LTV? DTI? DSR?

Feat. 주택담보대출

코로나는 우리 삶 속에 많은 것을 바꾸어 놓았다. 그중 눈에 띄는 가장 큰 변화 중에 하나가 아파트 값이 아닐까... 코로나로 인해 풀린 수많은 유동성이 아파트를 비롯한 자산 시장으로 흘러들어 가면서 재작년, 작년에 유례없는 호황을 맞이했다. 일부는 벼락부자가 되고, 일부는 벼락 거지가 되었다는 말도 심심치 않게 들린다. 그랬던 아파트 시장이 다시 얼어붙기 시작했다. 몇 억씩 떨어지는 아파트를 보며 작가를 비롯한 많은 무주택자들이 집을 사볼까 하는 생각을 할 것이다.

보통 대한민국에서 주택을 살 때는 대출을 끼고 산다.

이 대출에서 가장 많이 등장하는 용어가 LTV, DTI, DSR이다. 앞서 말했듯, 주택을 매입할 때 일반적으로 대출을 끼고 사는 경우가 대부분이지만, 은행에선 무작정 대출을 내줄 수 없다. 은행이, 혹은 다른 금융 기관이 주택담보대출을 내줄 때 고려하는 것은 크게 두 가지, 주택 가격과 상환 능력이다.

LTV (주택 담보인정비율) , 즉 주택담보 가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미한다.

예를 들어서 LTV가 40%이고 4억 원 가치의 주택을 매입하려 할 때 4억의 40%는 1억 6천만 원이니 최대 1억 6천만 원까지 대출이 가능하다는 것을 의미한다. 하지만 이때도 무조건 40%를 전부 대출받을 수 있는 것은 아니며, 전세 금액, 소액임차인 최우선 변제금 등 여러 요인들이 또 작용한다.

DTI (총부채 상환비율), 대출 이용자의 연소득 대비 대출 상환액을 의미한다.

금융 부채를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 결정하는 방법이다. 보통 비율이 낮을수록 채무 상환 능력이 뛰어난 것으로 간주된다. 부동산의 경우 LTV 기준 만으로는 정확하게 대출 비율을 계산하는 것이 어려울뿐더러, 자칫하면 투기 과열이라는 결과를 만들 수 있기에 DTI라는 제도를 도입해 정말 이 사람이 대출을 갚을 능력이 되는지를 판단하는 것이다.

DSR (총부채 원리금 상황 비율), 대출자의 소득 대비 전체 금융부채 상환액이다.

말만 들으면 방금 설명한 DTI랑 비슷하지 않냐고 할 수 있다. 한 가지 차이가 있다면 DTI는 주택담보대출 원리금에 다른 신용대출 이자를 더한 부채로 계산을 하지만 DSR은 그 외 신용카드 미결제액 자동차 할부금 등 모든 대출의 원금과 이자에 대한 상환 능력이다. 즉 DSR이 더 엄격하고 까다로운 것이다. 이 역시 상환 능력 이상으로 과다한 대출 저지, 투기 과열 진정이라는 목적으로 실행되고 있다.

오늘은 간단하게 우리가 주택담보대출을 받을 시 고려해야 하는 점에 대해서 간단하게 설명해봤다. 최근 미국 금리가 자이언트 스텝으로 올라간 만큼 부동산 시장에도 당분간 큰 파동이 있을 것으로 짐작된다. 끝은 아무도 알 수 없다. 나의 신용. 상환능력, 부채 등을 고려해 효율적인 대출을 받는 것이 필요하다고 생각한다. 빚도 잘 활용해야 하는 시대가 왔다.