중국 부동산, 내리막 길인가?
중국 정부가 부동산 담보 대출 금리를 기존의 고정 금리에서 변동 금리인 LPR로 변경했을 때 필자는 이 정책의 의도가 결국은 부동산 담보 대출 금리를 올려 부동산 버블을 막으려 하는 데 있다는 취지의 글을 쓴 적이 있다. LPR의 금리는 그 후 기존의 부동산 담보 대출보다도 낮은 수준을 보였고 또 정책적으로 지속 유지되었다. 그러므로 필자의 예상은 맞기도 하고 틀리기도 하였다. 틀린 것은 LPR이 안정적으로 유지되었고 당분간 안정적으로 유지될 것으로 보인다는 점이고 맞은 점은 결국 당국이 부동산에 손을 쓴 점이다.
6월 21일, 중국 인민 은행은 6 월 대출 시세 이자율 (LPR)이 1 년 LPR의 경우 3.85 %, 5 세 이상의 LPR의 경우 4.65 %라고 발표하도록 승인했다. 사실 상 14개월 동안 변화가 없는 것이다. 사실 LPR이 실질적인 중국의 기준 금리인 점을 고려할 때 전 세계적인 저금리 상태에서 중국이 홀로 금리를 올릴 가능성은 없다. 그리고 당분간 적어도 수개월 내에 이 LPR이 올라갈 가능성도 적을 것이다.
http://m.fangchan.com/news/320/2021-06-22/6812950901813482170.html
그러나 드디어 중국 전역의 부동산 담보 대출 금리가 일제히 상승하고 있으며 그것도 은행별 대출 총액 규모를 제한하고 있어 담보 대출을 받기 위한 줄이 늘어간다고 한다. 중국의 리서치 기관 룽360(融360大数据研究院)이 중국 42 개 주요 도시의 부동산 담보 대출 금리를 모니터링한 데이터에 따르면 5월 신규 주택 융자의 평균 이자율은 전월보다 2BP 상승한 5.33 %, 두 번째 주택의 평균 대출은 5.61%로 전월 대비 2BP 증가했다.
http://www.xinhuanet.com/2021-05/21/c_1127476515.htm
이어서 6월에는 72 개 주요 도시의 1 차 주택 융자 이자율은 5.52 %, 2 차 주택 융자 이율은 5.77 %였다. 5월에 비해 0.2%가량 상승한 것이다. 얻고 싶은 사람은 많고 줄 수 있는 사람은 적다면 가격은 오르기 마련이다. 부동산 대출에 있어서도 현재와 같은 상황 하에서 당연히 이자율은 상승한다. 허페이(合肥)의 경우 부동산 담보 대출 이자율이 신규가 5.88%, 2차가 6.37%가 되었다고 한다.
https://www.youtube.com/watch?v=6XUDd3EfeN8
신다 증권의 모니터링에 따르면 총 모기지 론 관점에서 5 월 신규 입주자의 중장기 대출이 감소했다고 한다. 신다 증권은 2021년부터 부동산 대출 집중 관리 제도 시행, 지방 자치 단체의 '도시 별 정책'등 부동산 규제가 강화되고 있다고 지적했는데 이는 다름 아닌 당국의 규제로 인하여 부동산 담보 대출 전체 규모가 줄고 있다고 이야기하고 있는 것이다.
http://www.xinhuanet.com/fortune/2021-06/23/c_1127589790.htm
올해 초부터 중국 규제 당국은 기업 대출과 소비자 대출을 받아 부동산에 투자하는 불법 유입을 단속하고 있고 주택 담보 대출 등 부동산 시장 통제 정책이 전반적으로 강화되고 있기도 하다. 그리고 각 은행 창구에서는 위에서 내려온 부동산 담보 대출 규모가 다 차서 더 이상 부동산 담보 대출을 해 줄 수 없다는 곳이 늘고 있다고 한다. 이는 중국 당국이 불법 및 편법 대출 만을 규제하고 있는 것이 아니라 은행을 대상으로 부동산 담보 대출 총액 제한을 하고 있다는 의미이다.
은행으로 대표되는 금융 기관들은 부동산 담보만큼 안전한 대출이 없기에 특히 부동산 가격의 상승기에 적극적으로 부동산 담보 대출을 판매했다. 부동산 버블이 우려되기 시작한 후에도 사람들은 부동산 불패를 이야기하며 계속 부동산 투기를 한 데는 이렇게 은행들이 부동산 외에는 사실 상 담보를 잡아주지 않는데 기인한 바가 크다. 중국 당국은 은행들이 일정 수준 이상의 부동산 담보 대출을 하지 못하도록 규제를 했는데 그럼에도 불구하고 은행들은 이런저런 편법으로 부동산 담보 대출을 해 왔다.
지난 4월 보도된 내용을 보면 시중 6대 은행에서 건설은행과 중국은행의 부동산 대출이 39%로 중국 정부 정책 상한 인 40%에 가까웠다. 개인 대상 부동산 담보 대출의 경우 건설은행이 34.73%, 우편 예금이 34%로 이미 정책 상한 인 32.5%를 넘어서 있다. 민간 은행의 경우도 자오상 은행(招商银行)이 33.12%, 싱예은행(兴业银行)이 34.56%으로 국유 은행과 별 차이가 없다.
http://www.xinhuanet.com/fortune/2021-04/06/c_1127296807.htm
은행별 대출 규모 통제 외에 불법, 편법 대출을 제외하기 위한 조사 및 프로세스가 강화되면서 대출 절차에 소요되는 시간도 늘어나고 있다고 한다. 심지어 수개월이 소요되는 경우가 발생하고 있다는 것이다. 이 또한 부동산 경기에 찬 바람이 불게 하는 요인이 되고 있는 모양이다.
Shell Research Institute는 국제 인플레이션 기대치가 계속 존재할 것이며 원자재 가격의 지속적인 상승효과가 하반기 소비자에게 전달되어 중국의 인플레이션 압력이 높아질 것이라고 예측했다. 즉 중국의 물가가 상승할 것이라는 의미이다. 이들에 의하면 중국 당국은 통화 안정과 대출 통제 정책을 지속할 것으로 보인다. 중국 당국이 부동산을 잡겠다는 의지를 이렇게 명확히 하고 있는 이상 적어도 기축 주택의 가격은 유지되거나 하락할 가능성이 높다. 인플레이션이 진행되는 가운데 주택 가격이 하락하고 주택 담보 금리가 올라간다는 것은 부동산을 주 투자 대상으로 하고 있는 사람들에게는 매우 나쁜 소식이다.
위 그래프는 중국에서 최근 가장 뜨거웠던 부동산 시장 중의 하나인 선전 시의 부동산 거래량 추이이다. 기축 주택이 왼쪽인데 5월 들어서서 3027채로 연초의 7008채의 절반도 되지 않는다. 새 집의 경우 2677채로 연초 8356채의 1/3 수준이다. 실제로 부동산 경기는 식고 있는 것이다.
다른 모든 것을 떠나 전 세계 국가 중 가장 강력한 권력을 휘두르는 정부 중의 하나인 중국 정부가 부동산에 대하여 명확한 신호를 보내고 있다는 것은 이제 의심의 여지가 없다. 얼마 전 궈수칭(郭树清) 은행 및 보험 감독 위원회 주석은 부동산에 대하여 분명히 경고했다. 그리고 당국의 정책 수단이 하나하나 실행되고 있다. 그렇다면 중국의 부동산 가격의 상승은 끝났다고 보아야 하며, 새로운 부동산 건설 열기도 조금은 식을 것이다. 그렇게 되면 부동 자금들은 어디로 갈까? 중국 정부의 입장이야 분명하게 주식 시장을 가리키고 있지만 투자자들이 현재의 중국 주식에 배팅을 할지는 지켜보아야 할 것이다.
