중국 부동산 현황

이제 버블이 터지기 시작하고 있다

중국 부동산의 규모는 얼마나 될까?

베이징, 상하이, 광조우, 선전 4개 도시의 부동산 가치 총액은 대략 140조 위안 정도라고 한다. 대략 22조 달러 정도이다. 이 금액 규모가 얼마나 되는지 감을 잡아 보려면 미국 전체 부동산 총액을 보면 된다. 미국 전국 부동산 가치 총액은 대략 21조 달러 정도이다. 따라서 중국의 4개 도시 부동산 가격이면 미국 전체 부동산을 살 수 있다는 이야기이다. 

이 4대 도시 다음의 30개 도시의 부동산 가격 총액은 140조 위안을 넘는다. 그러니까 중국 34개 도시의 부동산 가격이면 미국 전체 부동산을 두 번 살 수 있다. 어디서 들어본 이야기 같지 않은가? 일본의 버블 시대가 바로 이랬다. 일본 부동산 총액이 미국 부동산 총액의 두 배에 달한 적이 있었다.

이런 상황이 절대 정상적일리 없다. 그간 중국의 부동산 가격은 걷잡을 수 없이 올랐었다. 2009년에 90㎡짜리 집을 사 두었다면 그 동안 집값 상승분이 베이징 383.4 만 위안(6억 3천4백만원 정도),  선전 368.6만 위안(6억 1천만원 정도), 상하이 275.8만 위안(4억 5천 7백만 정도), 213.4만 위안 정도(3억 5천 4백만 정도)에 달한다. 

10월 중국 중점 29개 도시 부동산 공급 면적은 20135만 ㎡에 달했다. 부동산 공급은 계속되고 있는 것이다. 그러나 작년 동기에 비해 42%가 감소한 규모이다. 1선 도시 중에서는 베이징같은 경우 필자가 업계 사람들에게 들은 바에 의하면 토지 확보 후 채산성이 떨어져 건설을 하지 않고 있다가 법정 건설 개시 시한을 넘기지 않기 위하여 울며 겨자 먹기로 건설에 들어간 곳이 많다고 한다. 

사실 베이징, 상하이같은 일선 도시들은 소위 "Destination City"에 속한다. 성공을 꿈꾸는 사람들이 최종적으로 가고 싶어하는 곳 말이다. 미국의 경우 뉴욕, LA 등이 여기에 해당된다. 이런 도시들은 부동산 가격이 내려가는 일은 근본적으로 없다. 하지만 2, 3선 도시들을 보면 전혀 이야기가 다르다.  실제 부동산 판매 상황을 보면 베이징의 경우는 판매 성공 면적이 상대적으로 높다. 그러나 기타 도시들은 모두 실제 판매량이 대폭 하강하고 있는 것을 확인할 수 있다. 특히 전통적인 동부 연안의 개발도시들이 고전하고 있다.

이는 부동산 몰락이 다가오고 있음을 말한다. 2018년말 기준 100대 도시 안 팔린 주택 규모가  45734만 평망미터, 이 물량이 소화되려면 10개월은 필요하다고 한다. 금년 베이징, 상하이, 선전, 광조우 등 4대 도시는 부동산 가격이 유지되고 있지만 기타 2급, 3급, 4급 도시들에서는 주택 가격이 현저하게 하락하고 있다.

그렇다면 주택 가격 하락의 원인은 무엇일까. 일차적으로는 수요 공급을 확인해 볼 필요가 있다. 아래 표는 29개 중점 도시의 주택 수요와 공급의 비교표이다. 베이징의 경우를 보면 아직 안 팔리고 있는 주택의 총 면적이 현재 1084만㎡에 달한다. 90㎡ 짜리 아파트라고 가정하면 11만채 이상이 대기 중인 것이다.

그리고 실제 거래가 이루어 지는 주택들을 보면 서민형 주택들은 거의 거래가 이루어지지 않고 있고 중고급에서 고급 주택들의 거래는 활발한 것을 확인할 수 있다. 즉 작은 집의 주인들은 주택을 팔 생각이 없거나 팔 형편이 못되는 것이다. 반면 고급 주택의 경우 9월 보다도 10월 판매 성사율이 더 높은 것을 볼 수 있다. 실제로 상당 수의 고급 주택 보유자가 자신의 투자 비중에서 부동산 비중을 줄여 나가고 있다는 소문이 있다.

이를 다시 주택 면적별로 보면 의외의 상황이 나타난다. 면적에 따른 성사율을 보면 90㎡ 이하의 소형 주택의 성사율이 더 높은 것이다. 결국 중소형이지만 고급의 주택을 선호한다는 이야기가 된다.

그러나 담보를 끼고 주택을 구매한 대부분의 구매자들이 부동산 경기 침체로 인한 주택 가격 하락으로 큰 일이 났다. 중국 국가 발표 내용에 따르면 2018년 1사분기말 기준 인민폐 부동산 대출 잔액 34조 1천억 위안(한화 5639조 원)이었다. 동기 대비 20.3% 증가한 숫자라고 한다. 이것이 2018년도 말이 되면 38조 위안(한화 6295조 원)으로 늘어난다. 한마디로 어찌되었든 부동산 판매가 진행되며 채권은 계속 늘어나고 있는 것이다.

https://www.youtube.com/watch?v=QJz5_kSYRKY&list=WL&index=9

그도 그럴 것이 그간 부동산 가격이 고공 행진을 함에 따라 중국 사람들은 어떻게든 부동산을 마련해야만 했다. 투자는 두 번째고 일단 살 집을 마련해야 하니 말이다. 그렇게 해서 어렵게 집을 마련한 사람들이 하우스 푸어로 전락할 위기에 있는 것이다.

2018년 중국의 도시 주민 자산 비중에서 부동산 비중은 77.7%이다. 그에 비해 금융 투자 비중은 11.8%이고 주식 투자 비중은 0.96%, 펀드 투자 비중은 0.38%에 불과하다. 국제 평균은 부동산 비중이 30%정도이고 미국의 경우 34.6%, 금융 투자 42.6% 정도이다. 우리나라를 비롯하여 집에 대한 애착이 큰 아시아 문화의 특성일 수도 있다. 하지만 부동산에 편중된 자산 구조는 부동산 버블이 터지면 치명적인 영향을 가져올 수 있다는 것이 문제다.

이러한 부동산 가격 하락에 따라 중국의 대표적 부동산 개발 기업인 헝다, 비궤이위엔, 완커 등이 모두 경영 수지 악화로 몸부림을 치고 있다. 헝다의 경우 회장이 당국에 의해 확보되어있다는 소문도 있다. 미국 화교 매체 월 스트리트 뉴스의 보도에 따르면 헝다 그룹은 금년 9월부터 중국 전역 27개 지역의 부동산 판매가를 최대 40% 낮추는 대 할인을 감행하였다.

헝다의 전면적인 가격 인하로 기타 부동산 업체들도 인하에 자의든 타의든 가격 인하에 나서고 있다. 济南의 한 헝다 단지의 경우 ㎡당 1만 8천 위안의 가격을 1만 4천 위안으로 내렸다. 이미 부동산 구매한 사람들 입장에서는 순간적으로 수십만 위안의 손해를 본 셈이다. 이런 사례는 곳곳에서 나오고 있다 푸젠의 농후 그룹이 7% 가격 인하한 것은 약과이다. 전자제품 판매로 유명한 쑤닝은 최대 100만 위안 절하를 단행했다고 한다. 이들 부동산 기업들은 징동 등 대규모 인터넷 쇼핑몰을 통한 프로모션도 진행하고 있다.

https://www.youtube.com/watch?v=dpwUKrdUkws&t=654s

 

판매가 부진하자 기존 보유 자산 매각에도 애를 쓰고 있다. 현재 중국의 부동산 상황을 상징적으로 보여주는 것이 판스이(潘石屹)이다. SOHO 브랜드의 부동산 개발로 유명한 그는 수년 전에는 중국에서 보유한 부동산은 절대 팔지 않는다고 공언하여 화제를 일으킨 적이 있는데 이제 중국 내에 있는 모든 부동산 자산의 매각에 나섰다고 한다. 그는 베이징 SOHO를 비롯한 8개의 대형 부동산을 묶어 80억 달러에 매물로 내놓았다. 80억 달러면 9조 2,656억 원이다. 과연 매각에 성공할 수 있을지 관심들이 많다.

부동산 가격의 하락 및 판매 부진으로 자금에 문제가 발생한 현재 부동산 기업들은 새 융자로 구 융자를 갚아나가고 있으며 10월에만 부동산 기업의 해외 금융 기관에 대한 이런 신규 대출 제안이 1635억 위안(27조 854억)에 달한다고 한다. 이제 금년 만기 도래 융자액이 3850억 위안 정도(63조 7791억)인데 과연 이들 기업들이 제대로 채무를 상환할 수 있을지 의문이다. 그러다 보니 이들 기업주들이 해외로 자금을 빼돌리고 있다는 소문이 파다하다.

규모가 큰 기업들은 채권을 발행하여 어떻게든 버텨나가려 하고 있다. 금년 1월3일 부동산 기업인 中国奥园地产은 2021년 만기 2.75억 달러 채권을 발행하였는대 이때 이자는 7.95%였지만 바로 후인 1월 15일에 발행한 2022년 만기 5억 달러 채권의 이자는 8.5%로 증가하였다. 또 다른 부동산 기업인 当代置业는 1월에 2020년 만기 1.5억 달러 채권을 발행했는데 이자가 무려 15.5%에 달했다. 달러 채권임을 고려할 때 환율 리스크까지 고려한다면 엄청난 금리이다. 그외 远洋集团도 1월에 총액 5억 달러의 역외 채권 발행했다.

이자가 아무리 많더라도 해외 채권 발행이 가능한 기업은 다행이다. 이들은 대부분 대기업이며 상장되어 있는 그런 기업들이다. 하지만 중소 기업들은 채권 발행은 엄두도 못내고 중국 법원의 공표에 의하면 이미 10월까지 408개의 중소형 부동산 기업들이 파산하였다. 하지만 '파산' 과정이 너무나 어려운 중국의 현실에서 정식으로 '파산'에 성공한 기업이 408개라는 것으로 '파산'에 성공하지 못한 기업들을 포함하면 사실 상 파산 상태에 있는 부동산 기업들은 훨씬 더 많을 것으로 보인다. 이제 중국 정부가 '파산'을 미국식으로 처리할 수 있게 해주는 방향으로 정책을 발표했으니 곧 많은 부동산 기업들이 정식으로 '파산'을 할 것으로 보인다. 

https://www.youtube.com/watch?v=hBZxt7-x5SY&list=WL&index=6

이러한 부동산 버블의 몰락은 이제 중국의 금융권에 태풍을 가져다 줄 것인데 이 또한 심각한 사안이 아닐 수 없다. 미중 무역 마찰이 조기에 타결되고 중국의 경제 환경이 안정되어야만 부동산의 안정도 올 수 있을 것이다.