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주의 : 굉장히 두서없음.
내가 바라보는 '부동산'은 시장의 전부라고 해도 과언이 아니다.
왜냐하면 주식이나 경제는 대부분 몰라도 되지만, 집을 모를 수는 없는 것 같다.
아니 모르면 안된다. 지금 내가 속하고 있는 회사에 서비스인 별장을 구매한 분이 APT와 관련된 말씀을 해주신 적이 있으셨다. 그때 부동산 관련된 공부를 밤마다 조금씩 조금씩 하면서 아주 옅은 정보만, 그리고 지식만 쌓아왔다.
그래서 이번 글은 그 어떤 글보다 두서 없이 쓸 것 같다. 아무리 정리를 하려고 해도 정리가 안된다.
최대한 글로 정리를 하긴 하겟지만, 글이 능숙하지 않으니 이해를 부탁드린다.
부동산 = 시장
인간이 살아가는 가장 필수 3요소 (의, 식, 주) 중에 가장 큰 자산적 가치를 가진 필수재가 바로 부동산이다.
그리고 자산 시장에서 가장 큰 포션을 차지하고 있다. 사실상 시장의 전부라고 해도 과언이 아닌 것 같다.
부동산 시장은 '필수재'이다 보니 다른 사치재 시장과는 달리 개인이 쉽게 접근하기에는 규모가 너무 크다.
그래서 집을 대부분 은행 대출로 산다.
이때 쓰는 말로 '레버리지'를 땡긴다고 하는데 사전적 의미는 '지렛대'라는 것을 최근에 알았다...
아무튼 다른 시장과 달리 유일하게 물리적인 담보가 가능하기 때문에 부동산 시장은 가장 큰 메리트를 가진 것 같다. 은행을 통해서 빌리는 주택담보대출을 '모기지'라고 부른다. 그런데 구조상으로 100만원짜리 집을 사는데 10만원을 빌리는 그런 귀여운 정도가 아니다. 10억짜리 집을 사는데 7억을 빌린다.(ㅎㄷㄷ)
아이러니하게도 그리고 우습게도 많이들 하는 이야기가 바로 "내 집이면 뭐해 은행껀데.."라는 말이다.
명의는 내 집인데도 부채가 70% 가까이 되기 때문이다..이게 레버리지의 양면성이다.
그래서 나는 레버리지가 개인적으로 위험하다고 생각하고 있다.
(집을 사기 위해서 필요하지만 레버리지의 부담은 적어야 한다고 생각하는 사람이다. 혹은 정말 잘 이용해야한다고 생각한다.)
레버리지를 있는대로 다 땡기다 보면 금리 변동의 0.1%, 0.5%, 1% 하나에도 굉장히 민감해지는 것 같다.
마치 주식과 비트코인에서 -1%에 "아..ㅆ.." 하다가 +1%가 되면 "가즈아!!!"하는 것과 비슷하다고 본다.
아무튼 그리고 이 '레버리지'가 가계 부채의 거의 대부분을 차지한다.
금리 하나에 전세가격이 그리고 월세가격들이 요동을 친다. 그러니 집세와 간격이 작아지는 시기를 이용한 갭투자자들도 아주 쉬지 않고 나타난다.
자본주의 시스템은 어떻게 돌아가는가?
부채가 증가하면, 유동성이 증가하고, 구매력이 증가한다. 핵심은 금리가 아닌 유동성으로 보인다.
이론상으로는 금리가 아무리 높아도 시중에 돈이 넘치면 물건이 잘 팔린다.
M2(현금, 예금, 적금, 주식, 채권 등의 형태로 표현되는 통화량의 총합)증가율이 높다는 것은 그만큼 시중에 돈이 많이 풀렸다는 뜻이고, 결국 부동산 가격은 폭등하게 된다.
코로나 시기 유동성이 급격하게 오르면서, 부동산 사장님(시장)이 미쳤어요!가 된것 처럼..ㅎ
엔데믹이 되고 금리 조절을 하기 시작하면서 많은 사람들이 연준의 금리인상 소식에 감각을 곤두 세웠다.
사실 연준의 행동만 보면 되는 것 같다. 이게 내가 생각하는 부동산의 시작과 끝이다.
왜냐하면, 부동산은 인구 구조의 문제가 아닌 것으로 보인다. 사실 가계수의 문제로 보인다.
가구 수는 앞으로 점점 1인 가구의 증가로 늘어날 것이 분명해 보이고, 그렇다면 앞으로 인기 부동산은 중소형이 인기가 있을 것이다. 그리고 그 1인 가구들은 대도시로 몰빵 될 것이다.
노인들은 의료 때문에, 젊은이들은 직장 때문에, 학생들은 인서울 대학 때문에, 주부들은 학군 때문에? 아마도? 아무튼 등등의 이유로 말이다.
그 외는 지방을 비롯하여, 하락세가 두드러질 것 같다.
이 역시 추측이다.
벌써 시골은 시작되었고 '빈집' 문제 부터 시작해서 지방 중에서도 수도권과 먼 지방들은 부동산 하락은 이미 옛날 부터 시작되었다. 지금 당장에 내 고향인 경주의 **읍만 하더라도 지금 아파트 가격과 10년전 아파트 가격이 동일하다..(ㅂㄷㅂㄷ) 아무튼 부동산 시장의 잔치는 끝이 났다.
제일 많이 태어난 세대인 베이비 부머와 X세대, 에코세대가 30대에서 60대까지 분포하면서 이들이 집을 가지고 있어야 하며 전세, 월세라도 살아야 하는 시기와 겹친다. 즉 집을 필요로 하는 사람들이 가장 많이 몰려 있는 세대에서 역전세난이 난다면?
2022년부터 시작한 부동산 대란?은 사실 그거 부동산 대란이 아니었어...진짜는 이거야~ 짜잔~하는 상황에 맞이 할 것이다.
이제는 나이 들면 1, 2인 가구로 급격히 줄어들고, 사망률은 더 늘어날텐데..
그럼 이미 역전세난은 예정이 된거나 다름이 없다.
사실 대한민국의 부동산 임대료는 너무 저렴하다?
한국의 집값이 빠르게 오르지 않았다고 해도, 주거비용의 상승은 개인들의 소비와 주거 안정에 분명한 부담이 된다. 특히나 취업난으로 취직조차 어려운 나를 포함한 청년층이 주거에서 느끼는 박탈감은 어마어마하다.
실로 본인도 느끼고 있다. 안타깝지만 주거비 부담은 대부분의 나라의 국민들의 어깨를 무겁게 누르고 있다.
옆 나라 도쿄를 예를 들자면, 도쿄의 평균 월세는 10평 기준으로 85만 원 수준이다. 32평이라면 월세는 350만 원 수준까지 올라간다. 일본의 1인당 국민소득이 '4만 불'을 훌쩍 뛰어넘는다고는 하지만 일본의 월세는 감당하기 어려운 수준이다.
1인당 GDP가 도쿄의 70% 수준인 서울이라면 32평 기준 월세를 300만원까지도 부담할 수 있다는 얘기다. (사실 이건 몰라서 단순 계산으로 때린건데, 이미 강남권에서는 300만원 부담하고 있는 곳이 있지 않을까?)
그리고 대부분의 글로벌 대도시 주민은 이미 저 정도 월세를 부담하고 있다.
그런 의미로 강남 월세 천만 원 시대가 올지도 모를 일이다.
미국이나 유럽 등의 주요 도시에는 대개 월급의 1/5 ~ 1/2정도를 주거비로 지출하고 있고 일본 역시 전체 소득에서 25%가 넘는 금액을 주거비로 지출하고 있다. 쉽게 말해 세후 월급이 300일 경우, 월세로 60~150정도를 지출하고 있다는 이야기이다. 한국은 아직도 앞서 제시된 몇가지 데이터를 근거로 잡으면, 집값이 결코 비싸지 않다는 결론으로 도달한다.
그럼에도 불구하고 집값은 부담스럽다.
서울에서 아파트 한 채를 마련하려면 한 푼도 쓰지 않고 몇 년을 저축...아무튼 그렇다..
하지만 대부분의 글로벌 대도시 주민들은 높은 주거비용을 지불하고 살아간다.
나도 서울의 집값을 보면..우와우..역시 대구가 좋아..하고 있지만.
뭐 아무튼 서울만 다른 다라와 다르다고, 예외라고 하면서 속일 순 없는 노릇이다.
곧 한국도 글로벌 대세를 따르는 형태가 다가오지 않을까?
부동산은 원래 대출 받아서 사는거다?
나는 '원래'라는 말이 요즘들어 이상하게 느껴진다. 왜냐하면 우리보다 선진국들은 부동산 PIR(연소득대비 주택가격비율)이 10이상이기 때문이다. 이게 무슨 말이냐 하면 부동산이 개인들의 연소득보다 훨씬 더 가격이 높다는 뜻이다. 그런데 특이하게도 우리나라는 '전세 제도' 때문에 부동산 가격이 낮을 수 있었던 것으로 보인다. 그런데 이제 저금리로 인해서 전세는 점점 없어지게 될 것이다. 뭐 '전세사기' 다 뭐다 해서 더 신뢰도 잃게 될 것으로 본다. 결과적으로 향후 몇년 뒤에는 한국도 부동산 가격은 다른 미국, 일본, 유럽등의 국가의 평균에 수렴하게 되지 않을까?
만일 부동산을 공부한다면 해외경제를 꼭 알아야 할 것 같다.
부동산을 한다면? 해외경제는 부록처럼 알아야 하는 것 같다.
해외경제를 알려면 미국의 주식부터 시작해야 한다는 것을 예전에 이해했고, 그래서 미국 주식만! 아주 소액으로 하고 있다. (내가 보는 시장의 눈이 +인지 -인지를 평가하기 위해서)
"국가의 시대에서 글로벌 대도시의 시대로"
고도성장기에는 지역 간 분업이 일종의 표준 모델이었다.
서울은 행정·경영·회계·법률 등 고급 서비스 기능을 담당하고, 지방은 대규모 제조업 생산을 담당했다.
수도권은 공장 건축 총 허용량제 등의 규제로 제조업 진입을 제약했다.
제조업은 땅값과 인건비가 싸고 혜택도 많은 지방으로 간다. 그렇게 지방에 대규모 고용을 창출한다. 울산·창원·거제 등 경남 공업벨트가 대표 사례다. 그러나 이제 120조원이 들어가는 SK하이닉스 제조업 벨트가 서울 턱밑인 이천에 만들어 진다는 것은 지역 간 분업 모델이 더는 작동하지 않을 수 있다?는 의미로 보여진다.
용인도 일종의 한계선?에 걸려 있었는데, 용인보다 더 아래로 내려가면 서울과의 거리가 감당할 수 없을 만큼 심리적으로도 함께 멀어진다.
서울과의 거리는 왜 중요할까?를 생각했었는데, 초고급 인재를 획득할 가능성이 여기에 달려 있다고 생각했다. SK하이닉스는 부지 선정 보도 자료에서 용인의 장점을 열거했는데, 첫 번째로 “국내외 우수 인재들이 선호하는 수도권에 위치”했다는 점을 꼽았다. 반도체는 기술 경쟁이 치열한 산업이다. 엔데믹이 보이기 시작하면서? 아니 비트코인 이라는 것을 사람들이 알기 시작하면서 등등의 이유로 시간이 갈수록 일반 제조업 속성은 옅어지는 반면 지식 기반의 기술 기업 속성은 굉장히 짙어졌다.
산업의 지역별 집중? 산업의 정책적 집중?
20세기 산업에도 지역별? 정책적? 집중이 주는 혜택은 있었다. 그리고 그걸 누려왔다.
금속공업 생태계는 울산, 거제, 창원 등 경남 서부권에 집중되어 있었고, ‘20세기형 집중’은 효과가 제한적이었다. 혜택 못지않게 비용이 올라갔다. 토지 가격이 올라가고, 임금도 뛰었다. 교통체증이 발생해서 수송비용 또한 늘어났다.
그런데 21세기 지식 기반 산업은 이런 ‘집중의 비용’을 뛰어넘을 만큼 효용이 굉장히 커졌다.
엔리코 모레티는 집중의 힘을 연구하는 경제학자로 유명한데, 책 <직업의 지리학>에서 그는 “더 싼 지역으로 갈 수 있는데도 왜 혁신 기업들은 비싼 지역에 모이는가?”라고 묻는다.
더욱이 지금 어디든 연결이 되는 지금 시대에, 통신망만 연결된다면 어디에 있어도 상관이 없을 것 같은 IT 기업이, 왜 굳이 그 비싸기도 미쳐날뛰는 월세를 내가면서 실리콘밸리를 고집하고 왜 거기로 모여들까?
정말 단순한 결론이라서 김이 빠지지만, 부산이 중요한 항구가 된 이유는 거기 바다가 있고 항구를 만들기 좋은 지리 환경이 있으며 해상운송의 요충지에 있기 때문이다.
하지만 지식 기반 산업은 대체 왜 거기에 있어야 하는지를 설명하기가 굉장히 굉장히 어려운 것 같다. 실리콘밸리의 인터넷망이 유난히 빠르다거나 거기서만 컴퓨터 성능이 갑자기 높아지는 것은 아니다. 그걸 기준으로 삼으면 차라리 전세계에서 한국이 특히 서울이 단연 세계 최강 중에 최강일 것이다.
아니 모든 전세계의 천재들이 강남으로 모였을 것이다.
‘21세기형 집중’이 과거와는 차원이 다르게 위력적인 이유는 다들 잘 아실 것 같으니 넘어가고,
어찌되었던 결론은 지식 기반 산업에서 노동자도 기업도 한데 모여 있기를 원한다는 것. 이게 가장 본질인 것 같다. (관리와 소통이 가장 큰 이유다.)
결국 사람이 하는 일이라 모여서 소통하고 서로를 관리해야 시너지가 난다.
재건축과 관련한 내용
아파트가 30년이 지나면 안전진단 플랜카드가 걸려야 한다. 만약 30년이 가까이 왔는데 어떠한 움직임도 없다면? 재건축이 안 되는 것, 40년이 되는 시점에 슬슬 세입자가 빠져 나가고 원금상환 걱정을 하기 시작한다면 재건축이 안 되는 아파트는 단순, 소모품이 된다.
재건축 할 때 층수 제한은 법으로 정해져 있다고 사람들이 착각하는데 사실 나도 그런줄 알았다. 하지만 그렇지 않았다. 용적률은 서울시 조례로 얼마든지 바꿀 수 있고 서울시장의 재량이다. 그래서 오세훈 전시장이 65층 한강르네상스 한 것 아닐까?
그리고 왜 강남에 아파트 재건축 이슈들은 왜 다들 50층 이상을 그렇게 희망할까? 그래야 아파트를 날씬하게 짓고 타워형으로 지어서 길쭉하게 올리면 한강변을 바라보는 세대가 많아져 분양가를 최대로 땡겨 받을 수 있기 때문이라 본다. 그러면 돈을 정말 적게 들이고 재건축이 가능하게 된다고 한다. 한강변이 보이는 것과 안 보이는 것의 차이는 평당가 차이는 어마무시할 것이다. 한강변 안 보이면 평당 5000? 보이면 1억? 뭐 정확하지 않겠지만 뉘앙스는 그렇다. 그럼 32평 아파트만 되어도 시세차익이 어마어마해질 것이다. 그러니 죽자고 시위하고 재건축하자고 하는 것 같다.
그리고 이렇게 높이 올리면 저기 대치동의 은마 아파트도 펜트하우스 쯤에는 한강변이 보이지 않을까? 그정도는 될 것 같다. 그러니 분양가 높게 받을 수 있게 되고, 사업성은 또 기가막히게 된다. 그러나 문제는 이렇게 60층으로 지어버리면 앞으로도 재건축 아파트는 누구는 이렇게 해주고 누구는 안 해주면 형평성에 문제가 생기게 될 것이다. 그러면 아주 쉽다 죄다 60층으로 예쁘게 지으면 된다! 그럼 한강변이 어마어마하게 예쁠 것이다. 5층짜리 재건축 아파트보다는 60층짜리 멋들어진 건물들이 즐비 해있다면 예쁘지 않을까? 야경도 아주 박살날 것이다. 홍콩의 구룡반도, 상하이 와이탄, 뉴욕 맨해튼처럼 말이다.
관광객들에게는 아주 기가막힌 뷰를 선사할 것이다.
그러나! 그 아파트에서 삶을 사는 서울권 사람들에게는 헬게이트가 열린다. 서울의 대규모 아파트 공급은 경기도의 출퇴근 인구를 빨아들이는 빨대 효과를 낳게 되고 GTX와 같은 노선의 사업성을 떨어뜨리게 될 것이다. 지어졌어도 폐지되거나 경기도 인구가 줄면서 예비타당성에서 효과 없음으로 판명이 날 것이다. 게다가 인구도 줄고 있으니 경기도로 유입되는 인구도 없을테니, 특히 25년 이상 된 수도권 아파트는 그야말로 지옥문이 열린다.
여기까지. 두서없이 쓴 글입니다.
그리고 해당 글은 절대적으로 개인적인 인사이트의 글임을 꼭 말씀드립니다.
그러니 재미 정도로 읽어 주시면 감사하겠습니다.
제가 부족한 점이 있다고 짚어주신다면 잘 받아들이고 공부하겠습니다.
