2021 부동산 이슈 총정리 7선

부동산 시장에서 올해 떠올랐던 뜨거운 감자는?

2021년이 끝을 향해 달려가고 있다. 올해도 부동산 시장은 다양한 이슈가 들끓으며 시끌벅적한 한 해를 보냈는데, 다방이 2021년을 되돌아보며 뜨거운 감자로 떠올랐던 부동산 이슈 7선을 정리했다.

1) 중개수수료 개편

지난 10월 19일부터 중개수수료 상한을 낮춘 개정안이 시행됐다. 개정안에 따라 매매계약은 6억~9억원 구간의 최고요율이 0.5%에서 0.4%로 낮아졌으며, 9억원 이상 0.9%였던 최고요율도 구간 세분화를 통해 9억~12억원은 0.5%, 12억~15억원은 0.6%, 15억원 이상은 0.7% 이내에서 협의가 가능해졌다. 10억원의 주택을 매매한다는 가정하에 중개수수료 상한선이 기존 900만원에서 500만원으로 낮아져 ‘반값 복비’라는 말이 오르내리기도 했다.

임대차 거래도 마찬가지로 3억~6억원은 0.4%에서 0.3%로, 기존 0.8%였던 6억~12억원, 12억~15억원, 15억원 이상 구간도 각각 0.4%, 0.5%, 0.6%로 최고요율이 인하됐다. 

2) 3기 신도시 사전청약 본격화

올해는 3기 신도시를 비롯하여 수도권 공공택지 사전청약이 본격화된 시기다. 쾌적한 입지와 대규모 물량으로 무장한 사전청약은 많은 실수요자들의 마음을 들뜨게 만들었고 인기 단지들의 경우 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 특히 신혼희망타운 물량이 대거 포함되어 있었던 만큼 신혼부부들에게 큰 관심을 받았다.

그러나 전문가들의 부정적인 의견도 이어졌다. 3기 신도시 청약 일정 추진 속도가 다소 급하다는 지적이었다. 실제 토지보상 절차에서 차질을 빚고 있는 지역들의 경우, 기존 계획보다 본 청약 일정이 밀릴 가능성에 대한 언급이 끝없이 제기되고 있는 상황이다.

3) 신혼부부·생애최초 특별공급 변화

올해 11월 16일 이후 입주자모집 공고를 낸 민간 아파트 특별공급에는 변화가 생겼다. 신혼부부와 생애최초 특별공급 물량 중 30%를 추첨제로 배정하여 젊은 층의 내 집 마련 청약 기회가 확대된 것이다. 신설된 추첨제의 가장 큰 특징은 소득요건 미반영이다. 지금까지 신혼부부 및 생애최초 특별공급에 청약하기 위해서는 도시 근로자 월평균 소득 최대 160%이하를 만족해야 했었다. 그렇기 때문에 고소득 직장에 다니는 신혼부부와 무주택자 등은 상대적으로 사각지대에 놓여있었는데 이번 개편을 통해 청약의 문을 넓힐 수 있게 된 것이다.      

이와 동시에 자녀(신혼부부), 가구원(생애최초) 수의 제약도 사라졌다. 이로 인해 가점이 낮았던 무자녀 신혼부부도 당첨을 노려볼 수 있고, 주택구입 경험이 없는 1인 가구에게도 생애최초 특별공급 기회가 주어진다. 단, 1인 가구의 경우 60㎡ 이하의 주택만 청약신청이 가능하다.

4) 전세의 월세화 가속

올해는 전세의 월세화가 더욱 심화되었다. 서울에서 거래된 전·월세 중 월세 비중이 36.9%를 차지했는데, 이는 지난해 같은 기간대비 5.8% 상승한 수치다. 임대차 3법 이슈와 임대인들의 월세 선호 현상이 맞물려 전세 매물이 크게 감소하면서 발생한 상황이다. 내년에도 정부의 대출규제로 인해 전세자금대출이 시장에 원활하게 순환되지 않으면 전세의 월세화는 더 증가할 것이라는 전문가들의 분석이 이어진다.

5) 전월세 신고제 시행

6월부로 전월세 신고제가 시행됐다. 임대차계약을 체결한 주택 신규, 갱신 모두 해당되며 보증금 6000만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 경우 모두 신고대상이 된다. 원래는 임대인과 임차인 쌍방으로 신고하는 것이 원칙이나 한쪽만 신고해도 무방하다. 미신고 혹은 거짓 신고를 하게 되면 미신고 금액과 계약금액 등을 비례해 4만원에서 100만원까지 과태료가 부과된다. 임대차 계약서 작성 30일 내에 신고해야 하지만 현재는 2022년 5월 말까지 계도기간을 갖는 상태다.  

6) 1세대 1주택자 양도세 비과세 기준 상향

지난 12월 8일부터 1세대 1주택자 양도소득세 부과 기준이 현행 9억원에서 12억원으로 완화됐다. 즉, 1세대 1주택자라면 시가 12억원 이하의 주택을 팔 경우 양도소득세를 내지 않아도 되는 것이다. 그러나 2년 이상 보유해야 해당되며, 조정대상지역 지정 이후 구입한 집이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도 기준일은 소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른 날(통상적으로 같은 날 진행)이다.

7) 기준금리 인상, 0.75%→1.00%

11월, 기준금리가 0.25% 포인트 상승하며 1년 8개월 만에 제로금리 시대가 막을 내렸다. 한국은행은 내년 1분기 기준금리 추가 인상을 시사해 가계대출 금리는 당분간 상승 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 기준금리 인상은 부동산 시장에도 영향을 끼치는데, 부동산 전문가들은 추가 금리 인상 가능성을 언급하며 과도한 추격매수나 갭투자는 신중하게 접근해야 한다고 조언했다. 그러나 금리 인상은 예전부터 어느 정도 예정된 일이었기 때문에, 당장 집값이 하락하기보다는 당분간은 보합세를 보일 것이라는 전망에 무게가 실리고 있는 상황이다.