4월 중국 부동산 분석
2021년 1~4월 중국 전국의 부동산 개발 투자액은 40240 억 위안으로 동비 21.6%가 증가하였다. 이는 코로나 발생 전인 2019년과 비교하면 17.6% 증가한 것이니 평균 8.4% 증가한 것이다. 이중 주택 건설 투자 액수가 30162억 위안으로 24.4%가 증가한 것이다.
중국 정부는 이를 다시 동부 지역 22098억 위안(19.8% 증가), 중부 지역 8325억 위안(20.7% 증가), 서부 지역 8777억 위안(19.6% 증가), 동북 지역이 1039억 위안(15.4%)으로 세분하여 발표하였다. 그 외 면적 통계 등도 발표를 하고 있는데 중국 당국이 말하고 싶은 것은 중국의 부동산 건설 투자가 원활하게 잘 이루어지고 있고 활성화되어 있다는 그런 메시지일 것이다. 하지만 같은 기간 부동산 개발 기업이 구매한 토지 면적은 3301만 ㎡로서 동비 4.8%가 증가했지만 토지거래 금액(土地成交价款)은 1203억 위안으로 29.2%가 감소하였다. 이것은 부동산 개발 기업들의 토지 매입 단가가 감소했음을 의미하는 것이다.
이렇게 토지 가격이 감소한 것은 중국이 이제 좋은 위치의 토지들이 이미 상당히 개발되었기 때문에 외곽으로 개발 위치가 확산되면서 저가 토지들을 개발하기 시작한 때문으로 해석할 수 있다. 그러나 다음 그림의 판매용 부동산의 판매 면적과 금액의 변화를 보면 면적 대비 가격 증가율이 줄곧 판매 증가율보다 높음을 확인할 수 있다. 게다가 2021년 3월, 4월로 들어서면서 1, 2월 하늘 높이 치솟았던 증가율이 내려오는 것도 확인할 수 있다. 이런 패턴이 의미하는 것이 무엇인가? 가격 증가율이 판매 증가율보다 높은 것을 보면 판매가 공급보다 빨리 진행되고 있다는 것을 의미하고 그렇다면 토지 매입 단가가 감소하는 현상은 일어나기 어렵다.
이를 설명할 수 있는 것이 지역별 불균형이다. 즉 일부 지역에서는 부동산 가격이 급격히 상승을 하여 판매 가격 증가율을 높이지만 다른 대부분 지역에서는 부동산 가격이 상승을 하지 않아 평균으로 계산하는 토지 매입 단가는 그렇게 크게 증가하지 않으면 설명이 된다. 물론 이 경우 일부 지역의 부동산 가격 상승과 다른 지역의 부동산 가격의 차이가 심하게 나야만 타당하다. 1~4월 사이 판매용 부동산의 판매 면적은 50305만 ㎡로서 동비 48.1%, 2019년 대비 19.5% 증가하였다. 그중에서도 주택 상품의 판매가 호조를 보여서 51.1%가 증가하여 사무용 부동산의 20.0%에 비해 두배 이상이었다. 그런데 실제로 지금 중국의 경우 일선 도시와 부자들의 투자 대상인 부동산 가격만 급격히 오르고 있으며 대부분의 지방에서는 오히려 부동산 가격이 하락하고 있다는 이야기가 들리고 있다.
그래서 일선도시들의 주택 가격은 천정부지로 치솟고 대다수 지방 도시들은 부동산 경기 침체로 고통받고 있는 것이 지금의 중국으로 생각된다. 일선 도시 중 가장 실용적이고 민활하다고 여겨지는 상하이는 이미 정부 소유 토지를 부동산 개발 업자들에게 판매하는 방식을 변경하였다. 기존의 최고가 입찰 방식이 아니라 적정가 입찰 방식으로 전환한 것이다. 그 구체적인 내용은 생략하겠지만 이러한 정책 변경의 이유가 토지 공급 가격을 적정 수준으로 유지하고자 하는 데 있는 것만은 틀림없다. 이런 중국 당국의 여러 정책 하에 3월과 4월의 부동산 가격 상승 속도의 감소가 일어나기 시작한 것으로 보면 어떨까 싶다. 4월에는 부동산 판매 면적이 3월 대비 422만 ㎡가 감소한 것이 이 해석과 일치한다.
실제 부동산 개발 업자들이 운영하는 자금 계좌의 움직임도 위의 그래프들과 일관되는 모습을 보인다. 1~4월 사이 부동산 업체들의 자금은 63542억 위안에 달하여 동기 대비 35.2%가 늘었다. 그리고 2021년 이후의 변동 패턴도 일치한다.
그리고 이런 현상 속에 일선 도시와 지방 도시, 통화 팽창으로 주머니를 불린 사람들이 투자하는 고급 부동산과 서민들의 부동산이 양극단을 가고 있다는 점은 부동산 경기 지수의 변화를 통해서도 엿볼 수 있다. 4월 부동산 개발 경기 지수는 101.27이었는데 이 수치 보다도 추세를 보기 바란다.
만일 전국적으로 또는 부동산들이 비교적 균질한 움직임을 보였다면 이 경기 지수의 변화도 위의 여러 그래프와 유사한 움직임을 보였어야 할 것이다. 그러나 경기 지수의 움직임은 큰 굴곡 없이 하나의 큰 추세를 보이고 있다. 그것은 2021년 들어서서의 큰 변동이 사실은 부분적인 움직임이라는 것을 시사하는 것이 아닌가 필자는 의심하는 것이다.
마지막으로 2021년 1~4월 사이 판매가 된 부동산의 면적이 50305만 ㎡인데 판매 대기 중인 부동산의 면적이 51436만 ㎡인 점이다. 판매가 된 부동산보다 분양 대기 중인 매물이 더 많은 것이다. 이를 다시 구분해 보면 판매가 된 부동산의 경우 주택이 대부분으로 49010만 ㎡에 달하여 대부분이다. 하지만 대기 중인 부동산에서는 주택이 23711만 ㎡로서 절반 이하이다. 그러므로 업무용 부동산은 거의 판매가 되고 있지 않음을 알 수 있다. 그리고 주택은 사실은 전체 72721 ㎡ 중 49010만 ㎡가 판매된 것이니 판매율은 67.4%인 셈이다.
우리는 중국의 통계가 당국의 의도에 따라 왜곡되는 현상을 자주 겪는다. 그래서 데이터를 읽는 수고를 하게 되는 것인데 이번 중국의 부동산 통계를 통해서 명확히 읽을 수 있는 것은 없어 보인다. 하지만 적어도 업무용 부동산은 거의 판매가 되고 있지 않다는 것은 확실하다. 코로나 19가 1년 이상을 휩쓸고 있으나 당연하다고 볼 수도 있지만 코로나 방역에 성공적인 중국의 상황에서 이렇게 시간이 지나도 회복되지 않는 것도 이상한 것이다. 중국의 수출이 활기찬 것에 비추어 볼 때 역시 중국의 내수가 엉망이고, 중소기업 및 소상공인들이 어렵기 때문에 업무용 부동산 시장이 침체된 것으로 해석해야 맞을 것 같다. 그리고 비즈니스에서 빠져나온 돈들, 통화 팽창으로 풀린 돈들이 주식, 금융, 그리고 부동산으로 흘러 들어갔고, 그중에서도 부동산은 고급 주택에 집중되는 현상으로 풀이할 수 있어 보인다. 중국 정부는 부동산 시장이 안정적으로 성장하고 있다고 해석하고 있지만 필자의 견해로는 이 추세가 지속된다면 역시 내수 쪽에서 문제가 터질 것이라고 볼 수 밖에는 없을 것 같다.
이번 분석 대상 데이터는 중국 국가통계국의 발표문에 기초한 것이다. 관심 있는 독자분들은 참고하시기 바란다. (2021年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况 (stats.gov.cn))
