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by 장도리 Aug 02. 2019

30세 청년, 공장 창업기(2장)

제2장. 굿 맥? 빅맥?

맥도널드


초창기 맥도널드는 도심지와 도심지를 잇는 변두리에 자리 잡았다.

도심과 동 떨어져 있기 때문에 저렴한 땅값에 넓은 부지를 사용할 수 있었다. 


하지만 그 이면에는 부동산 투기를 위한

맥도널드의 치밀한 전략이 숨어있다. 


첫째, 도심이 개발되고 성장하여 주변 토지 가격이 상승한다. 

 예) 서울의 땅값이 오르면, 용인의 땅값이 오른다. 


둘째, 큰 평수의 대지는 가격이 더욱 빠르게 상승한다.

예) 

평당 1000만 원짜리 대지가 2000만 원이 되는 것이 빠를까? 

10만 원짜리 대지가 20만 원이 되는 것 것이 빠를까? 


셋째, 브랜딩에 좋다.

도시 간을 있는 길목에 위치한 맥도널드의 간판

그 자체만으로도 홍보효과가 대단함은 분명하다. 


빽빽한 도시의 간판보다, 한적한 도로에 커다란 간판 하나가 

주는 임팩트! 효과는 두말하면 잔소리~


결국, 도시와 떨어진 길목에서, 규모로 승부하는 맥도널드! 


좋은 햄버거(Good Mac) 보다는 

큰 햄버거를 앞세운 맥도널드의 비즈니스 철학이 

그대로 들어있는 버거가 빅맥(Big Mac)이 아닐까?



공장을 개발하는 순서는 다음과 같다. 

다른 부동산 개발업도 기본적인 메커니즘은 비슷할 것이다. 


첫째, 사업 목적에 맞는 좋은 논/밭/임야를 찾아 개발에 착수한다.(지주작업)

 - 건축주는 땅을 제공하고, 개발업체가 개발자금을 대는 경우도 많다. 
 - 일반적으로 논/밭/임야는 대지에 비하여 월등히 저렴하다.



둘째, 개발 인허가를 득한다

 - 크게 토목 허가, 건축허가로 나뉜다. 

 - 토목 허가는 토목 사무실에서, 건축허가는 설계사무실에서 수행한다. 

 - 개발행위비용 및 농지전용비 등을 납부하고 토목개발을 하여 대지로 전용한다. 


셋째, 공장 허가를 득한다. 

 - 건축 인허가 절차를 통하여 공장 허가를 득한다. 


넷째, 공장을 짓는다. 그리고 판매한다. 

 - 부동산, 인터넷 등에 매물을 내놓고 판매를 시작한다.
 

이렇게 네 가지 스텝을 밟아서 

판매를 했을 경우에는 투자한 비용의 2배 이상의 수익이 난다.

(양도세 문제는 중창 법 등을 통하여 기술적으로 해결한다.)



 우리 공장에 경우에는 매매까지 성공하였으나,

 계약금을 치른 구매인이 심장마비로 인하여 돌연사했다. 


때문에 다시, 공장이 다시 품으로 돌아왔다. 


공장을 다시 시장에 내어 놓고 판매를 할 수 있으나, 

투자가치가 있는 땅이라는 것을 알고 있었다. 


인근 토지 가격이 1년에 5~10%은 계속 올라갔기 때문이다. 

나는 생각했다.

"몇년만 버텨도 대~박일듯!"


하지만, 1000평이 넘는 대지, 150평이 넘는 공장 건물.

건물 시가만 17억짜리 공장은 만만치 않은 상대였다. 


우선, 대지 덩치가 커서 부담이 됐다.

금융비용만(은행이자) 월 500만 원 이상씩 나가고 있었기 때문이다. 


부동상 투자를 하기 위해서는 

거대한 희생이 필요했다.


이때, 나는 어머니께 말씀을 드렸다. 


"엄마, 내가 한번 이끌고 나가볼게. 배팅 한번 해보자."


 2019년 6월.  공장을 운영하기로 마음을 먹었다.  


그리고 공장 운영자금을 끌어당길 준비에 착수했다. 



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