brunch

매거진 부동산 읽어주기

라이킷 2 댓글 1

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 다방 Apr 03. 2019

30년 전 서울 은마아파트는 가격은?

한국감정원 주택 가격 동향 보고서 읽는 방법

필자가 부동산 관련 자료를 작성하던 중 30년 전과 현재의 주택 가격을 비교하는 데이터가 필요했다.

접근은 간단했다.

서울 대표 아파트의 30년 전 가격을 검색해볼까?

서울 강남구 대치동 은마아파트의 30년 전 가격은?

1980년대 은마아파트 가격을 검색했다.

당시에는 1천2백만 원이었다고 한다.

아니, 아니, 부족하다. 당시보다 화폐가치, 소비자 물가, 월급 등 많은 것이 변했을 테니깐

주택의 가격을 시간순으로 비교해 볼 수 있는 데이터가 있을까?
현재 월급, 물가 대비 주택 가격이 어느 정도인 지를 가늠하는 데이터가 있을까?

우리나라에 부동산 관련 유의미한 통계 정보를 제공하는 곳은 아래 3곳이 있다.

▶ 한국감정원 부동산통계정보

▶ KB부동산

▶ 국토교통부 실거래가 공개시스템

그 중 오늘은 한국감정원에서 매월 1일 발행하는 <주택 가격 동향보고서>를 같이 살펴보며

이야기 나누고자 한다.

(최근 한국감정원에서 발표하는 주택 시세가 현실과 차이가 있다는 비판이 나오긴 하지만 이 글에서는 논외로 하겠다)

한국감정원 부동산 통계정보에서 공개자료실 > 공표 및 분석보고서 게시판에는

<전국 주택 가격 동향조사>보고서가 올라와있다.

사진1. 한국감정원 부동산통계정보 전국주택가격동향조사

약 30페이지 남짓한 보고서에는 거래 유형(매매, 전세, 월세) 별로 주택 가격 동향을 조사하고 그걸 다시 지역, 주택 유형으로 나눠 주택 가격을 발표한다.

사진2. 한국감정원 주택가격동향보고서 표지

1. 주택 가격지수(KHPI: Korea Housing Price Index)

- 한국감정원에서 발표하는 매월 전국 매매·전세·월세 주택 가격지수를 통틀어 KHPI라고 한다.

- 주택 가격 동향에서는 앞서 언급한 대로 매매·전세·월세 거래 유형별로 가격 동향을 살펴볼 수 있다.

A. 매매가격지수

사진3. 한국주택가격동향보고서 매매가격지수 추이

위의 데이터는 2004년부터 누적해온 데이터로 2017년 11월의 수치를 ‘100’으로 잡고 있다. 전국, 수도권, 지방, 서울 지역별로 데이터를 산출하고 있는데 지역에 상관없이 전체적인 시장의 흐름이 비슷한 걸 알 수 있다.

주택 매매를 전월대비, 전년 동기 대비 비교할 수 있는 변동률 그래프도 있다.

사진4. 전국/수도권 주택매매거래량 및 가격지수 변동률

선 그래프의 방향을 보면 가격지수가 상승세인지, 하락세인지 알 수 있다.

위에서 발표한 매매가격지수의 변동률을 지역별로 세분화한 표도 있다.

사진5. 시도별 매매가격지수 지난달 대비 변동률 및 주요 지역

공인중개사 입장에서는 각 지역 별 가격 변동률 추세를 보기에는,

세분화된 지역으로 나눈 위 시도별 매매가격지수를 보는 게 더 적절할 듯싶다.

주택 유형별 매매가격지수는 아파트, 연립주택, 단독주택 별로 매매가격지수 변동률 추이를 보여주는 것이다. 이번 그래프에서 신기하게 전국, 수도권, 지방, 서울 할 것 없이 모두 단독주택의 매매가 상승한 것을 알 수 있다.

사진6. 주택유형별 매매가격 지수 지난달 대비 변동률 추이

매매 시장 주택가격을 살펴봤으니, 월세가격지수를 살펴볼까?

B. 월세가격지수

월세가격지수는 연도별로 볼 수 있는 표는 없고, 대신 월세통합, 월세, 준월세, 준전세로 나눠

지난 달 대비 변동률 데이터가 게시돼있다.

월세, 준월세, 준전세의 기준은 아래와 같다.

매매가 1억 / 전세 8000만 원의 원룸을 예로 들자면,

▶월세지수: 보증금이 1년 치 월세 미만의 월세 ex) 보증금 2000만 원, 월세 50만 원 (12개월 600만 원)

▶준전세지수: 보증금이 전세금의 60%를 초과하는 월세 ex) 보증금 6000만 원, 월세 10만 원

▶준월세지수: 월세와 준전세 중간 영역 월세의 각각 가격 지수

즉, 보증금이 어느정도 비율인지에 따라 월세, 준월세, 준전세로 나뉜다.

(보고서에서 전세, 월세의 경우 2004년부터 누적 가격지수 그래프가 있는데 월세만 아래 "월세 세부가격지수 전월 대비 변동률"로 표시돼 있다. 사실 월세 데이터는 보증금에 따라서 월세가 다르기 때문에 가격 데이터를 일괄적으로 비교하기 어려운 부분이 있다. 그래서 매매, 전세처럼 가격지수 산정이 어렵지 않았을까, 그래서 가격지수 그래프 대신 변동률 그래프로 대체하지 않았나 싶은 생각이 들었다. )

그래프를 보면 지난달과 이번달 모두 하락폭이 같다. 부동산 시장이 침체되며 월세 시장도 소폭 하락하고 있다.

사진7. 월세 세부가격지수 전월 대비 변동률

지역별 월세 가격지수를 살펴보면 마찬가지로 지역별 월세 변동률을 한눈에 알 수 있다.

사진8. 시도별 월세가격지수 지난달 대비 변동률 및 최고·최저 변동지역

주택 월세 거래량 및 가격지수 변동률을 살펴보면 지역별로 월세 계약 완료 건 및 변동률을 알 수 있다.

사진9.서울 주택월세 거래량 및 가격지수 변동률

막대그래프는 각 월을 말하며, 거래량은 (국토부의 확정일자 신고일 기준으로 데이터를 산출하기 때문에,

가격 변동률보다 한 달 늦게 발표) 해당 월의 데이터는 다음 달에 확인할 수 있다.

그래프를 보면 지난달 서울에서는 약 2만 건 넘게 주택 월세 거래량이 발생했고,

서울 월세 가격지수는 9월 대비해 -0.2% 변동한 것을 알 수 있다.

주택 가격 동향보고서에서는 매매/전세/월세 수요와 공급 동향에 대해서도 알 수 있는데, 아래 데이터를 보면 100에 가까울수록 수요와 공급의 비중이 비슷, 200은 수요가 많음, 0은 공급이 많다는 뜻으로, 그래프를 보면 매매, 전세, 월세 시장 전반적으로 공급이 근소한 차로 많은 것을 알 수 있다. (사실, 집이 모자라서가 아니라 내가 원하는 집이 없어서 집을 구하기 어려운 거니깐)