전월세 계약서 작성할 때 확인사항 꼭 확인하세요
- 실소유주 여부, 임차주택 정보, 보증금, 임대차 기간, 특약까지!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 계약 당일 발급한 등기부등본‧건축물대장에 나와 있는 소유자와 임대인의 인적사항이 일치해야 합니다.
- 건축물대장‧등기부등본에 나와 있는 주소와 계약서상의 주소가 다르면 전입신고, 확정일자 부여가 어려워질 수 있어요.
- 계약금, 잔금 지급은 임대인 본인 명의 계좌로 이체하세요. 잔금 지급 전에도 등기부등본 꼭 확인하세요.
전세계약을 체결하게 되면 적게는 수천만원에서 많게는 수 억원의 돈이 오가게 되는데요. 주택매매계약을 제외하곤 한 개인이 평생 동안 살면서 체결하는 계약 중 가장 큰돈이 걸린 계약이라고 할 수 있어요.
이처럼 거액의 돈이 오가는 만큼 전셋집을 구할 때는 매물 탐색 단계부터 시작해서 계약서 작성, 계약 이후 각종 신고 절차, 반환보증 가입 등 전 과정에 걸쳐 꼼꼼하게 확인해야 할 것들이 참 많은데요.
마음에 드는 전‧월세 매물을 골라 주택을 직접 확인하고, 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류들까지 이상 없이 잘 확인했다면 그 다음에 할 일은 집주인과 만나 임대차 계약서를 작성하는 일이에요.
이번에는 전세 계약서를 작성할 때 꼭 확인해야 하는 내용들을 알아볼게요.
직거래한다면 ‘법무부 표준계약서’를 추천해요
주택임대차 계약은 공인중개사협회가 배포한 주택임대차 표준계약서나, 또는 법무부가 배포하는 주택임대차 표준계약서 양식을 활용해 계약을 체결하는 경우가 많은 편인데요.
법에 따라 임차인이 확정일자를 부여 받아 우선변제권을 얻기 위해서는 임대차 계약서에 임대인‧임차인의 인적사항, 임대차 목적물(임차 주택), 임대차 기간, 보증금 등의 항목이 빠짐없이 적혀있어야 하는데 이 같은 계약서 양식에는 해당 항목들의 기재란이 미리 마련돼 있기 때문이에요.
특히 법무부가 배포하는 표준계약서에는 임차인을 보호하기 위한 여러 특약들도 미리 적혀 있기때문에 특히나 전‧월세를 직거래로 계약하시는 경우에는 법무부 표준계약서로 계약서를 작성하는 것을 권해드려요.
(법무부 주택임대차 표준계약서 양식 @법무부)등기부등본‧건축물대장에 나와있는 소유주가 맞는지 확인하세요
계약 장소에 나가서 가장 먼저 해야 하는 일은 그 자리에 나온 사람이 정말 주택 실소유주가 맞는지 혹은 집주인로부터 적법하게 위임을 받은 대리인이 맞는지를 확인하는 일인데요. 계약서에서는 가장 뒷부분에 나오는 항목이지만 실제로는 가장 먼저 확인해야만 하는 내용이에요.
당연한 말이지만 주택 소유주 혹은 적법한 대리인과 계약을 체결했을 때만 임대차 계약이 유효하기 때문입니다.
설령 소유주의 배우자나 가족과 계약을 체결했다고 하더라도 적법한 위임장이 없는 이상 그 계약은 법의 보호를 받지 못하니 꼭 주의하시기 바랍니다.
집주인이 직접 나왔다면 확인 절차는 간단해요. 집주인의 신분증과 등기부등본, 건축물대장 상의 소유자 인적사항이 일치하는지를 확인하면 되는데요. 계약 당일에 발급받은 등기부등본과 건축물대장으로 비교해야 안전하다는 점을 참고해주세요.
대리인이 나왔다면 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 그리고 소유자의 인감증명서를 확인해야만 합니다.
건축물대장, 등기부등본과 계약서상의 임차주택 정보가 일치해야 해요
계약 장소에 나온 사람이 실제 소유주인지 확인했다면 그 다음에는 계약을 체결하려 하는 임차주택과 관련된 정보를 확인해야 하는데요.
계약서에 들어가는 임차주택의 정보와 건축물대장, 등기부등본에 적힌 정보가 일치하는지를 비교해 보아야 합니다.
건축물대장에는 건물의 고유번호, 주소, 명칭, 면적, 용도와 같은 주택 관련 정보와 소유자의 성명, 주민등록번호, 소유권 지분 등 소유자 관련 정보가 적혀있고,
등기부등본에는 건물 등록번호, 주소, 면적, 구조와 같은 건물 관련 정보와 소유자 관련 정보, 그리고 주택을 담보로 받은 대출 내역 등 주택 관련 채무‧권리관계가 기재되어 있습니다.
계약서에 적힌 주소와 건축물대장, 등기부등본에 나와 있는 주소가 다를 경우 전입신고를 하거나,확정일자를 부여 받는데 문제가 생길 수 있기 때문에 주소가 일치하는지 살펴보시기 바랍니다.
잔금을 지급하기 전, 등기부등본을 다시 한번 확인하세요
잔금을 지급하기 전에도 등기부등본을 다시 한번 확인해보세요. 혹시나 집주인이 계약을 체결한 뒤 몰래 집을 매도하거나, 임차주택을 담보로 주택담보대출을 받았을 수도 있기 때문이에요.
그리고 계약금, 잔금은 임대인 본인 명의 계좌로 이체해야 하는 것이 좋고, 혹시나 현금이나 수표로 지급했을 경우에는 꼭 영수증을 받아 두시기 바랍니다.
임대차 계약 기간도 기재해야 합니다
보증금 등과 관련된 내용을 작성한 뒤에는 임대차 계약기간을 적어야 하는데요. 보통 임대차 기간은 2년으로 정하는 경우가 많지만 반드시 2년으로 해야 하는 것은 아니에요.
그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실은 임대차 기간을 따로 정하지 않았거나, 그 기간이 2년 미만인 계약인 경우 주택임대차보호법에서는 해당 계약의 임대차 기간을 2년으로 인정한다는 것 입니다.
그렇기 때문에 임차인의 경우에는 2년 미만의 기간으로 임대차 계약을 체결했다고 하더라도 본인이 원한다면 최소 2년 동안은 해당 임차주택에서 거주할 수 있습니다.
계약서에 임대차 기간을 1년으로 기재했다고 하더라도 임차인이 더 살기를 원한다면 임대인이 ‘1년이 지났으니 나가달라’고 요구할 수는 없다는 뜻이에요.
(법무부 표준계약서에 적혀있는 특약사항 @법무부)특약에 불리한 내용 있는지도 확인하세요
계약서 마지막 부분에 있는 특약사항 부분도 꼼꼼히 확인하세요. 특약은 임대인과 임차인이 서로 합의해서 기재하는 특별약관을 뜻하는데요.
계약서에 도장을 찍기 전에 나에게 불리한 내용이 특약으로 들어가 있는 건 아닌지도 꼼꼼히 확인하세요. 예를 들어 임대인이 부담해야 하는 수리비를 임차인에게 부담하도록 하는 건 아닌지, 퇴거 시의 중개 수수료 부담을 임차인에게 지우고 있는 건 아닌지 등등의 내용이에요.
법무부가 작성해 배포하는 표준임대차계약서에는 임차인을 보호하기 위한 특약 조항들이 미리 기재되어 있는데요. 임대인이 임차인이 우선변제권을 회득하기 전에 몰래 주택을 담보로 대출을 받는 일 등을 예방하기 위한 특약들이에요
임대인이 임차인에게 사전에 고지하지 않은 미납 세금이 있을 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약도 들어가 있고요.
보다 안전한 계약 체결을 위해 특약사항을 기재하려면, 법무부 표준임대차 계약서의 특약 내용을 참고해서 계약서에 기재하시길 추천 드려요.
이번에는 전월세 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 하는 내용들에 대해서 알아보았습니다.
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