한국은 국토가 좁다기보다 국토를 좁게 쓰는 나라다. 우리나라가 좁다고 하지만 수도 서울조차도 조금만 교외로 나가보면 빈 땅은 너무도 많다. 사실 국토의 70%가 산지였던 까닭에 개발이 어려웠던 탓도 있지만, 개발 제한으로 묶어 놓아 사용이 안되고 있는 것이 대부분이다. 물론 멋진 경관을 보호하기 위한 것이 규제의 이유라면 경관을 이용할 수 있도록은 개발하고, 녹지 확보가 이유라면 같은 면적의 녹지를 확보하면서 개발하는 방법도 있을텐데 왜 개발 제한을 하는지 알 수 없는 경우도 많다.
비단 도시 외곽만이 아니라 중심부에도 2-3층 건물들이 즐비하다(실제로 서울지역도 실제 사용 용적률은 200%가 안된다). 대부분은 용적률 규제 때문이다. 용적률 규제는 일정한 대지 위에 건축할 수 있는 지상 연면적(건축물 바닥면적의 합계)을 제한하는 규제인데 보통 주거지역은 대지면적의 150%-250% 이내로 지상 건축면적이 제한된다. 그러다 보니 보통 2-3층 집이 많은 것이다. 아파트의 경우 고층으로 지을 수 있는 것은 대단위로 개발하면서 지구단위계획에 따라 녹지, 공원 등을 조성해 용적률을 상향조정받거나(그래서 각종 로비와 비리가 발생한다) 대지면적분의 건축면적(보통 1층 바닥면적)-건폐율을 작게 해 층수를 높게 하더라도 지상 연면적은 크지 않아 용적률 규제 범위 내에서 고층 아파트를 지을 수 있는 것이다.
요컨대 용적률 규제는 사람들이 너무 몰려 살면 불편해 질 것을 염려해 한 곳에 많이 살 수 없도록 일정 면적에 건축할 수 있는 연면적을 제한한 것인데(그러면서도 또 정부는 주택면적이 넓거나 가격이 비싸면 징벌적으로 과세하려 든다) 결과적으로는 사람들을 좁은 집에 살게 하고, 그 것도 어려워 멀리서 통근을 하게 만든 것이다. 그냥 몰려 사는게 불편한 것인지 멀리서 출퇴근하느라 긴시간을 소비하는게 불편한 것인지는 모르지만, 정부는 소비자-주민들 생각은 알바 아니고, 출퇴근에 긴시간 소비하는게 나으니 불편하게 밀집해서 살지 말라는 것인데, 거주 이전의 자유가 있다보니 국민들은 좁은 집에서 복작대더라도 직장 근처에서 살고, 경우에 따라서는 용적률 규제 대상이 아닌 지하에 주거공간을 만들기도 해 한 때는 전체 가구의 10%가 영화 “기생충”의 반 지하처럼 지하 주택이었다. 주민 생활을 쾌적하게 하려고 만든 용적률 규제가 역설적으로 주민들을 좁은 집과 지하생활로 몰아 넣은 것이다.
2005년부터 침수 문제로 정부가 지하 주거시설을 규제해 이제 많이 줄었지만 결과적으로 지하에서 쫓겨난(?) 주민들은 서울 근교 도시로 나가 출퇴근에 긴 시간을 소비하거나 지하보다 생활 여건이 크게 개선되었다고 볼 수 없는 원룸, 고시원 등으로 이주하게 되었다.
문제의 해결방법은 간단하다. 땅을 늘리기는 어려우니 건물을 높여 많이 지을 수 있게 하면 되는데 용적률 규제가 걸림돌이니 용적률 규제를 대폭 완화하면 된다. (물론 교통 시스템을 개선 - 광역 및 연계교통, 환승편의 제고 등으로 출퇴근 소요시간을 확 줄여도 되지만 시간, 비용이 많이 드니 용적율 규제 완화가 우선은 더 경제적이고 효율적이다)
다만 갑자기 용적률 규제를 없애 버리면 같은 면적의 대지 위에 건물을 몇 배 지을 수 있게 되어 어떤 토지 소유자들은 떼돈을 벌게 되고 또 도로나 기타 기반 시설이 부족한 곳은 불편을 초래할 수도 있을 것이다. 따라서 지역 여건에 따라 최고 용적률을 정하고(예컨대 교통여건 좋은 역세권, 대로변 등을 중심으로 현행 200%-300%에서 300%-500%로 상향) 그 범위 내에서 용적률을 구매하거나 토지 소유자간에 거래할 수 있도록 하면 토지 이용이 훨씬 효율적으로 이루어 질 것이다. 어떤 이유로든 이미 낮은 용적률로 건물을 지었고 (전통 가옥이나 예술적 건축물을 보존하고 싶은 생각 등으로) 재건축 계획이 없는 토지 소유주는 남은 용적률을 개발을 원하는 다른 토지 소유자에게 팔고 계속 그 건축물을 유지하도록 하고 혹시라도 마음이 바뀌어 개발하고 싶을 때는 다시 용적률을 사서 개발하면 될 것이다. 공원이나 도로, 공공용지의 확보도 쉬워진다. 대지를 기부받되 해당 대지 가격만큼 해당 용적률을 팔아 보상 할수 있기 때문이다. 결과적으로 도시 생활여건은 훨씬 쾌적하게 되고, 문화, 경관의 보존도 용이해 진다.
이렇게 규제만 풀어도 서울에는 현 주택 재고의 30% 이상을 추가 공급 여력이 생기게 되고 주택가격도 30% 쯤은 하락하게 된다. 다만 갑자기 떨어지면 그 것도 문제니 매년 판매할 용적률을 주택가격 등에 따라 조정해 가격이 크게 떨어지지 않은 범위 내에서 판매하면 되고 용적률 판매 수입은 청년 가구 혹은 저소득층 가구의 임대료 지원에 사용하면 된다.(용적률 판매 수입은 서울에서만 대략 300조원 이상 될 것으로 예상)
필자의 생각은 또 청년이니 저소득층이니 구분하면 기생충 집단들이 지원대상을 분류한답시고 먹거리 찾으려 할테니 아주 간단하게 이재명의 기본소득처럼 사람 구별하지 말고 그냥 생애 최초 구입 시 일정액 혹은 전 생애 중 일정 기간 임대료 일정액을 지원하고, 이미 집이 있어 최초 구입하거나 임차인으로 살 기회가 없는 행복한(?) 사람들은 재산세나 양도소득세에서 일정액 감면받을 수 있게 하면 억울할 것도 없고, 지원 받기 위해 가난을 경쟁하는 일도 없을 것이다. (서울지역에서 발생하는 용적률 판매수입 300조원만 가지고도 주택 최초 구입 신혼가구에게 30년간 가구당 1억원, 임대가구에는 월 100만원씩 10년간 지원할 수 있는 규모)
용적률 규제완화 - 거래제 도입은 비단 주거문제 해결에 그치는 것이 아니라, 국토의 공간이용이 효율화되면서 도시경쟁력이 높아지는 것은 물론, 수요에 부응한 개발면적 공급으로 관련 프로젝트들이 활성화 되고 스마트시티 같은 미래 먹거리도 자연스럽게 탄생하게 된다. 현 정부가 그토록 비난하는 토건 세력이 발호하겠지만 이재명 지사처럼 특정인에게 사업권 주는 일만 없다면 그야말로 치열한 경쟁이 벌어져 어떤 사업자들은 망하기도 할 것이니 걱정할 것은 없다. 경쟁의 결과는 단군이래 최대 공익환수니 하며 자랑질하지 않아도 결국 대부분의 이익이 소비자-거주자에게 돌아가게 된다.
