상 소유자에게 주어진 배타적 권리여서 재산권 행사를 제외한 단순 관리업무 만을 분리하여 '운영'이라 부르기로 했는지 모르겠다. 아무리 설치자라 하더라도 그가 구분소유자들의 재산권 행사를 간섭할 수는 없기 때문이다. 상당히 미묘한 선택이다. 하지만, 거주하는 주택을 ‘운영’한다는 것은 입주민의 정서와는 사뭇 거리가 멀다.
노인복지법은 노인복지주택을 설치자가 직접 운영하는 것을 원칙으로 하고 있다. 따라서 분양형 노인복지주택이라 하더라도 분양받은 입주자들이 직접 운영(관리)할 법적 근거는 없다. 재산의 사용·관리에 관한 소유자의 자기 결정권을 침해하는 황당한 규정이다. 설치자는 또한 당해 노인복지주택의 전부 또는 일부 시설을 시장·군수·구청장의 확인을 받아 노인복지법 시행령으로 정하는 자에게 위탁하여 운영할 수도 있다. 즉 설치자가 노인복지주택을 직접 운영(관리)하지 않고 제3자에게 위탁하여 운영(관리)하고자 하는 경우에는 법령이 정하는 사항에 부합하는 자를 선정하여야 하고, 행정청은 설치자가 선정한 자가 적법 또는 위법한지 직접 확인하겠다는 것이다. 사실상 감독권을 행사하겠다는 것으로 그 근거가 되는 시행령 규정은 아래와 같다.
노인복지주택을 설치한 자로부터 해당 노인복지주택의 전부 또는 일부 시설의 운영을 위탁받을 수 있는 자는 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 법인 또는 단체로 한다.
1. 노인복지주택사업을 실시한 경험이 있을 것
2. 노인복지주택의 운영 업무를 담당할 전담인력 및 전담조직을 갖출 것
이는 임대형이라면 어느 정도 수긍할 만하지만, 분양형 노인복지주택에까지 전면 적용하는 것은 납득하기 어려운 규제다. 임대형의 경우 입소자 모집, 계약, 보증금의 수납 및 반환 등의 서비스 제공을 전제로 하는 사회복지사업을 경영할 만한 유인 요소나 동기가 있을 수 있다. 이런 경우 ‘운영’이라는 용어를 사용해도 무방할 것이다. 일부 종교단체나 사회복지법인 등이 운영하는 경우가 여기에 해당한다. 그렇지만, LH, SH 등 공공기관이 공급하는 임대주택은 서비스 내용이 이와 비슷한데도 주택관리업자가 관리하도록 하고 있다. 위탁받은 주택관리업자가 임차인 모집, 계약, 보증금의 수납 및 반환 등 임대형 노인복지주택과 다를 바 없는 유사 업무를 수행하고 있다. 시설관리를 누구에게 위탁할 것이냐 하는 문제는 설치자 또는 임대인이 선택하면 된다.
그러나, 사유재산인 분양형은 모집이니 보증금 수납이니 하는 서비스 자체가 있을 수 없다. 그래서 ‘시설운영’이라기보다는 ‘주택관리’라 하는 것이 더 정확한 용어 선택일 것이다. 따라서 공동주택과 달리 관리해야 할 이유나 특별한 사정같은 건 없다. 경험과 전담인력으로 말하자면,다수의 공동주택 관리업체들이 저마다 그 분야의 전문가 집단으로서 이미 탁월한 관리능력을 보유하고 치열한 경쟁을 거쳐용역서비스를 제공하는 것이 현실이기 때문이다. 특별히 일반 주택관리업체는 배제하고, 노인복지주택 관련 경험이나 전담인력을 필요조건으로 붙이는 것은 실정을 제대로 반영하지 못하는 탁상공론의 산물이다. 과도하고 불필요하며 잘못된 규제다. 사업의 여지가 있는 임대형과 그렇지 않은 분양형을 일률적으로 바라보는 경직된 인식이 낳은 오류이기도 하다. 최소한 분양형은 적용하지 말아야 한다. 소수 해당 업체만을 위한 특혜의 소지가 있다.
보건복지부 장관은 2년마다 규제를 재검토하고 제도개선 조치할 의무 있다
지금까지 노인복지주택 제도를 몇몇 포인트 위주로 짚어보고 불합리한 규제들을 살펴보았다. 특히 분양형 노인복지주택에 관한 문제가 가장 두드러진다. 규제의 재검토가 필요하다. 보건복지부 장관은 노인주거복지시설의 시설기준·직원 배치기준 및 운영기준이 타당한지를 2015년 1월 기준으로 2년마다 정기적으로 재검토하고 개선 등의 조치를 하여야 할 의무가 있다. 시행규칙이 규정하고 있는 내용이다.
소유권을 상실한 설치자에게 분양형 노인복지주택의 운영·관리를 계속 담당하도록 하는 규정으로 인하여 입주자들의 불만은 그치지 않고 있다. 노인복지주택의 현실을 외면한 입소자격 등에 관한 규제가 여전하고, 임대형과 분양형을 구분하지 않은 시설 운영기준은 과연 기준이라 할 수 있는 것인지 의심이 갈 정도로 허술하기 짝이 없다. 분양형 노인복지주택에 설치하도록 한 운영위원회 위원의 자격은 그 숫자가 주객이 전도될 정도로 터무니없고, 공동주택과 다른 기형적 관리체계는 또 언제까지 유지하려 하는지 알 수 없다. 근본적으로는 이도 저도 아닌 기형아, 쭉쟁이로 전락한 지 오래인 분양형 노인복지주택을 공동주택으로 전환하는 것이 해결책이 아닌지 진지하게 생각해보아야 한다. 그렇게 되기를 갈망하는 구분소유자들은 그 첫 단계로 노인복지주택 설치 폐지를 부르짖기도 하지만, 설치신고가 안 된 노인복지주택은 주택연금 적용 대상에서 제외된다는 것이 주택금융공사 관계자의 설명이다. 설령 설치신고 된 노인복지주택이라 하더라도 주택연금은 같은 평형 아파트에 비하여 15~20% 적게 준다고 한다. 그뿐만이 아니다. 아파트 등 공동주택에 비하여 소위 환가성이 낮다는 이유로 제1금융권에서는 대출을 꺼린다. 60세 이상으로 수요가 제한돼 담보가치가 상대적으로 낮고, 경매 시 채권회수에 어려움을 겪을 수 있다고 보기 때문이다. 대출이 필요한 사람들은 울며 겨자먹기식으로 금리가 더 비싼 보험회사 등 제2금융권으로 손을 내밀 수밖에 없다. 주택연금, 대출 등 금융거래에 차별과 손해를 감수해야 하는 실정이다. 이것이과연 노인을 위한 복지정책이라 할 수 있는가. 노인복지법의 목적과 기본이념에 부합할 수 있도록 시급히 재검토하고 개선해야 할 규제들이 너무나 많다. 고통받고 신음하는 사람들의 절규에 당국은 귀를 기울여야 한다. 그리고 불합리한 규제는 과감하게, 조속히 철폐해야 한다.
