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by 이철 Sep 01. 2019

중국의 부동산 시스템

결국 국유제라는 것이 차이를 가져온다

얼마 전 필자는 운영하고 있는 유튜브에 최근 중국 정부가 부동산 관련 금리 정책을 바꾸었고 이것이 상당히 중요한 신호라는 점을 강조하였다. 그리고 중국 정부의 조치는 사실 상 부동산 대출 금리를 올린 것이며 이런 방법을 통해 부동산 가격을 지탱하려 하는 것이라는 추측을 제시하였다.

https://www.youtube.com/watch?v=YRkiBcDpBWs&t=2s

그런데 상당수 사람들이 이자를 올리는데 어째서 부동산 가격은 올라갈 것이라고 하는가? 금리가 오르면 부동산 가격은 내리는 것이 상식이다. 이해하기 어렵다는 댓글들을 올리는 것을 볼 수 있었다.

사실 우리 시장 경제 하에서 부동산 대출 금리가 올라가면 부동산 가격이 하락하는 것이 맞다. 필자가 이런 이야기를 하려면 왜 그렇게 되는가를 충분히 설명할 수 있어야 했다. 변명이지만 중국에 오래 살다 보니 필자의 기본적인 참조 모델, 즉 reference of frame이 중국화 되어 있어서 이렇게 대부분의 한국 분들과는 다른 생각, 다른 반응을 하곤 한다. 필자의 문제점을 확인할 겸 중국의 부동산 시스템을 간단히 살펴보고자 한다.

우선 중국의 부동산 제도를 이해할 필요가 있겠다. 우선 부동산의 토지를 어떻게 확보하는지부터 살펴보자. 모두들 아시는 바와 같이 중국의 토지는 국유이다. 하지만 국유의 방식도 두 가지가 있다.

"我国全部土地都为社会主义公有制，分全民所有制和劳动群众集体所有制两种"

"우리 나나의 토지 전부는 사회주의 공유제이며, 전민 소유제(全民所有制)와 노동 군중 집체 소유제(劳动群众集体所有制)의 두 가지가 있다"

여기서 전민 소유제는 토지가 모든 국민들의 소유라는 뜻으로 실제로는 중국 정부의 소유라는 것을 의미한다. 그리고 노동 군중 집체 소유제(劳动群众集体所有制)라는 것은 주로 농민들이 대상인데 농촌에서 농민들이 경작하는 농지, 그리고 마을 공동으로 사용하는 여러 시설 및 땅, 마찬가지 의미로 마을의 산과 같은 이런 땅들을 해당 마을의 농민들의 것이라고 규정한 것이다. 하지만 어느 특정 사람의 소유는 아니며 그 마을 사람들의 소유라는 의미이다. 이런 노동 군중 집체 소유제의 현실적인 의미는 국가나 정부라 해도 마음대로 할 수 없는 땅이라는 뜻이다.

노동 군중 집체 소유제는 중국 혁명의 부산물이다

그래서 어떤 부동산 개발 기업이 단지를 개발하거나 또는 특정 기업이 토지를 확보하여 공장을 지으려 하면 토지를 확보하여야 하는데 그 확보 방법은 기본적으로 세 가지이다. 정부로부터 매입하는 방법, 이미 토지를 소유하고 있는 개인이나 기업으로부터 양도를 받는 방법, 그리고 토지 유전이라고 하는 방법이다.

중국에서 부동산은 소유가 아닌 임대다.

정부로부터 토지를 매입하는 것은 정부가 소유하고 있는 부동산에 대한 "토지사용권"을 사는 것이다. 사용 기간은 거주용은 70년, 공업, 과학, 교육 등 관련이면 50년, 그리고 상업용은 40년이다. 이렇게 중국이라는 사회주의 국가의 부동산은 부동산에 대한 "소유권"을 매입하는 것이 아니라 "토지사용권"이라는 임대를 하는 근본적인 차이가 있다. 그리고 일단 토지사용권을 매입하면 이를 양도할 수 있기 때문에 토지를 확보하는 첫 번째 방법이 정부로부터 토지사용권을 매입하는 것이라면 두 번째 방법은 토지사용권 소유자로부터 다시 양도를 받는 방법이다.

중국의 부동산들은 지금까지는 천장 높은 줄 모르고 가격이 치솟았다. 그리고 이런 현상은 일본이나 한국, 그리고 타이완이나 홍콩 등에서도 마찬가지였다. 소위 부동산 불패라는 말도 있지 않은가? 하지만 영구 소유제인 다른 나라와는 달리 중국은 "토지사용권"만 허용된 나라이다.

주택용은 최장 70년의 사용 기간인데 1978년 개혁 개방 이후 지어진 많은 건축물들이 절반인 35년 사용 시점을 넘기 시작하고 있다. 79년 당시 건축된 부동산이라면 41년째이다. 많은 부동산들이 90년대에서 본격적으로 지어지기 시작했으니 대부분 건물들이 20년 정도가 경과했다. 아직은 크게 기간 만기를 고려하고 있지는 않지만 상업용 건물들을 다루는 기업인들의 감각은 다르다. 상업용 건물들은 기간이 40년인지라 이미 사용 기간의 절반 이상이 경과하고 있는 것이다.

그리고 이것은 자연스럽게 큰 손들의 부동산에 대한 인식에 영향을 주고 있다. 전반적으로 중국에서는 이제부터는 사용 기간 만료 시점을 향한 카운트다운들이 시작되고 있는 것이다. 그리고 뒤에 설명하겠지만 사용 기간 만료 후에는 부동산 시장 가격 정도는 아니더라도 상당한 비중의 돈을 지불해야 지속 사용할 수 있을 것이므로 부동산들의 가격은 그러지 않아도 하락할 가능성이 다분히 있었다. 거기에 미중 무역 전쟁이 지속되면서 외자의 유출 등이 일어나면서 부동산 가격 하락의 요인들이 증가하고 하락 압력이 계속되고 있다.

이번에 필자가 한국에 갔더니 부자들은 작년에 이미 부동산들을 정리하여 달라 자산으로 바꾸어 놓고 내년에 있을 금융 풍파를 기다리고 있다고 한다. 다시 한번 가격이 폭락한 부동산을 그때 낙엽 줍기 식으로 쓸어 담을 생각들이라고 한다. 중국이라고 다르겠는가? 그래서 중국 큰 손들 입장에서는 부동산을 정리하고 싶은 욕구가 증가하고 있을 것으로 본다. 부동산으로 보유하더라도 토지사용기간이 장기간 남아있고 향후 가격 상승의 여지가 큰 부동산으로 선택적 보유를 하고자 할 것이다.

중국에서 부동산 임대 기간이 끝나면 남는 것이 없다.

여기에서 우리는 자연스럽게 하나의 질문을 하게 한다. 토지 사용권 기간이 만료되면 어떻게 되는가? 여기에 대해서는 상당 기간 동안 모호하였으나 이제는 중화인민공화국 성진 국유토지 사용권 양허 및 양도에 관한 잠정 조례(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)에 규정되어 있다. 40조에 규정하기를

"토지사용권이 만료되면 토지사용권 및 기타 건축물, 기타 부착물 등의 소유권은 국가가 무상으로 취득한다. 토지 사용자는 응당 토지사용권을 반납하여야 하며 법이 정한 절차에 따라 취소 등기를 해야 한다"

第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

라고 했다. 다시 말해 토지 사용권 기간이 만료되면 토지와 건물 등 일체가 중국 정부의 소유가 되며 토지 사용자는 권리가 없다.

바로 이점이 부동산에 대한 큰 시각 차이를 만들어 낸다. 중국에서는 부동산의 사용 기간이 얼마나 남았느냐에 따라 부동산의 가치가 결정된다. 아무리 호화로운 건물이라도 남아있는 사용 기간이 적다면 의미가 없는 것이다. 그래서 한국처럼 "건물 가격은 떨어지지만 땅값은 내리지 않는다"라는 방식의 감각은 통하지 않는다. 처음부터 땅값은 포함되지 않았기 때문이다. 그리고 이것이 필자가 중국에서 절대 부동산을 매입하지 않는 이유이기도 하다.

그래서 중국에서는 많은 기업들의 활동에 있어서 토지 사용 기간이라는 것은 중요한 요소로 작용하고 있다. 대부분의 사람들이 주택을 대상으로 부동산을 생각하는 것과는 달리 기업인들은 필요한 자원으로서 부동산을 고려하는데 부동산이라고 해서 꼭 장기간 보유하거나 사용하려 하는 것은 아니기 때문에 이들 영역에서 엿볼 수 있는 단서들이 있다. 필자의 지인 중에 산시 성 다통(大同)이라는 곳에서 활동하는 사람이 있다. 이곳은 윈강 석굴로 유명한 곳이라 독자 여러분들도 익숙할 것으로 믿는다. 이 친구가 하려고 했던 것은 작은 소규모 공장이었는데 건설에 필요한 부자재 중 특정 제품을 생산하려고 있다. 이 친구가 지방 정부와 협상하는 과정을 보니 이 친구가 희망하는 토지 사용 기간은 10년이고 지방 정부는 20년 사용하라고 주장하는 것이었다. 말하자면 그 땅은 농지도 아니고 외딴 지역에 있어 쓰겠다는 사람이 없는 땅이어서 이 기업인도 필요한 최소 기간만 사용하겠다는 것이고 반면 지방 정부는 가격을 낮추어 줄 테니 오래 사용하라는 입장이었던 것이다. 바로 이런 상황이 중국의 토지사용권을 정확히 반영하고 있는 것이라고 할 수 있다.

산시 성 다통 윈강 석굴

지금까지는 부동산 임대 기간이 끝나면 다시 연장해 주었다.

그러면 중국에서 정말 기간이 만료되면 중국 정부가 부동산을 회수해 갈 것인가? 국민들의 손에서 집을 가져간다면 그 많은 국민들이 저항할 텐데. 맞는 말이다. 그동안 많은 중국인들이 정부가 그런 바보 같은 일을 할 리가 없다고 생각했다. 더구나 권력과 금력을 가진 사람들이야 말로 누구보다도 부동산을 많이 보유하고 있으니 자기들의 이익을 위해서라도 기간 만료 시 연장해 줄 것이라는 관측들이 많았다. 그리고 수년 전 드디어 남방의 작은 마을에서 최초로 토지사용기간 만료가 현실로 다가오면서 모두들 숨죽이고 관측한 바 있다. 그리고는 중국 정부가 토지사용기간을 연장해 준 것을 확인하고 다들 안도의 한숨을 쉬었다.

상기 중화인민공화국 성진 국유토지 사용권 양허 및 양도에 관한 잠정 조례 41조에 보면

"토지사용권 기간이 만료되면 사용자는 계속 사용을 신청할 수 있다. 연장을 희망하는 자는 응당 본 조례 2장의 규정에 따라 다시 계약을 하여야 하며 토지사용권 양허 대금을 지불하고 등기를 하여야 한다"

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

이라고 규정하고 있는데 바로 이 조항을 이용한 것으로 보인다. 당시 토지사용권 연장에는 아주 적은 액수의 돈 만을 받고 이루어졌기 때문에 대부분의 중국인들이 토지사용권이 사실 상 '토지소유권'이라고 생각하기 시작한 것으로 보인다. 하지만 필자가 보기에는 이제는 상황이 많이 다르다.

중국이 장쩌민, 후진타오 정권을 거치면서 확실히 자본 주의화되는 듯했으며 사유제가 전면 실행되는 듯했다. 그러한 조류 속에서 본다면 토지사용권은 사실 상 토지 소유제를 대체하는 듯 보이기도 하였다. 하지만 지금의 시진핑 체계에서는 다르다. 좌향화 하고 있는 사상적 변화 속에 경제 시스템 내에서도 국진민퇴가 일어나고 있다. 다시 말해 정통 사회주의, 공산주의 사상으로 회귀하고 있는 중인 것이다. 이 상황에서 토지사용권이 만기 되었을 때 각 지방 정부가 과연 약소한 비용 정도로 토지사용권 연장을 해줄 것으로 기대할 수 있을까?

게다가 대부분의 중국 지방 정부는 만성적인 재정 적자에 시달리고 있다. 금년에도 초유의 규모로 적자 예산을 편성하여 사회 간접 자본에 투자하여 경기 부양을 도모하고 있다. 이 적자 예산의 상당 부분은 중앙이 아닌 지방 정부가 채권을 발행하여 조달한 것이다. 중국 지방 정부의 재정 적자 규모는 아무도 정확히 말하고 있지 못하지만 천문학적인 숫자일 것이라는 데에는 모두 동의하는 바이다. 이러한 지방 정부 입장에서 토지사용권이 종료되는 부동산들은 합법적으로 자기 재산이 되는데 마다할 리가 없다는 것이 필자의 생각이다.

또 지난 수십 년간 중국의 지방 정부는 좋은 땅들을 팔아서(토지 사용권을) 배를 불려 왔다. 지방 정부의 배뿐만 아니라 관련 공무원들의 배도 불려 왔다. 이러한 사태를 막기 위해서 중국 정부는 토지 등급제라는 것을 도입한 바 있다. 전국의 토지를 10개가 넘는 등급으로 나누고 각 등급별로 최저 가격을 만들어 지방 공무원들이 함부로 국가의 토지를 저가로 업자들에게 넘기고 사리사욕을 채우는 것을 막으려 한 것이다. 하지만 거꾸로 그동안 표준 가격이 없어서 거래 성사율이 높지 않았던 지방 정부 토지 사장에 표준 가격으로 작용하면서 매매를 촉진하는 효과를 낳았다고 한다.

중국 정부는 이제 팔 땅이 없다

이러한 지방 정부의 땅장사는 관습화 되고 부패의 온상이 되다가 이윽고 더 이상 팔만한 토지가 없어지면서 새로운 국면을 낳았다. 바로 국유 토지를 얼추 다 판매했기 때문에 농민들의 땅인 노동 군중 집체 소유제 토지에 대한 정책을 새로 만든 것이다. 이름하여 "토지 유전(土地流转) 정책'이다. 간단히 말하면 노동 군중 집체 소유제 토지를 팔지는 못하지만 다른 목적으로 빌려줄 수 있게 한 것으로 내용 상 토지사용권 판매와 유사하다. 토지 유전은 땅을 필요로 하는 사업자와 마을 농민들이 서로 계약을 해서 농지를 포함한 마을의 토지를 기업에 제공하고 기업은 이를 활용하여 사업을 해서 그 대가를 농민들과 나누는 것이다. 이 과정에서 필요한 노동력은 가능한 현지에서 농지를 제공한 농민들을 활용하고 사업의 활성화와 함께 지역의 발전을 도모하려 한 것이다. 어찌 보면 농민공 문제, 농촌의 경제 발전, 농촌의 소득 문제, 그리고 지방 정부의 재정 문제들 모두에 좋은 결과를 기대할 수 있는 정책이었다.

그러나 실제 농민들의 의견을 규합할 수 있고 기업과의 커넥션을 가지고 있는 것은 역시 지방 정부였으므로 현실적으로는 향, 진 등의 하급 지방 정부에서 추진하는 토지 소유권 판매라는 것으로 변모하였고 중앙의 감독과 관리가 잘 닿지 않는 하급 기관들이 주였다는 점에서 일부 특권층의 사리사욕을 채우는 도구로 변모하고 말았다. 필자도 수년 전 어느 한국의 중소기업에서 중국의 지방 정부와 공동사업 계약을 추진하는데 계약서를 검토해달라는 요청을 받은 적이 있었다. 한국 기업에서는 토지는 지방 정부가 제공하고 설비는 한국 기업이 제공해서 사업을 한 후 기업은 법정 세금만 내면 되는 것으로 이해하고 있었다. 하지만 필자가 보니 바로 토지 유전 방식이었고 노동자 채용의 규모와 조건에 대한 여러 조건도 있었거니와 이익의 상당 부분도 농민들에게 제공하도록 되어 있었다. 그 기업은 토지 유전이라는 제도 자체에 대한 이해가 전혀 없었던 것이다.

앞으로는 부동산 임대 기간이 끝나면 연장 조건이 강화될 것이다.

이런 모든 상황은 중국의 지방 정부가 재정 적자에 시달렸고, 과거에는 막대한 토지 사용권 판매 이익을 얻었으며, 지금은 판매할 토지가 없어 괴롭고, 무리한 적자 예산을 집행하고 있다는 것으로서 필자는 현재 시점에서 토지사용권 기간 만기가 도래할 경우 모든 지방 정부가 최대한의 이익을 취하려 할 것이라고 생각한다.

이러한 모든 상황은 중국 부동산 경기의 암울한 내일을 시사한다. 더 이상 공급할 토지가 없고, 기축 부동산의 사용 기간 만기가 도래하기까지는 아직도 상당한 시간이 남아있는 이 상황에서 중국 정부가 부동산 가격 하락을 막고 매매 활성화를 하려면 어떻게 해야 하는가? 다시 말해 팔 땅은 없고 만기 도래할 부동산은 아직 멀었다. 그리고 부동산 가격이 하락하면 전체 경제가 붕괴할 수 있다. 게다가 은행의 불량 채권은 위험 수준이며 상업 은행들은 재무적으로 어려워서 이제는 부동산 담보 대출마저도 쉽게 응하지 않고 있다.

물론 부동산의 가격을 유지하는 방법 중 가장 간단한 것이 토지 사용 기간의 연장 조건을 없애거나 아주 쉽게 해주는 것이다. 그렇게 되면 사실 상 토지 사유화가 된다. 그리고 좌경화하고 있는 중국 정부가 이런 정책을 채택할 가능성은 기본적으로 없다.

그래서 유일한 방법이 매매 활성화이다. 매매를 활성화하려면 대출이 잘 되어야 한다. 대출이 잘 되면서도 상업 은행의 악화된 재무 상태는 개선해야 한다. 이 두 가지를 동시에 달성하려면 대출 의사 결정은 쉽게 되는 쪽으로, 그러나 금리는 올라가는 쪽으로 정책이 결정되어야 하는 것이다.

필자는 그래서 이번 부동산 대출 금리 정책이 나왔다고 생각한다. 그대로 두면 하락할 부동산 가격을 지탱하기 위하여 부동산 매매 활성화를 도모한 것이라고 본다. 먼저 신축 대출 조건은 대폭 금리가 오를 것으로 예상된다. 하지만 그 대신 대출 자체는 지금까지와는 달리 잘 될 것이다. 따라서 부동산 매매 건수는 증가할 것이다. 가격 자체는 당분간 소폭 하락할 수도 있다고 본다. 하지만 기축 대출 조건은 그대로 유지되므로 상당수 소유자들이 매각 자체를 취소할 가능성이 높고 동일 가격 신축 대비하여 호가를 올릴 가능성이 많다. 이렇게 대출 조건은 열악해지지만 대출 성사율은 향상되고 기축 건물의 매물이 줄어들며 호가가 올라간다고 생각했기 때문에 필자는 이번 조치가 부동산 가격을 받치는 효과가 있을 것으로 본 것이다.

그러나 필자의 판단이던 중국 정부의 정책 예상이던 결과는 시장과 대다수 사람들의 판단에 의해 결정된다. 그래서 필자는 필자의 판단이 맞을 것이라고 주장할 생각은 없다. 여지까지 부동산에 관한 한 필자는 개인적으로 성공적인 거래를 한 적도 별로 없다. 단지 중국의 부동산 경기의 면동을 지켜보는 여러분들에게 필자가 제공하는 정보과 시각이 참고가 되기를 바랄 뿐이다.

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