2020년 부동산 투자시장 이슈 분석 및 전망 (2)

2019년 부동산 투자 시장 결산 및 2020년 전망

본 글은 2020년 부동산 투자시장 이슈 분석 및 전망 (1)에 이어지는 글입니다.

2. 주요 규제에 따른 투자자 동향 전망: 금융감독원의 증권사 및 캐피탈사 PF 잔액+채무보증 규제 제정으로 향후 확장성은 다소 제한적임

최근 몇 년간 국내 증권사 및 캐피탈사는 PF대출을 기반으로 급격한 성장세를 이어갔다. 이는 건설 경기 전반을 부양하였고 이와 연관된 유통업, 제조업 등도 동반 성장했다. 하지만 2019년 12월 금융감독원은 “부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 익스포져 건전성 관리 방안”을 공표했다.

주된 내용은 국내 금융회사의 부동산 PF가 최근 몇 년간 급격히 증가하였으며, 이에 따라 부동산 PF 관련 규제를 개정하고 장기적 안정성을 도모하겠다는 것이다.

배경: 최근 7개년간 국내 금융회사의 PF 규모는 연평균 10.6% 성장하였으며, 13년 말 39.3조 원 수준이었으나, 19년 반기 말 기준 71.8조 원으로 2배 가까이 증가함.

금융감독원의 자료에 따르면, 국내 금융회사의 PF 금액이 13년 말 39조 원 수준이었으나, 급격히 증가해 19년 반기 말 기준 71.8조 원을 넘어섰다. 세부적으로 데이터를 살펴보면, 14년, 15년에는 각 3조 원, 5조 원 증가에 그쳤으나, ‘17년부터 7~9조 원(19년은 연 환산)씩 늘어나며 급격한 성장세를 기록했다.

<연도별 PF 대출 금액 추이 / 출처: 금융감독원 배포 자료>

또한, 13년에는 주 된 PF 대출 기관이 은행(13년 말 기준 21.5조 원)이었으나, 19년 반기 말 기준 은행은 13년 말 대비 12% 감소했으나, 은행을 제외한 보험사, 여전사, 저축은행 등은 각 334%, 254%, 167% 증가하며, 국내 금융회사 전반으로 익스포져가 분산됐다.

<금융사별 13년 대비 19년 PF 잔액 증감폭 / 출처: 금융감독원 배포 자료>

따라서, 금감원은 기존 은행 및 증권사 위주의 PF 관리 방안을 금융사 전반으로 넓혀 적용하여 실효성 있는 규제를 하겠다는 취지로 보인다. 더불어, 최근 3년간 폭발적 증가 추세(연평균 14% 증가)를 기록하고 있어 이에 대한 제동을 목적하는 것으로 판단된다.

주요 규제 내용: 기존 단순 PF 잔액 기준에서 향후 채무보증까지 PF 기준으로 포함하며, 타 금융사 대비 채무보증으로 PF 참여하는 증권사에 끼치는 영향 매우 클 것으로 예상됨

금번 규제 내용 중 가장 크게 영향을 미치는 부분으로, 기존에는 금융사가 직접 대주가 되어 차주에게 대출해주는 PF 잔액만을 PF로 보았으나, 금번 12월 관리 방안에는 채무보증(신용공여) 방식으로 PF 참여하는 것마저 PF로 간주하겠다는 것이다. 이는 채무보증 방식으로 PF에 참여하는 증권사에 가장 큰 영향을 끼친다.

<증권사의 PF 참여 구조>

증권사의 경우 기존 PF 규제에서는 자기자본의 30%만 자산 쌓을 수 있었다. 이에 따라 PF 기준에 속하지 않는 채무보증 방식으로 실제 PF에 참여해왔다.

이는 증권사가 SPC(유동화회사)에 채무보증(매입 확약)을 제공하고, SPC는 증권사의 신용을 바탕으로 자금을 조달하여, 대출을 실행한다. 해당 방식은 증권사가 직접 차주에게 대출해주는 것과 같음에도 불구하고 규제에는 속하지 않아 증권사의 PF 자산이 크게 늘지 않는 효과가 있다.

<증권사 연도별 채무보증액 추이 / 출처: 금감원 배포자료>

이에 따라, 13년 말 증권사의 채무보증액은 10조 원에서 연평균 16.3% 성장하여, 19년 반기 말 26.2조 원까지 증가했다. 따라서, 금번 규제는 PF임에도 불구하고 PF 관리대상에서 제외되는 것을 방지하고 과도한 확산을 막고자 하는 것으로 판단된다.

<기존 PF 규제 VS 금번 규제 비교표 / 출처: 금감원 배포자료 및 뉴스기사 참조>

기존 PF 기준에는 한도를 초과하는 증권사가 한 곳도 없었으나, 금번 규제로 해당 기준을 초과하는 회사가 생겼다.

메리츠증권은 기준 대비 100% 이상 초과하여, 2021년 7월까지 반 이상 자산을 줄여야 하는 상황이며, 부동산을 활발하게 하는 한국투자증권이나 신한금융투자는 한도가 목 끝까지 차올라 향후 공격적인 영업은 다소 제한될 것으로 예상된다.

현재 금융기관이 취급하는 PF 연체율은 2% 미만으로 다소 안정적임

기존 채무보증에 대한 기준 자체가 없었으므로, 제정은 필요한 것으로 보이나 몇몇 증권사에는 다소 가혹한 조건으로 보인다.

또한, 과거 연체율이 높았던 PF 대비 최근 실행되는 PF는 금융 구조가 확립되어 다소 안정성을 지닌다. 2013년 전 금융권에서 PF 사업장의 연체율은 13%에 육박했으나, 2019년 반기 말 기준 연체율은 2% 미만으로 안정성이 높다.

<PF 사업장 연체율 변동 / 출처: 금감원 배포 자료>

부동산 PF는 기업 경기 및 가계 상황에 따라 연체율이 연동되나, 현재 금융기관이 취급하고 있는 사업장은 타 금융상품 대비 낮은 연체율이다. 이를 고려했을 시 현재 큰 문제가 없는 상황에서 가혹한 규제가 필요한지는 다소 의문이다.