사례로 알아보는 재건축, 재개발의 차이?
헌 집 다오~ 새 집 줄게! 시리즈,
지난 2월 28일 재건축에 대해 글을 올렸다.
오늘은 이어서 많은 사람들이 헷갈려하는, 재정비사업, 재건축, 주거환경개선사업의 차이를 알아보는 시간을 갖겠다.
photo by bundo-kim on unsplash#
얼마 전 언니한테 전화가 왔다. 수원에 20년 된 아파트를 매매했다는 것. 전세세입자가 있어서 단돈 1천만 원만 주고 갭투자를 했단다. 제작년 인근 신도시 새 아파트에 입주한 언니가, 새집을 버리고 헌 집으로 갈 리는 만무하다. 불보듯 뻔하다. 핫하디 핫한 수원의 재건축 시장에 뒤늦게 편승해 보려고 한 것이다.
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매년 설날, 추석때만 되면 찾아뵙는 큰아버님이 있다. 이번 설에도 인사드리러 간다고 하니
그 때 부터 남편의 표정은 좋지 않다. "우리 그냥 지하철 타고 갈까?" 이런다.
이유인즉, 큰 아버지 집은 노량진 뒷 편에 차 한대도 못 들어가는 좁은 골목에 위치해 있기 때문이다.
주차 스트레스가 만만치 않은 것(이 곳에서 차를 빼려면 사이드미러를 과감하게 접고, 본인의 운전감으로만, 그것도 후진하며 차를 빼야한다)
사실 어르신은 우리 동네 대장주 아파트에 사시다가 퇴직과 함께
과감하게 아파트를 처분하시고, 퇴직금으로 받은 돈 + 비상금 몽땅 털어 노량진 4층 단독주택으로 들어가셨다.
"가족들이 노년에 왜 사서 고생하시냐?" 불만을 토로했지만,
큰 아버지는 나름의 혜안이 있으셨던거다. 바로 금싸라기 땅! 노량진의 재개발이다.
재건축, 재개발이 우리 삶과 멀리 있는 것 같지만
우리는 이미 뉴스나 주변사람들의 이야기를 통해 재건축, 재개발에 대해 접하고 있다.
이 글을 읽는 당신이 서울 신축 아파트에 산다면
아마도 당신은 재건축, 재개발을 통해 새로 지어진 아파트에 살고 있을지도 모른다.
우리나라에서는 각 시·군 별로 장기적인 '도시군기본계획'을 세우고,
이 장기 계획을 실현시키기 위해 '도시·군관리계획'을 수립해 도시개발에 대해 청사진을 그린다.
각 도시군관리계획에는 6가지 내용을 포함하고 있는데 그 내용은 다음과 같다.
도시군관리계획의 내용
1. 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
2. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
3. 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획
4. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 **
5. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
6. 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획
이 중 '정비사업에 관한 계획'에는 도시의 재건축, 재정비 사업에 관한 내용을 포함한다.
이 법에 따르면 정비사업의 종류는 3가지로 나눠볼 수 있다.
첫 번째. 판자촌, 달동네 같은 동네의 주거환경개선
photo by seyma-su on unsplash2004년, 당시 고3이었던 나에게 잊혀지지 않는 뉴스가 있다.
바로 타워팰리스와 포이동266번지 뉴스였다.
우리나라의 초호화 아파트로 불리는 바로 앞에, 판자촌 동네가 있다는 그 현실이,
내게는 마치 한 편의 소설을 보는 듯 상당히 충격이었다.
판자촌 주민들이 마치 오르지 못할 산을 쳐다보듯, 타워팰리스를 보는 허무한 모습이란......
주거환경개선사업은 이런 판잣촌을 생각하면 된다.
열악하고 노후된 건축물이 밀집한 지역을 대상으로, 주거환경의 개선을 위해 펼쳐지는 사업이다.
정의는 이렇다.
주거환경개선사업
도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
즉, 달동네나 판자촌과 같은 동네를 개선(철거)하는 사업, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전(철거가 아닌, 시설물을 그대로 유지하는), 정비, 개량하는 사업이라 할 수 있다.
2016년에 서울시에서 제 20차 도시계획위원회를 열고, '구룡마을 도시개발구역지정 및 개발계획 수립안'을 통과시켰다는 기사가 게재됐다. 구룡마을은 서울 강남일대에 마지막으로 남은 판잣촌(포이동 266번지와 가깝다)으로 잘 알려진 동네이다.
[한국경제] 강남 판자촌 구룡마을, 최고 35층 아파트로
주목할 점은 서울시에서 구룡마을 개발사업의 우선 목표를 '거주민 재정착'으로 잡았다는 점이다.
서울주택공사(SH)가 공공민간분양아파트, 공공임대아파트 등 총 2692가구를
2023년 입주 목표로 추진한다고 하니 반가운 이야기가 아닐 수 없다.
구룡마을 개발사업은 저소득층은 원주민(그 지역에 원래 살고 있던 주민)의 주거안정을 최우선으로 둔 주거환경개선사업의 좋은 예라 할 수 있다. (물론, 해당 토지소유주 마음은 다를 수 있겠지만)
두번째, 노후, 불량건축물의 주거환경개선, 상업지역, 공업지역 도시기능 회복... 재개발 사업
photo by devon wilson on unsplash우리는 2009년 1월 용산 철거민 사태를 기억하고 있다. 전국철거민연합 회원들이 재개발 보상문제와 관련해 농성 중이었는데 경찰의 진압에 철거민들이 저항하는 과정에서 화재가 발생, 대 참사가 일어난 것.
이 사건은 재개발 보상문제로 시초된 사건이었다.
재개발 사업의 개념을 살펴보면
재개발사업
노후, 불량건축물 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.
어떻게 보면 주거환경 개선사업과 다를 바가 없어보이는데......
하지만 자세히 살펴보면 대상지역에서 큰 차이가 있다. 노후, 불량건축물 등이 밀집한 지역을 대상으로 하지만 위의 주거환경개선사업 보다는 양호한 지역이다. (주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역,정비기반시설이 극히 열악, 노후 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역...... 즉, 판자촌이라는 걸 기억하자) 그리고 상업지역, 공업지역도 그 대상이다.
예를 들어보자. 울산동구 현대중공업 단지에서 도시환경 개선사업이 펼쳐진다거나.
상권 형성이 오래된 홍대에서 노후된 상가를 교체하는 등 상권활성화 등을 위한 재개발 사업이 진행된다면, 그건 재개발사업에 속할 것이다.
세번째, 공동주택의 주거환경 개선은? 재건축 사업
photo by chuttersnap on unsplash먼저, 개념부터 살펴보자.
재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후.불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
재건축 사업은 간단하다. 대상이 '공동주택'이라고 보면 된다. 헌 아파트를 부수고, 새 아파트를 짓는다.
재건축 사업은 지난글에서 자세히 설명했으므로 이번 글에서는 건너 뛰기로 한다.
그럼 이런 정비사업의 결정·고시는 누가하는것일까?
도시개발업자들이나, 부동산 중개업,투자 전문가들이 예의주시하는 뉴스가 있다.
바로 OO시 도시건축위원회의 회의이다.
각 시 별로 도시계획위원회가 있는데, 여기서는 재정비 구역 등을 정하고 결정·고시한다. 물론 도시계획위원회에서는 해당 지역을 재정비구역으로 결정하기 전에 입주민들의 의견을 충분히 경청하는 절차를 가진다.
우리 지역의 도시개발사업 현황을 보고 싶다면 (서울시 도시계획포털)과도 친해진다면 좋다.
여기에서는 도시건축위원회에서 결정된 내용을 다시 법으로 지정해 해당 내용을 고시한다.
이상 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업에 대해 다양한 사례와 함께 살펴보았다.
다시한번 퇴직후 노량진을 선택한 큰 아버지의 탁월한 선택에 감탄하며,
글을 마무리 하려고 한다.
