전세 보증금 반환대출 한도가 늘어났어요
역전세, 보증금 미반환 예방 대책 확인!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 완화된 기준 적용되면 DTI 60%까지 대출 한도 늘어나요.
- 반환대출 받은 집주인은 세입자 몫 전세보증금 반환보증 보증료 부담해야 해요.
- 대출 기간 동안에 집 구입하면 대출 회수당해요.
2023년 하반기 부동산 시장의 흐름을 좌우할 가장 큰 이슈로는 역전세난을 들 수 있는데요.
평균 전셋값이 역대 최고점을 찍었던 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 체결됐던 전세계약의 만료 시점이 돌아오기 시작했지만 전셋값은 2년 전에 비해 큰 폭으로 하락한 상황이기 때문입니다.
이에 따라 많은 수의 임대인들이 이전 전세계약보다 더 낮은 보증금으로 신규‧갱신 계약을 체결해야만 하기 때문에, 역으로 보증금을 돌려주어야 하는 상황이 생겨난 거예요.
이렇게 역전세난이 심각해 질수록 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 위험성은 높아지는데요. 가뜩이나 깡통전세, 전세사기 문제로 인해 보증금 미반환 사고가 크게 늘어난 상황에서 역전세난까지 겹치게 되면 임대차 시장 전체가 큰 혼란에 빠질 수밖에 없습니다.
이에 따라 정부에서는 역전세난으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 급증하는 것을 막기 위한 예방 대책을 내놨는데요.
보증금 반환 목적의 주택담보대출에 한해 대출 규제를 1년 동안 한시적으로 완화함으로써 집주인이 더 많은 대출을 받을 수 있도록 하는 게 대책의 핵심입니다.
(반환대출 규제 완화 안내자료 @국토교통부)보증금 반환대출 더 많이 받을 수 있게 됐어요
이번 글에서는 집주인이 완화된 대출 규제를 적용 받아 더 큰 한도로 보증금 반환대출을 받기 위해 충족해야만 하는 요건들에 대해서 알아볼 텐데요.
완화된 규제를 적용 받을 경우 대출 한도가 얼마만큼 더 늘어나는지, 그리고 완화된 규제를 적용받은 집주인이 반드시 준수해야만 하는 여러 의무 등에 대해서도 함께 알려 드릴게요.
늘어난 한도로 반환대출을 받았다고 하더라도 부과된 의무를 제대로 지키지 않을 경우 대출금을 전액 회수당할 수 있기 때문입니다.
2024년 7월 31일까지 1년 동안만 시행돼요
먼저 어떤 집주인이, 어떨 때 완화된 대출 규제를 적용 받게 되는지, 그 요건들에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다.
반환대출의 한도를 늘리기 위해서는 임대차 계약의 체결‧만료 시점, 임대인 유형, 주택 유형, 대출 금융기관이 모두 정해진 요건을 충족해요.
*계약 체결 시점
2023년 7월 3일 이전에 체결된 임대차 계약에 대해서만 대출 규제 완화가 적용됩니다. 2023년 7월 4일 이후에 체결된 계약에 대해선 완화된 대출 기준이 적용되지 않아요.
*계약 만료 시점
2024년 7월 31일까지 계약기간 만료 등의 보증금 반환 사유가 발생한 임대차 계약만이 규제 완화 대상이에요. 2024년 8월 1일 이후에 보증금을 돌려줘야 하는 사유가 발생했을 경우에는 늘어난 한도로 반환대출을 받을 수 없습니다.
*임대인 유형
세무서에만 등록한 개인 임대인이든 시‧군‧구청에도 함께 등록한 등록임대사업자든 상관없이 다른 요건들만 충족한다면 완화된 규제를 적용 받아 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.
*주택 유형
임대주택이 아파트, 연립‧다세대, 단독‧다가구, 주거용 오피스텔 등에 해당될 때만 해당 주택을 담보로, 상향된 한도로 보증금 반환대출을 받을 수 있어요.
*대출 금융기관
시중은행(인터넷 은행은 제외)에서만 완화된 기준을 바탕으로 반환대출을 받을 수 있어요. 시중은행은 KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등과 같은 법적 기준을 충족하는 대형 은행들을 말합니다.
카카오뱅크, 케이뱅크와 같은 인터넷 은행도 시중은행으로 분류되긴 하지만 반환대출 규제 완화 대상 금융기관에서는 제외되었어요. 시중은행이 아닌 저축은행, 보험사, 상호금융(새마을금고, 신협 등)에서도 늘어난 한도로 보증금 반환대출을 받을 수 없습니다.
DTI 60%까지 대출 한도가 늘어나요
방금 말씀드린 요건을 모두 충족하는 집주인이라면 완화된 대출 규제를 적용받아 보증금 차액(일부 경우 보증금 전액)에 대한 반환대출을 기존보다 더 늘어난 한도로 대출받을 수 있는데요.
개인 임대인이라면 기존의 DSR(총부채 원리금 상환비율) 40% 기준 대신, DTI(총부채 상환비율) 60% 기준을 활용해 대출 한도가 산정됩니다.
DSR은 주택담보대출을 비롯한 차주가 빌린 여러 대출들의 연간 원리금 상환액을 차주의 연 소득으로 나눈 값을 말하는데요. 이와 달리 DTI는 주택담보대출의 경우에만 연간 원리금 상환액을 구하고 다른 대출들은 연간 이자 상환액만을 구한 뒤 이 둘을 더한 값을 연 소득으로 나눠서 계산하고 있습니다.
여러 대출의 원리금 상환액을 모두 합산하는 DSR과는 달리 DTI는 주담대를 제외한 다른 대출들은 이자 상환액만을 더하기 때문에 DTI가 DSR보다 한층 느슨한 기준인데요. 이에 더해 상한 비율 자체가 40%에서 60%로 올랐기 때문에 DTI 60% 기준이 활용되면 기존보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.
등록임대사업자는 RTI 1배로 한도 늘어나요
등록임대사업자의 경우 원래는 대출 한도를 산정할 때 RTI(임대업 이자상환 비율) 1.25배(규제지역)/1.5배(비규제지역) 기준을 적용하는 게 원칙인데요. 규제 완화 요건을 충족할 경우 RTI 1배 기준을 적용해 산정한 더 큰 한도로 대출을 받을 수 있게 됩니다.
국토교통부에서는 연 소득이 5000만원인 개인 임대인이 대출금리 연 4%, 만기 30년 조건으로 반환대출을 받으면서 완화된 규제를 적용 받으면 대출 한도가 약 1억7500만원 늘어난다고 설명하고 있습니다.
보증금 전액에 대해서도 규제 완화 적용될 때 있어요
다만 일부 예외적인 경우에는 보증금 전액에 대한 반환대출에 대해서도 완화된 한도 기준을 적용받을 수 있는데요. 보증금 반환 시점에 후속 세입자를 구하지 못했을 경우입니다.
그리고 이와 같은 경우에는 1년 이내에 후속 세입자를 구한 뒤, 세입자로부터 받은 전세금으로 반환대출을 상환해야 합니다. 만약 1년 안에 후속 세입자를 구하지 못했을 때는 대출금 전액을 본인 돈으로 갚거나, 집주인이 해당 주택에 입주해야만 하고요.
집주인이 들어가 살 때도 규제 완화 적용돼요
또한 기존 세입자가 퇴거한 주택에 집주인이 직접 들어가 사는 경우에도 늘어난 한도로 반환대출을 받을 수 있는데요. 이런 경우 먼저 집주인에게 기존 세입자의 보증금을 스스로 반환할 수 있는 여력이 있는지를 확인한 뒤 규제 완화 적용 여부를 결정합니다.
직접 거주하는 조건으로 반환대출을 받았을 경우 집주인은 대출 실행일로부터 1개월 이내에 해당 주택에 입주해, 최소 2년 이상 실거주해야만 합니다. 정부에서는 집주인의 실거주 여부를 정기적으로 확인할 방침이에요.
(반환대출 규제 완화 안내자료 @국토교통부)집주인이 반환보증 보증료 부담해야 합니다
역전세 상황에서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 일이 벌어지는 걸 막기 위해 집주인의 대출 한도를 예외적으로 늘려주는 대책인 만큼, 정부에서는 규제 완화를 적용 받은 집주인에게 여러 가지 의무를 부과하고 있는데요.
대표적인 의무로는 집주인의 전세보증금 반환보증 보증료 납입(혹은 가입) 의무를 들 수 있습니다. 완화된 기준으로 반환대출을 받은 집주인이라면 세입자 몫의 전세보증금 반환보증 보증료를 대신 납부해야만 하는 것이죠.
계약서에 특약 기재해야만 대출 나와요
우선 집주인은 후속 세입자와 임대차 계약을 체결하면서 계약서에 ‘후속 세입자가 반환보증에 가입하되 보증료는 집주인이 부담한다’ 혹은 ‘임대인은 임차인이 대항요건을 갖춘 이후 3개월 이내에 본 주택에 대한 전세보증금 반환보증에 가입한다’는 내용의 특약을 기재해야만 합니다.
이 같은 특약을 담은 계약서를 제출했을 때만 시중은행에서 늘어난 한도로 반환대출을 받을 수 있어요.
세입자 입주 3개월 내에 납부‧가입해야 합니다
반환보증 보증료는 세입자가 해당 주택에 입주한 지 3개월 안에 집주인이 납부해야만 하는데요. 이 기한 안에 ①세입자가 가입한 반환보증의 보증료를 집주인이 납부하거나 ②집주인이 직접 반환보증에 가입한 뒤 보증료를 납부해야만 합니다.
대출 기간 동안에 집 사면 대출금 전액 회수돼요
정부에서는 이와 함께 반환대출 대출금이 다른 용도로 전용되는 것을 막기 위한 여러 조치도 마련했는데요.
이에 따라 반환대출 대출금은 집주인이 아닌 기존 세입자의 계좌로 곧바로 입금됩니다. 세입자가 금융기관으로부터 전세자금대출을 받았을 경우에는 전세자금대출 상환액은 금융기관 계좌로 입금되고, 대출금을 뺀 나머지 보증금 금액이 세입자에게 입금되고요.
이와 함께 집주인은 반환대출을 모두 상환하기 전까지는 새롭게 주택을 구입해서는 안 되는데요. 만약 신규 주택을 구입한 사실이 적발될 경우 반환대출 대출금은 전액 회수되고, 집주인은 이후 3년 동안 주택담보대출을 이용하지 못하게 됩니다.
이번 글에서는 완화된 대출 규제를 적용 받아 보증금 반환대출의 대출 한도를 늘리기 위해 충족해야만 하는 요건들과 완화된 기준으로 대출을 받은 집주인이 꼭 지켜야만 하는 의무 사항들에 대해서 안내해드렸는데요. 이외에도 대출에 대한 정보와 상식, 부동산 소식, 그리고 금융 이슈가 궁금하다면 담비피드에서 더 확인해보세요!
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*준법심의필-23-0119
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