대장동 개발사업: 권력을 헐값에 판것
조선시대 외세의 이권침탈에 견줄 무능과 도정 농락의 진실
필자는 얼마전 권력을 팔아야 비리가 없어진다는 글을 올렸지만 크게 주목받지 못했는데, 만일 대장동 개발 의혹 사건에서 이지사 주장대로 본인이 1원도 챙기지 않았다면 무능으로 인해 서민 부담으로 엄청난 이익을 특정 사업자에게 안긴 것이고, 비리가 있었다면 권력을 싸게 팔고 뒤로 대가를 챙긴 사건이다. 우선 이지사의 주장을 그대로 옮기며 그 주장이 왜 잘못된 것인지를 살펴보자.
첫째로 이재명 경기도 지사는 최근 제기되는 대장동 개발 사업과 관련한 참여 민간회사의 천문학적 이익에도 불구하고 대장동 개발은 단군 이래 최대 규모의 공익 환수사업이라고 주장했다.
사실: 민간회사이기는 하지만 공공부문(산은, 정부, 국민연금) 지분이 약 60%인 한전이 삼성동 부지를 현대자동차에 10조원에 판 것도 상당부분은 일종의 공익환수이고(이에 더해 현대자동차는 서울시의 용도 변경을 대가로 1조7천억원을 기부채납하기로 했다), 정부는 2011년 주파수 경매 이후 이통사들로부터 약 10조원을 대금으로 받았다. 대장동 개발에서 5503억원의 공익환수가 작은 돈은 아니지만 최대 공익환수고 아니지만 그 가운데 1000억원 정도는 민간사업자들의 개발사업 인프라 구축과 관련된 부분이고 민간개발업자의 이익은 이미 6000억원 이상이니 공익환수라는 표현은 속임수에 가깝다.
현대자동차가 10조원에 매입한 한전부지 개발을 위한 기부채납금액만도 약 1.7조원에 달한다.
둘째로 대장동(분당 판교 사이 노른자 위치) 개발은 당초 LH에서 공영 개발로 시행할 계획이었으나 2009년 민간사업자들이 당시 새누리당 소속 국회의원 관련자와 LH 인사들에게 수 억 원대 뇌물을 주며 공영 개발로 하는 것을 포기하도록 로비 활동을 펼쳐 공영 개발이 무산되었다. 2010년 6월 성남시장에 당선된 이재명은 국민이 위임한 인허가권 행사로 생기게 되는 이익은 공공(시민)이 얻게 되는 것이 맞고, 국민이 내는 세금으로 기반 시설 비용을 부담하는 것이 공정하지 않다고 생각해 다시 공영개발로 전환하게 되었다.
사실: 토지수용권도 없는 민간이 개발사업을 하려고 뇌물까지 주면서 공영개발을 포기하게 만든 것은 당연히 그만큼 이익이 날 것으로 예상했기 때문이고 이지사는 당시 부동산 불경기로 사업성이 불투명했다고 이야기하지만 그런 상황에서도 민간에서 눈독을 들였던 것은 사실상 위험이 거의 없었던 사업이라는 반증이다. 개발사업 이익금으로 기반시설비를 부담하게 했다며 공익환수를 주장하지만 민간사업자들에게 그 비용의 몇 배에 달하는 이익을 안겨 주었고 대부분은 개발사업으로 주택을 분양받은 시민들의 주머니에서 나왔으니 결국은 시민들이 부담한 셈이다.
셋째로 1조원이 넘는 막대한 토지 매입비를 조달하기 어려워 도시개발공사에서 자금조달, 사업 수행, 사업위험 부담을 할 수 있는 민간사업체를 공모해 법인을 신설한 뒤 개발사업을 하기로 했고, 이중 성남시에 확정이익을 확실히 보장할 수 있는 사업자(“성남의 뜰”)를 선정했다.
사실: 토지 수용비는 당초 계획상 6천억원 정도였고 또 개발후 지가 상승을 고려하면 시가의 1/5 수준이어서 토지를 담보로 대출은 전혀 문제도 없어 지자체나 성남도시개발공사가 부담능력이 없었다는 주장은 사실이 아니거나 본인의 무능함을 실토한 데 불과하다. 그리고 선정된 사업자가 확정 이익을 보장할 수 있는 유일한 사업자였는지 혹은 가장 좋은 조건을 제시한 사업자였는지 전혀 알 수 없다.(입찰 가격을 써 최고가를 결정하는 것도 아닌데 단 하루만에 사업 능력과 계획을 평가해 선정을 마쳤고 하며 심사위원이나 평가 내역은 공개되지 않았다)
넷째 자산관리회사 화천대유(개발회사 “성남의 뜰” 지분 1% 보유)와 자 회사 내역은 주주와 투자 금융기관들의 합의로 만든 것이기 때문에 이들만이 알 수가 있다. 민간투자사들이 모든 사업비용과 위험을 부담하는 조건 아래서 성남시에 이익을 보장한 뒤 그 잔여 이익을 취득하는 것이고 내부 배분은 알 수가 없다. 환수 이익을 비율로 정할 경우, 비용이 부풀러질 수도 있어 확정 이익을 성남시에 우선 보장하여 위험부담 없이 개발 이익을 환수할 수 있었다.
사실: 사업시행 주체인 자산관리회사를 모른다며 어떻게 사업 능력을 평가해 선정했는지 의문이고, 화천대유 설립에 합의한 최대 주주가 성남도시개발공사이다. 또한 성남시에 배당되는 이익은 개발 사업에서 발생한 것에서 우선 배당하는데 불과하므로 위험은 오히려 25억을 투자한 성남시가 갖는 것이고 5천만원 투자한 화천대유는 전혀 위험부담이 없다고 볼 수 있다. 왜냐하면 성남시가 수용해준 땅을 담보로 대출을 받을 것이고 개발 사업 비용은 모두 개발을 위해 설립한 “성남의 뜰”이란 회사 비용으로 처리될 것이므로 화천대유의 재무적 리스크는 최대 5천만원에 불과했다. 처음부터 이 사업은 인허가로 인한 기간 지연이나 토지 매입 가격 상승의 위험은 성남시가 토지수용과 인허가를 책임지는 사업구조이므로 위험자체도 적었다.
다섯째 개발사업 진행 과정에서 사업 참여자들의 수익이 많다고 판단, 이재명 지사는 인가조건을 추가한 뒤 성남시 이익을 추가적으로 확보했고 이는 지난번의 수사 및 재판 과정에서 확인된 사실들이다. 사건은 무죄로 확정이 났다.
사실: 무죄로 난 부분은 “대장동 개발사업에서 공익환수했다”는 주장이 선거법 위반이 아니라는 것이고, 비리 의혹에 대한 것이 아니다. 인가조건으로 추가한 부분이 소위 920억원 상당의 진입 터널 공사인데 이 지사가 이미 공익환수로 자랑을 한 부분
끝으로 대장동 개발을 이재명 지사가 모범사례라고 말하는 이유는 안전하고 비용이 들지 않는 이런 형태의 공영개발 방식이 지방자치단체들이 재원을 확보할 수 있는 좋은 선례가 되었다는 것이며, 이 지사가 당시 민영개발을 그대로 방치했다면 정치 로비로 인해 개발업자와 정치권의 결탁이 더 강화되었을 것이고, 그들이 얻게 되는 개발이익과 함께 큰 부담이 시민들에게 늘어났을 것이라고 말했다.
사실: 그러나 이미 모든 비용(개발사업과는 무관한 전직 대법관, 특검, 로비용 변호사 등에 대한 엄청난 급여, 특정인으로부터 대출 받은 비용에 대한 고리 이자 지급 등)을 공제하고도 민간 투자사업자들은 6천억원 이상 수익을 남겼고 앞으로도 더 발생할 것으로 예상된다고 하니 만일 이 지사가 말하는 모범사례가 그런 것이라면 정부가 특혜를 주는 것이 모범적이라는 것인가?
지자체가 수용권을 발동해 사주는 땅과 인허가 편의를 이용해 특정 사업자가 1000배가 넘은 천문학적 수익을 남겨야 할 이유가 무엇인지 알기 어렵다.
'화천대유' 사업 초기 익명으로 400억 투자한 '개인3'의 정체는 서류상 알 수 없다. www.joongang.co.kr
이 지사의 자랑과는 달리 성남도시개발공사가 사업자 공모를 위해 제시한 공모지침서 어디에도 “공사 수익배분 제시” 항목으로 전체 1000점 가운데 70점을 배분한 것과 공원조성비 부담 및 임대주택용지 제공을 조건으로 한 것 외에는 공익 환수 관련 평가 항목을 찾아 볼 수 없다. 오히려 이 지사가 알 바 아니라는 자산관리회사 운영계획을 포함해 사업성 분석이나 리스크 관리 등과 같이 매우 주관적 평가 요소들이 큰 비중을 차지하고 있어 애초 공정성은 기대하기 어려웠고, 성남도시개발 공사가 누구를 선정해도 뭐라 이의 신청할 수 없는 구조다. 더구나 어떤 전문가들이 엄청난 분량의 사업계획을 단 하루 만에 평가했는지도 궁금하다. 만일 공모지침에서 공익 환수 금액을 크게 제안하는 업체에게 우선 협상대상자로 하겠다고 명확하게 제시했다면 아마도 1조원 이상의 공익환수 방안을 제시했을 것이다.
이런 문제는 성남도시개발공사가 선정한 전문가로 구성된 위원회에서 사업계획서를 평가해우선협상대상자를 선정하며 심사과정은 공개하지 않는다는 공모지침 31조, 32조의 내용으로 알수 있다.
이 지사는 공익을 환수했다고 자랑하지만, 한마디로 짜고 친 고스톱으로 보일 수 밖에 없고 만일 본인의 주장대로 부정이 없었다면 이 지사는 부하들의 짜고 치는 고스톱조차도 감시하지 못하고 엄청난 이권을 싸게 판 무능함을 실토하는 것이다.
