전세보증금반환보증 가입 심사 기준이 더 강화되는 이유
가장 강력한 전세사기 예방 대책이 나왔어요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 반환보증은 전세계약 끝났어도 집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 보증금 대신 돌려주는 보증상품이에요.
- 주택가격에서 선순위 채권 뺀 금액 까지만 반환보증에 가입할 수 있어요.
- 5월부터는 전세보증금과 선순위 채권 합계액이 집값의 90% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있게 됩니다.
최근엔 깡통전세와 전세사기가 커다란 사회적 문제가 되고 있는데요. 부동산 시장이 침체기에 접어들며 전세보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세가 크게 늘어난 데다 조직적으로 사기 행각을 벌이던 전세사기단들도 잇달아 적발됐기 때문입니다.
이른바 ‘빌라왕’으로 불리는 이들 전세사기단은 집값과 동일한 가격으로 전세 세입자를 들이는 무자본 갭투기 방식으로 많게는 수천 채의 주택을 확보한 뒤 세입자들이 낸 전세보증금을 가로채왔습니다.
깡통전세와 전세사기로 인한 피해는 통계 수치로도 증명되는데요. 국토교통부에 따르면 2022년 한 해 동안 집계된 전세보증 사고액(집주인이 돌려주지 않은 전세보증금 합계액)은 약 1조2000억원으로 2021년에 비해 두 배 이상 증가했습니다. 2022년에 검거된 전세사기 건수는 618건으로 1년 전(187건)에 비해 세 배 이상 늘어났고요.
가장 강력한 전세사기 예방 대책이 나왔어요
이처럼 전세사기가 큰 사회적 문제로 떠오르면서 정부에서도 연달아 대책을 내놓고 있는데요. 지난 2월 2일에는 여태껏 내놨던 대책 중에서 가장 포괄적인 방안을 담은 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했습니다.
경제부총리를 비롯한 법무부 장관, 국토교통부 장관, 금융위원장, 경찰청장, 금융감독원장 등 정부 고위 관료들이 발표장에 총출동해 대책을 직접 설명했다는 사실만 봐도 전세사기에 대한 사회적 우려가 얼마나 높은지 쉽게 알 수 있어요.
전세금 반환보증 가입 심사 기준을 강화하는 게 핵심입니다
이날 발표된 여러 대책들 중 가장 핵심적인 내용이자 첫 번째로 발표된 방안은 바로 ‘앞으로는 전세가율(주택가격 대비 전세보증금 비율)이 90% 이하인 전세 주택에 대해서만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있도록 하겠다’는 내용이었습니다.
기존에는 전세보증금 액수가 주택가격과 같은 전세 주택이라고 하더라도 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있었지만 앞으로는 전세가율 심사 기준을 강화하겠다는 내용입니다.
보증기관이 대신 보증금 반환하는 상품입니다
먼저 전세보증금 반환보증 상품은 말 그대로 전세보증금의 반환을 보증하는 보증상품인데요. 일종의 보험이라고 이해하셔도 좋습니다. 실제로 언론에서도 전세보증금 반환보증보험이라고 부르고 있기도 하고요.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증이 제공하는 반환보증 상품에 가입한 전세 세입자는 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않더라도 가입한 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있어요.
보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급(대위변제)한 뒤 이후 집주인에게 구상권을 청구해 세입자에게 지급했던 보증금을 받아내는 방식이에요.
주택도시보증공사 상품 기준으로 수도권(서울·경기·인천)에서는 7억원 이하, 그 외 지역에서는 5억원 이하의 전세보증금까지 반환보증에 가입할 수 있는데요. 아파트, 주거용 오피스텔, 단독·다가구·다세대·다중·연립주택, 노인복지주택에 해당하는 주택이라면 보증에 가입할 수 있습니다.
보증한도는 주택가격에서 선순위 채권을 뺀 금액이에요
반환보증으로 보증 받을 수 있는 가입자별 보증한도는 주택가격에서 선순위 채권금액을 차감한 금액으로 정해져 있는데요. 선순위 채권이란 보증 신청인의 전세보증금보다 우선변제되는 담보채권 등의 금액을 뜻합니다. 집주인이 전세계약 이전에 해당 주택을 담보로 받은 주택담보대출 등이 선순위 채권에 해당한다고 이해하시면 됩니다.
집주인에게 이 같은 선순위 채권이 있을 경우 주택가격에서 이 금액을 뺀 액수가 세입자가 반환보증에 가입해 보증받을 수 있는 보증금의 한도가 되는 것이죠.
또한 현재(2022년 2월)까지는 전세보증금과 해당 주택에 설정돼 있는 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격을 넘어설 경우(100% 초과)에는 전세금 반환보증에 가입할 수 없는데요. 앞으로는(2023년 5월 이후) 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90%를 초과할 경우 반환보증에 가입할 수 없게 됩니다.
이 부분이 최근 발표된 전세사기 예방 대책의 핵심이에요.
전세 주택의 전세가율 기준이 100%에서 90%로 낮아져요
앞서 말씀드렸듯이 정부는 앞으로 전세사기 예방을 위해 전세금 반환보증에 가입할 수 있는 전세주택의 전세가율 기준을 기존의 100%에서 90%로 하향하겠다는 방침을 발표했는데요.
이에 따라 오는 5월부터는 전세보증금이 매매가의 90% 이하인 주택만 전세금 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다. 대책 발표 이전에 이미 전세계약을 체결한 임차인을 보호하기 위해 4월까지는 유예기간을 둔 뒤 오는 5월부터 이 같은 강화된 기준을 적용하겠다는 게 정부의 계획입니다.
기존에 가입한 전세금 반환보증을 갱신하려는 신청자들에게는 내년 1월부터 이 같은 기준이 적용되고요. 내년 1월 이후부터는 전세금 반환보증 가입을 갱신하려면 해당 시점의 전세가율이 90% 이하여야만 한다는 뜻이죠.
이 같은 강화된 심사 기준은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 반환보증 상품에 일괄적으로 적용되고요.
(‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’ 발표자료 @국토교통부)선순위 채권 있다면 보증금 + 선순위 채권이 집값의 90% 이하여야만 합니다
그리고 여기서 한 가지 꼭 더 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요. 전세가율이 90% 이하이더라도 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 경우가 있을 수도 있다는 사실입니다. 전세가율이 90% 이하인 전세 주택만 반환보증에 가입할 수 있다는 조건은 선순위 채권이 없는 주택에만 해당되는 기준이기 때문인데요.
앞서 잠시 살펴봤듯이 반환보증 가입 가능 여부는 전세보증금과 해당 주택 앞으로 설정돼 있는 선순위 채권을 더한 금액을 바탕으로 판별하고 있는데요. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격에서 차지하는 비율을 바탕으로 가입 가능 여부를 판별하고 있죠.
현재(2023년 2월)는 두 금액을 합한 금액이 주택가격의 100% 이하면 반환보증에 가입할 수 있지만 앞으로(2023년 5월)는 90% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 건데요.
그렇기 때문에 해당 전세 주택에 설정돼 있는 선순위 채권의 금액이 클 경우 전세보증금이 집값에서 차지하는 비율이 90% 이하라고 하더라도 반환보증에 가입하지 못할 수 있습니다.
언론에서는 편의상 ‘앞으로는 전세가율이 90% 이하인 주택만 반환보증에 가입할 수 있게 된다’고 말하고 있지만 정확히는 ‘전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이하일 때만 전세금 반환보증에 가입할 수 있다’는 사실을 꼭 알고 계셔야만 합니다.
전세 사기단과 악성 임대인이 제도를 악용한다는 지적이 많았어요
앞서 이야기한 것처럼 오는 5월부터는 전세금 반환보증 가입 심사 시 적용되는 전세가율 기준이 강화되는데요. 정부가 이 같은 방안을 내놓은 건 주택가격의 100%에 달하는 보증금까지 가입할 수 있도록 했던 기존 전세금 반환보증 제도가 전세사기와 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 적지 않다는 판단 때문입니다.
집값과 같은 금액의 전세보증금으로도 반환보증에 가입할 수 있는 덕분에 전세사기단과 악성 임대인들이 무자본 갭투기 방식으로 돈 한 푼 들이지 않고 주택들을 확보할 수 있었기 때문이죠. 세입자에게 받은 전세보증금만으로도 집을 사들일 수 있으니까요.
‘전세보증금이 매매가와 같더라도 반환보증에 들면 돌려받는 데 아무런 문제가 없으니 걱정하지 말라’는 말로 세입자들을 안심시키는 방식으로 전세 계약을 체결해왔던 것인데요.
일부 악성 중개사들의 경우에도 해당 주택이 깡통전세라는 사실을 알면서도 같은 말로 세입자들을 안심시켜 전세 계약서에 도장을 찍도록 했고요.
이처럼 세입자의 전세보증금을 보호하기 만들어진 반환보증 제도가 오히려 전세사기와 깡통전세 계약 유도에 악용 되어 왔기에 정부에서는 이번에 반환보증 가입 전세가율 기준을 강화하기로 한 것입니다.
(국토교통부가 설명하는 반한보증 악용 사례 @국토교통부)보증료 할인 대상은 넓어지고, 할인폭도 커져요
정부에서는 가입 기준을 강화함과 동시에 서민층 전세 세입자에 적용되는 보증료 할인폭을 확대하겠다는 방침도 함께 내놨습니다. 현재는 연소득 4000만원 이하 전세 세입자의 경우 보증료를 50% 할인받을 수 있는데요. 앞으로는 소득 기준을 연소득 5000만원 이하로 완화하고, 할인폭도 60%로 늘리겠다는 게 정부의 계획입니다.
또한 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 정부가 출자하는 자본금도 늘리고, 보증배수도 상향함으로써 보증기관들이 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증을 공급하도록 할 방침입니다.
(‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’ 발표자료 @국토교통부)공시가격, 실거래가격 있으면 감정평가액 집값으로 인정 안 해요
지금까지는 정부가 전세사기를 예방하기 위해 전세금 반환보증 제도를 어떻게 개편하려 하는지에 대해서 설명드렸는데요. 정부는 악성 임대인들이 감정평가사와 공모해 집값을 부풀리는 것을 막기 위한 대책도 내놨습니다.
‘일부 감정평가사들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리는 방식으로 사기에 가담한다는 지적이 있었다’는 게 국토교통부 관계자의 설명인데요.
이에 따라 앞으로는 반환보증 가입 심사 시 공시가격과 실거래가격이 없는 주택에 한해서만 감정평가액을 주택가격으로 인정할 방침입니다. 공시가격과 실거래가격이 있는 주택이라면 감정평가액을 주택가격 산정에 적용하지 않는다는 뜻이죠.
또한 감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인이 평가한 감정가만 인정할 방침인데요. 임대인이 자신이 미리 섭외해 놓은 감정평가사와 시세 부풀리기를 공모하는 걸 막기 위해서입니다.
담비에서도 전세금 반환보증을 소개하고 있어요
이번 글을 통해 살펴보신 것처럼 전세보증금 반환보증은 보증금을 돌려받지 못하게 되는 큰 위험을 예방해주는 상품인데요.
주택담보대출 비교 서비스를 제공하는 담비에서도 반환보증 관련 서비스를 소개하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 반환보증 상품은 공사 지사나 위탁 은행 등을 방문해 신청하거나 모바일로 신청할 수도 있는데요.
담비는 KB국민카드와 제휴를 맺고 해당 전세보증금 반환보증 상품 신청 페이지로 곧바로 이동할 수 있도록 소개하고 있습니다. KB국민카드는 보다 많은 금융 소비자들이 안심하고 전세 대출을 이용할 수 있도록 대출비교에 특화된 핀테크 전문 플랫폼 ‘담비’와 제휴를 맺고 전세금 반환보증 상품을 안내하고 있습니다.
또한 담비에서는 국토교통부에서 진행하고 있는 전세사기 피해 예방 캠페인도 동참하고 있는데요. 국내의 대표적인 주택담보대출 비교 플랫폼으로서 앞으로도 담비는 보다 다양하고 안전한 대출 환경을 마련하여 이용자분들의 선택의 폭을 넓혀드리도록 하겠습니다:)
이번에는 정부가 최근 발표한 전세사기 예방 대책에 따라 오는 5월부터는 전세가율이 90% 이하인 전세 주택만 전세금 반환보증에 가입할 수 있다는 사실과 반환보증 상품의 가입요건·방식, 보증한도 등에 대해서 설명드렸는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 담비 이용자님들의 슬기로운 금융생활과 안전한 전세계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 대출과 부동산에 대해 더 많은 정보와 꿀팁이 궁금하다면 담비의 또 다른 컨텐츠도 확인해 보셨으면 좋겠습니다:)
비교가 내집을 바꾼다,
대출비교 플랫폼 담비가 알려드림★
*준법심의필-23-0027
이런 이야기는 어때요?
비교가 내집을 바꾼다, 담비 더 알아보기
