집 이야기 #5 _ 공동명의로 변경하다.

Feat. 계획대로 진행 중

분양권 공동명의 승인 완료

오늘은 내가 보유한 분양권이 공동명의로 변경된 날이다. 정확히 표현하면 주택금융공사(LH)로부터 승인을 받았다. 분양권에 대한 투기 수요가 많다고 생각한 정부는, 어느 순간부터 아파트 분양권 전매(분양권을 매매하는 행위)를 특정 기간 동안 제한하게 되는데, 내가 살고 있는 지역은 분양권 전매 제한 기간이 3년이다. 쉽게 말해서, 분양을 받고 공사기간이 3년을 넘으면 이후 분양권 전매가 가능하지만, 공사기간이 3년 안에 아파트가 완공되면 무조건 소유권 이전 등기를 진행해야 한다.

서울의 경우 최대 10년(분양주택이 인근 주택 매매 가격의 80% 미만인 경우)까지 전매를 제한하고 있다. 사실상 실제로 입주할 사람만 청약 신청을 하고 분양을 받으라는 뜻이다. 내가 사는 지역에서 일반적인 아파트 단지는 공사기간이 3년을 넘지 않기 때문에, 청약에 당첨되어 분양받는 경우, 소유권 이전 등기를 진행해야 한다. 그런데 주상복합 아파트의 경우, 공사기간이 3년을 초과하는 경우가 더러 있고, 내가 분양받은 아파트도 주상복합이어서 공사기간이 3년이어서, 마지막에 전매할 수 있는 구간이 발생할 가능성이 있다.

이렇게 전매 제한기간이 있음에도 예외적으로 명의변경을 승인해주는 케이스가 몇 개 있는데, 그중 하나가 부부 공동명의이다. LH에서 승인을 해줘야 하는 사항이며, 금액이 미납된 경우(계약금, 중도금 등의 연체) 승인해주지 않는다. 그래서 공동명의 준비는 2회 차 중도금을 받기 전부터 준비했지만, 실제 공동명의 변경 접수는 중도금 실행 후 진행했다. 

공동명의 변경 과정은?

공동명의를 진행하기 위해서는 먼저 증여계약서를 작성한 후, 거주지 주소에 해당하는 구청에 방문해서 증여계약서에 검인을 받아야 한다. 이는 구청에서 해당 분양권 증여에 대한 확인을 했다는 뜻이다. 그리고 검인을 받은 증여계약서와 분양권을 가지고 아파트 분양사무실에 방문한다. 여기에서 분양계약서와 옵션 계약서, 그리고 공동명의 관련 서류의 필요 부분에 내용을 작성하면, 분양사무실에서 LH에 공동명의를 접수하고, 승인이 나면 공동명의 변경 절차가 종료된다. 혹시 은행에서 중도금 대출을 받는 중이라면, 은행에 가서 공동명의 관련 서류들을 작성해야 한다. 보증보험회사에서 단독으로 보증하던 것을 2명에게 보증해야 하니 추가적으로 서류 작성이 필요하다. 

여기까지 진행됐다면 공동명의 업무 관련 절차는 모두 끝난 것이고, 증여 발생 부분에 대한 증여 신고를 진행하면 깔끔하게 마무리된다. 나는 현재 공동명의로 변경 완료되고, 은행에서 서류 작성도 마친 상황으로, 이제 증여신고만 하면 업무가 끝나는 상황이다.

왜 공동명의로 변경했나?

와이프 명의로 분양권 계약 시 2 주택을 보유하고 있었기 때문에, 3 주택 취득으로 간주되며, 취득세가 지방소득세 포함 13.2%라는 폭탄을 받게 됐다. 나는 이 부분을 절세할 수 있는 방법을 찾았는데, 내가 1 주택을 매도한 후 공동명의를 진행한다면, 일시적 1 주택 1 분양권 상황이 되고, 입주 전 또는 입주 후 1년 내 기존 보유 주택을 매도하게 되면 신규 주택 취득 시 3.3%의 취득세만 낼 수 있게 된다. 이는 내가 취득하는 부분, 그러니까 아파트 지분의 50%에 대해서 위와 같이 적용된다. 

계획대로 진행되고 있다. 이제는 스케줄에 맞게 중도금 대출을 받으면 되고, 보유 중인 나머지 1채만 적절하게 매도하면 된다. 그리고, 아파트 완공 후 소유권 이전 등기를 진행하면 나의 좌충우돌 다주택자 스토리는 해피 엔딩으로 끝날 것이다.