2018년 공략법 : 일반분양
아무리 생각해도 '청약'이 답이다
한껏 오른 시세가 부담스러운 시기다.
한 번 더 전세를 살자니 괜스레 손해를 보는 것 같은 억울함이 있고 뒤늦게 추격 매수를 하자니 이 구역의 호구가 될까 봐 불안감이 감돈다.
주택을 소유하고 있는 사람도 마찬가지다.
내 집이 올랐다 좋아했는데 가고 싶은 지역은 더 올랐고 과감하게 갈아타자니 눈에 차는 매물이 있지도 않다.
애써 시세판을 둘러봐도, 저층-동향-타워형 등 못난이 매물만 존재하고 그 마저도 없는 매물이 0인 단지도 제법 있다.
2018년을 시작하며 부동산 시장이 어떤 변화를 겪을까 기민하게 지켜보았다.
작년 말부터 상대적으로 저렴해 보이던 강남 구축들이 무섭게 오르더니 (역삼, 도곡 등) 올해 초에는 철저히 갭 메우기 관점에서 직주근접+사통팔달 교통+대단지 요건을 만족시키는 강북 신축(옥수 파크 힐스, 왕십리 센트라스, 마포 래미안 푸르지오 등)과 분당, 판교가 무섭게 올랐다. 시세 상승은 현재 진행형이어서, 최근에는 마곡-위례-내곡 등 2015년 첫 상승을 주도했던 택지지구까지 다시 온기가 돌아 2차 상승을 맞이하고 있다.
부동산 가격의 상승 여력을 예측할 때 구매력 있는 30대-40대 맞벌이 부부가 대출 포함 어느 정도까지 배팅할 수 있는가를 상상해 보는데 요즘의 시세는 그 임계치를 넘어선 듯하다.
그래서 투자자 입장에서 매력적인 시기는 지나갔다고 본다.
2년 실거주 요건 시행, 양도세율 강화, 전세가 약세로 인한 갭 투자의 어려움, 전방위적 대출 제한 등 시장을 압박하는 정부 정책으로 투자자가 쉽게 투자할 수 없는 환경이 되었기 때문이다. (공급 억제라는 과도한 정책에 대한 반작용으로 시세가 급격히 튀었다고 보는 관점도 맞는 말이다.)
그럼에도 불구하고 무주택자 입장에서 달리는 시장을 그냥 지켜만 보자니 무력감과 짜증만 밀려올 것이다.
앞서 말한 공급 억제를 위한 정책 시행으로 시장이 당분간은 우상향 할 확률이 높아졌기 때문이다.
이런 시기에 우리는 어떻게 대응해야 할까?
아무리 생각해 봐도 '청약' 이 답이다.
비정상적인 호가 놀이에 지친 사람들은 청약에 대한 기대감을 키울 수밖에 없고 여기서 승부를 봐야 하는 것도 맞다.
최근의 분양가 흐름을 보면 주변 아파트 시세 대비 상대적으로 저렴한 가격에 분양가가 책정되는 것을 볼 수 있다. (대략적으로 2016년 말 - 2017년 초 시세) 정부가 HUG를 통해 분양가를 통제하는 것이 아닐까 예상되는데 (사실상 분양가 상한제) 이는 그간 기다려온 무주택자들이 억울함을 달랠 수 있는 유일한 길이 아닐까 싶다.
올해 분양 단지를 살펴보면 몇 가지 흐름을 예측할 수 있다.
1) '개포 8' 분양 성과가 올해 부동산 흐름을 결정지을 것이다.
- 로또 분양, 청약 열풍 불어올까?
공무원아파트를 재건축하는 개포주공 8단지(개포 디에이치 자이)는 다음 주 모집공고를 내고 분양에 돌입한다.
조합원 없는 재건축.
즉 일반분양자들도 동등한 선에서 경쟁하며 로열동-로열층을 분양받을 수 있다는 뜻이다.
일반분양 1,690 세대의 위엄.
강남권 포함 서울 어디에서도 1,690 세대라는 일반분양 규모는 찾기 힘든데, 이 말인즉슨 '가점 낮은 무주택자'와 '기존 1 주택자'가 청약 통장을 갖고 승부를 할 만한 단지도 여기밖에 없다는 이야기다.
청약 당첨 기준은 34평 이하는 가점제(무주택자), 34평 초과는 물량의 50% 추첨 + 50% 가점제로 적용되고 있다. 보통의 여타 강남권 재건축 단지 물량을 보면 100-200세대 일반분양이 이뤄지는데, 이 중 34평 초과 분양 물량은 아파트마다 다르겠지만 극소수에 불과하다. 그 물량의 50%만 추첨으로 적용하다 보니 가점 낮은 무주택자와 1 주택자는 사실상 청약 당첨의 기회가 없는 것이 현실이다.
하지만 개포 8은 다르다. 물량이 받쳐주기 때문에 그나마 '가능성' 이 있다. 무주택자 통장과 더불어 '시세 상승을 맛본, 신축으로 갈아타고 싶은 욕망이 가득한 1 주택자'의 잠자고 있던 통장이 대거 출현할 것이다.
로열동-로열층에 넉넉한 물량도 감사한데 개포라는 입지에 예상되는 분양가(평당 4,200 선)는 '금수저들에게' 은혜롭기까지 하다.
내년 입주를 앞두고 있는 주변 개포 단지 디에이치 아너 힐즈, 개포 래미안 블레 스티지, 래미안 루체 하임 등의 34평 현 시세가 20억을 상회하는 걸 볼 때 평당 4,200선 분양 기준으로 보면 4-5억의 gap이 존재한다. 언론에서 떠들어대는 '로또설'이 과장은 아니라는 생각이다. 34평 시세 기준으로 잠실&헬리오 34평 매매가보다 낮고 , 인근 대치&도곡 신축 전세 시세와 큰 차이가 없기 때문이다.
개포 8은 '금수저 논란'에서 자유로울 수 없는 단지이기도 하다. 중도금 대출이 되지 않는 상황에서 '15억 분양가'를 합리적이라고 받아들일만한 사람이 얼마나 될까? 결국 가점제 당첨자들의 다수는 조력을 받을 여력이 있는 사람들일 수 있고 34평 초과 평수 추첨제 당첨자들의 다수는 인근 지역 1 주택자 일 확률이 높을 것이다.
(참고로 올해부터 분양하는 고가 주택은 자금 출처 소명도 해야 하기에 이 부분은 주의해서 접근해야 한다.)
높은 용적률과 건폐율에 대한 비판 여론도 많다. 조합원이 없다 보니 건설사가 한정된 분양가에서 최대한의 이득을 뽑아내기 위해 고민을 했을 것이고, 그 결과 빡빡한 동간 간격과 작은 대지지분에 고스란히 반영되어 있다.
그럼에도 불구하고, 개포 8은 시장에 큰 반향을 일으킬 것이다. 1690 명의 로또는 누구에게 돌아갈까?
이후의 시장은 어떻게 변할까? 흥미롭게 지켜볼 필요가 있다.
2) 강남권을 희망하는 무주택자는 올해 꾸준히 도전할 필요가 있다.
- 입지 좋은 강남권 재건축들의 분양가는 앞으로 어떻게 책정될까?
개포 8 이후에도 올 한 해 가점 높은 무주택자를 위한 강남권 청약 기회는 지속적으로 제공될 예정이다. 서초동 독수리 오형제인 우성과 무지개가 올해 분양을 앞두고 있고, HUG의 강력한 압박으로 개포 8과 유사한 시세로 분양가가 형성되지 않을까 예상해 본다. 이 블록 역시 올해 입주한 래미안 에스티지 s 의 호가가 34평 기준 20억에 근접해 있으므로 또 한 번의 기회가 될 수 있다.
반포 삼호가든 3차는 반포 리체, 반포 래미안 아이파크, 반포 푸르지오 써밋 블록의 마지막 재건축 단지이다. 삼호가든 3차 역시 '반래아' 기준에서 10% 정도 상향된 선에서 분양가가 책정될 가능성이 높기 때문에 그 어떤 단지 보다도 가장 큰 시세차익이 예상된다. (참고로 잠원동의 신반포 센트럴자이는 HUG 제제로 4,200 선에서 로또 분양했고 바로 주변 신축 시세-34평 기준 22억 이상에 키 맞추기 하며 올라간 사례가 있다.)
삼성동 상아 2차도 청약을 노리는 사람들이 기대할만한 재건축 단지 중의 하나이다. 삼성동을 중심으로 한 수많은 호재에도 불구하고, 현재 이 블록의 신축은 삼성동 센트럴 아이파크 하나뿐이다. 물량이 없는 삼성동의 신축은 타 지역보다 위기에서 방어력이 강할 수밖에 없다. '삼센아' 역시 현재 22억 정도 호가를 보이고 있으므로 당첨이 되기만 한다면 큰 시세차익이 예상된다.
가점 높은 '자금력 되는' 무주택자는 올해 이래저래 기회가 많다.
현 정권 기조라면 이들은 내년에도 후년에도 기회가 많을 것으로 예상된다.
시세의 변동성과 주변인들의 다양한 이야기에 의연해질 용기가 있다면, 본인에게 꼭 맞는 가장 좋은 1 주택을 위하여 고심하며 기회를 기다리는 것이 좋을 것이다.
만약 가점 낮은 무주택자라면 개포 8 분양 이후 시장 동향을 보고 방향을 결정해 움직이는 것이 좋을 것 같다.
3) 합리적인 가격에 직주근접 가능한 신축에 살 수 있는 기회가 없어지고 있다.
- 강북의 물량 잠김, 어디로 튈 것인가?
올해 분양의 또 한 가지 특징이라면 최근 몇 년간 시장을 주도한 직주근접 지역(마포의 공덕-아현 권역, 성동의 옥수-금호 권역, 그 외 뉴타운)의 물건이 잠긴다는 것에 있다.
사실 대부분의 30-40대 우리 세대 부부들에게 강남권 분양 소식은 '못 먹는 감 찔러나 본다'는 수준이다. 15억이 로또라는데 가당키나 한가? 현실적으로 입지 좋은 강북권 신축에서 안정적인 30-40대를 보내며, 이후 강남권으로 갈아타기를 시도하는 게 일반적인 수순일 것이다.
사실 개인적으로는 올 해가 정점이고 꺾일 수도 있겠다는 생각을 내심 했었는데 2018년 분양 단지를 정리하면서 예상보다 더 달릴 수도 있겠다는 생각이 들었다. 입지 좋은, 젊은 부부들이 선호할만한 강북 지역의 공급이 거의 없기 때문이다.
이 말인즉슨, 청약을 기다렸던 30-40대가 그들이 생각하는 합리적인 가격으로 접근 가능한 지역의 분양을 기대할 수 없게 되면 기존 아파트들을 구매하며 시장을 받쳐줄 수도 있다는 말이다.
올해 강북 지역의 분양 시장을 이끌 대장은 3-4월에 분양될 '염리 3구역' 이 될 것이다. 서대문-마포 지역은 신축과 직주근접을 필두로 30대들이 선호하는 주거지 중 하나이다. 실제로 '마포 래미안 푸르지오', '이편한세상 신촌', '아현 푸르지오', '신촌 그랑자이' 등은 분양가 2배 이상 시세가 상승했으며 이 아파트들 사이에 둘러싸여 있는 곳이 위에서 말한 '염리 3구역'이다.
(인근의 북아현 1-1구역, 아현 2구역도 관심 있게 지켜볼 필요가 있다.)
분양가를 예상할 수는 없지만 HUG의 기조를 살펴볼 때 중도금 대출이 가능한 선에서 책정될 확률이 높으며 강북권의 또 하나의 로또가 될 수 있다고 본다.
4) 수도권 알짜 택지 지구의 분양은 결국 인 서울에 한 번 더 온기를 줄 것이다.
- 강북 구축 vs 택지지구 신축 선호도와 시세는 어떻게 될까?
또 하나의 큰 흐름은 수도권 알짜 택지 지구 분양이 시작된다는 점이다.
그간 서울 거주자들의 청약을 보며 아쉬워했을 경기도권 1순위 사람들의 통장이 그 역할을 다할 것이다.
( 지역마다 세부 요건은 다르겠지만 보통 당해 30% / 경기도 20% / 서울 수도권 50% 로 구성된다. )
해당 택지지구들은 서울의 경계에 인접하게 붙어 있어 접근성과 편의성 측면에서 매우 우수하기에 성황리에 완판 될 것으로 예상된다. 경험 상 처음 조성되는 택지지구의 경우 그 지역의 '첫 분양'을 받는 것이 가장 경쟁률도 낮고 분양가도 합리적이다. 잘 기억하고 있다가 효율적으로 통장을 써먹도록 하자.
과천의 지식정보타운, 송파-하남에 걸쳐 있는 북 위례 지역, 올림픽선수촌에 붙어있는 하남 감일지구, 남판교에 조성되는 대장지구 등은 행정구역은 경기도지만 서울 어느 지역에 비견해도 아쉽지 않은 장점이 많은 곳이기도 하다. 특히 가점이 높지 않은 처음 시작하는 부부들이라면 이 지역들을 스터디하여 많은 물량이 지속적으로 공급될 때 안정적인 보금자리를 마련하는 것도 좋을 것 같다.
택지지구의 분양이 성공적으로 이루어지면, 해당 택지지구보다 입지나 환경이 우위에 있다고 판단되는 대다수의 지역들까지 그 열기가 퍼져나갈 것으로 예상된다. 물량 공급을 통해 시장이 안정될 것인가, 주변까지 확산되며 또 다른 상승장을 볼 것인가. 올 해의 가장 큰 변수가 될 것이다.
5) 올해는 과천의 해가 될 것이다.
- 과천이 과거의 명성을 되찾을 수 있을까?
과천은 원래 재건축 전 가락시영(헬리오), 둔촌주공과 비슷한 시세를 유지했던 지역이다. 정부청사의 인력들이 대거 세종시로 빠지고, 부동산 시장의 트렌드가 인 서울 중심으로 재편되며 한동안 과천은 주춤한 것이 사실이다. 특히 근 10년 간 공급이 없었기에 지속적으로 재건축이 일어나며 주변 기축에 온기를 전한 다른 지역에 비해 상대적으로 시세가 약한 모습이었다.
그러나 올 해를 기점으로 완벽히 바뀔 가능성이 높다. (사실 시장은 지난겨울부터 이미 알고 반응을 했고, 최근 3개월 사이에 호가가 많이 오른 모습이다.)
올 1월 과천 푸르지오 써밋이 분양을 마쳤고, 올 3월 과천 주공 2단지(위버필드)가 분양을 앞두고 있다. 또한 과천 주공 1,6 단지도 차례로 분양을 진행할 예정이며 지식정보타운 분양까지 겹쳐 많은 물량이 시장에 공급될 것으로 예상된다. 일반적으로 언론에 오르내리는 지역은 다시 한번 주목받으며 주변까지 온기가 확산될 확률이 높은데, 물량도 만만치 않기에 무게 추가 어디로 튈지가 관전 포인트이기도 하다.
과천 주공의 재건축 단지들은 서울시의 면적 규제(발코니 삭제 등)에서 자유롭기 때문에 동일 평수라도 더 시원한 구조를 갖고 있다. 또한 단지 고급화 경쟁으로 써밋, 디에이치 등 건설사의 상위 럭셔리 브랜드들이 그들의 작품을 보여주기 위해 노력할 것으로 예상된다.
택지지구인 지식정보타운과 달리 과천 주공 재건축 단지들은 과천 시민을 100% 1순위로 하여 선발한다. 과천은 공급 대비 인구가 많지 않은 곳이고, 분양가가 높아 중도금 대출에서 자유로울 수 없기에 '과천 푸르지오 써밋'의 일부 평형을 1순위가 미달되기도 했다. 청약 경쟁에서 자유롭게 무혈입성할 수 있는 기회를 받은 과천시민들은 어찌 보면 복 받은 셈이다. 앞으로 공급될 단지들도 이와 같은 현상이 있을 것으로 예상되며 서울권, 경기권 통장을 가진 사람들은 과천 분양 소식을 주목하고 있다가, 1순위 미달 기회를 잘 활용할 필요가 있다.
과천이 올해 분양들을 성공시키며 판교를 넘어 둔촌과 나란히 할 수 있을까?
아니면 경기도권 대장으로 그칠 것인가?
올 한 해 과천을 주목해 볼 만 하다.
<청약 초심자를 위한 공략팁>
-. 분양 지역 주변 아파트 시세 대비 저렴하면 무조건 넣어라.
-. '중도금 무이자 대출'은 자금 흐름을 원활하게 하니 잘 활용하자.
-. 과천에 호적메이트가 있다면 무조건 청약을 추천하라.
-. 청약 점수가 낮다면 34평 초과 추첨제 물량을 노려라.
-. 모델하우스에 없는 Unit가 그나마 경쟁율이 낮다.
