부동산 임대차 3법의 명과 암
법의 주요 내용에서부터 사각지대까지
최근 신문 1면 톱은 단연 부동산 기사다. 특히 최근 일주일 사이 부동산 임대차 3법, 수도권 주택 공급 방안 등이 차례로 발표되면서 부동산 기사는 화두로 떠올랐다. 부동산 정보 플랫폼 회사 홍보팀에 입사하면서 내가 매일 오전에 하는 업무는 자사 관련 기사와 함께 부동산 시장 기사를 읽고 머릿속에 정리해놓는 일이었다. 하지만 이번 이슈는 그 어느 때보다 내용을 더 꼼꼼히 살펴보게 됐다. 작년 말 자취를 시작하면서 ‘임대차 3법’에 영향을 받는 임차인의 길을 걷게 됐기 때문이다. 말 많은 임대차 3법이 무엇인지, 긍정과 부정의 시각이 어떻게 엇갈리는지 나와 같은 임차인분들을 위해 간단히 정리해보고자 한다.
임대차 3법이 뭔가요?
임대차3법은 부동산 임대 시장 안정화를 통해 임차인의 안전한 주거생활을 돕기 위해 마련된 법안으로, ‘전월세상한제’, ‘계약갱신청구권’, ‘전월세신고제’를 말한다. 세 가지 법의 주요 내용을 한 줄로 정리하자면 이렇다.
전·월세상한제란 전·월세 계약 갱신 시 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 법안이다. 예를 들어 임차인이 현재 보증금 5000만 원에 월세 30만 원에 거주 중이라면 임대인은 계약 갱신 시에 보증금을 250만 원 올리거나 월세를 1만5000원 더 올리거나 둘 중에 하나를 선택할 수 있다. 이를 어겼을 경우에는 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다.
계약갱신청구권제는 기존 계약이 끝나면 주가로 무조건 2년 계약 연장을 가능하도록 하는 법안으로, 계약 만료일 1~6개월 전에 행사할 수 있다. (올해 12월 10일부터는 2~6개월 전에 행사 가능) 단 임대인이 실거주하거나 임차인의 직계비속이 실거주할 경우에는 예외가 된다.
만약 임대인의 실거주로 계약을 연장하지 못했는데, 임대인이 다른 임차인을 들였다면 기존임차인은 임대료 3개월 분이나 2년 간 임대료의 차액, 합의된 보상금 중 가장 높은 금액을 임대인에게 받을 수 있다.
전·월세상한제와 계약걍신청구권제가 지난 7월 31일부터 시행된데 반해 전·월세신고제는 관련 시스템을 갖춘 다음 내년 6월부터 도입될 예정이다.
전·월세신고제는 부동산 계약 후 30일 내 임대차 계약 내용을 의무적으로 신고해야 하는 법안이다. 기존에는 주택 임대차계약은 별도의 신고 의무가 없어 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자의 신고 현황에 대해서만 임대차 정보를 확인할 수 있었다. 내년 6월 1일부터는 전·월세 거래시 30일 안애 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 관할 시·군·구청에 신고해야 한다. 신고하지 않으면 과태료 100만 원, 거짓으로 신고할 시 과태료 500만 원이 부과된다.
여기까지만 보면 임차인에게 굉장히 유리하고 주거 안정성이 보장될 수 있게끔 해주는 법안 같다. 하지만 일각에서는 임대차 3법으로 인해 오히려 임차인들의 주거 부담이 늘어났다는 얘기가 나온다. 이제 임대료를 마음대로 올릴 수 없는 임대인들의 불만은 말할 것도 없다. 임대차 3법에서 우려되는 주요 부작용들은 아래와 같다.
매물잠김으로 갈곳 없어진 임차인들
전·월세 상한제, 계약갱신청구권제에 성난 임대인들의 최후 수단은 더 이상 임대를 주지 않고 본인이 실거주하는 방법이다. 임대인 본인이 실거주하거나 임대인의 직계 존·비속이 거주할 경우에는 계약갱신청구권제를 거부할 수 있다. 문제는 임대차3법의 사각지대다.
법적으로는 임대인이나 임대인의 직계 존·비속이 실거주하지 않을 경우 기존 임대인은 보상금을 받을 수 있다. 하지만 현실적으로는 임차인이 임대료의 실거주여부를 확인하기 힘들다. 전·월세 신고제 시행이 내년 6월로 연기되면서 그 전까지는 임대인이 임대차계약을 신고할 의무가 없어졌기 때문이다.
임차인이 전세대출을 신규로 받아야하는 경우 임대인이 이에 동의해주지 않을 수도 있다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험에서 전세대출을 받기 위해서는 임대인 동의 절차가 있어야 한다. 결국 전세대출을 하지 못한 임차인은 자금 부족으로 집에서 쫓겨나는 수밖에 없는 것이다.
임대인이 기존 임차인과의 계약을 끝내고 새로운 임차인과 계약할 시 임대료를 폭등시킬 가능성도 있다. 이 경우 새로 집을 구해야 하는 임차인들은 부담을 느낄 수밖에 없다. 계약갱신청구권제는 1번으로 제한돼 있기 때문에 임차인으로서는 주택을 매매하지 않는 한, 언젠가 또다시 신규 계약을 해야만 하는 처지다.
그래서 앞으로 임대 시장은…?
불안해하는 임차인들을 위해 정부는 수도권 주택 공급 방안을 발표하는데 이어 전·월세 전환율 하향 조정, 표준임대료 지정 등의 방안을 검토하고 있다. 하지만 현실성 없는 법안, 정부의 지나친 시장 개입 등 부정적인 여론이 이어지면서 여전히 부동산 시장은 불안정한 상황이다.
나의 전세 재계약 시점은 내년이다. 전세대출을 추가로 받아야 할 수도 있고, 더 쾌적한 주거생활을 위해 평수를 넓힌 집으로 신규계약을 할 수도 있다. 나와 같은 처지에 놓인 임차인들은 마음 졸이며 부동산 기사를 볼 수 밖에 없기에 하루 속히 법안의 사각지대가 해소되었으면 하는 바람이다.
자취 후 출근시간이 2시간에서 20분으로 줄어들면서 나는 매일 신세계를 맛보고 있다. 부디 내년에 어쩔 수 없는 이유로 본가에 돌아가는 일이 없기를...
