전월세 신고제 임대차 계약했다면 빨리 할수록 안전해요!
보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과 계약은 신고해야 해요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 24년 5월까지 임대차(전월세) 신고제 계도기간이에요. 계도기간이지만 신고 의무는 있어요.
- 보증금 6000만원 넘거나, 또는 월세 30만원 넘는 전‧월세 계약이라면 계약일로부터 30일 안에 신고해야 합니다.
- 전월세 신고하면 확정일자 자동으로 부여되니 가급적 빨리 신고하는 게 좋아요.
2024년 5월 말부터 주택 임대차(전월세) 신고를 하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과됩니다.
현재도 엄연히 신고 의무가 있지만, 앞으로 1년간은 계도기간(사람들에게 새로운 제도를 일깨우는 기간)으로 과태료는 부과되지 않을 예정입니다.
따라서 보증금과 월세가 일정 금액을 넘는 전‧월세 계약을 체결(금액 변동 있는 갱신계약 포함) 사람은 기한 안에 신고를 해야만 한다는 사실을 알고 있어야만 하는데요.
세입자 입장에서는 전•월세 계약을 체결한 뒤 가급적 빨리 전월세 신고를 하는 게 보증금을 안전하게 지키는 데 도움이 됩니다.
임대차 신고를 하면 확정일자도 자동으로 부여되는 만큼 세입자 입장에서는 이사, 전입신고 전이더라도 최대한 빨리 전월세 신고를 하는 게 좋아요.
따라서 임대차 신고제란 어떤 제도인지, 신고해야 하는 전‧월세 계약의 기준은 어떻게 되는지, 신고는 언제까지, 어떻게 해야 하는지 등 전월세 신고제에 대해서 하나씩 이야기해 볼게요.
주택 임대차 신고제(전월세 신고제)?
주택 임대차 신고제(전월세 신고제)란 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 임대차 3법중 하나에요.
전세보증금 6000만원 또는 월세 30만원이 넘는 전·월세 계약을 한 집주인이나 세입자는 30일 안에 지방자치단체에 임대인과 임차인의 인적사항, 계약기간, 보증금, 월세 등의 계약 조건을 신고하도록 하는 제도입니다.
2021년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지는 계도기간으로 운영되는데요. 원래는 신고 의무를 위반할 경우 임대인과 임차인 모두에게 과태료를 부과하는 게 원칙이지만 계도기간 동안에는 미신고건에 대해서 과태료를 부과하지 않고 있습니다.
(임대차 신고제 안내자료 @국토교통부)2021년 6월 이후 체결‧갱신한 계약이 대상이에요.
먼저 계약 시점 기준으로는 2021년 6월 1일 이후 체결된 주택 임대차 신규‧갱신(보증금, 월세 변동 없는 갱신계약은 제외)계약이라면 전월세 신고를 해야만 합니다.
준주택과 비주택도 주거용이라면 신고해야 해요
신고 대상이 되는 주택의 범주에는 단독, 다세대‧다가구, 연립, 아파트와 같은 주택법상 주택뿐 아니라 고시원, 기숙사와 같은 준주택, 그리고 공장‧상가 내 주거시설 등 비주택도 포함되는데요.
주택법에 따른 주택뿐 아니라 준주택과 비주택에 대한 임대차 계약도 계약 물건의 실제 용도가 주거용이라면 전월세 신고를 해야 한다는 게 국토교통부의 설명입니다.
보증금 6000만원 넘거나 월세 30만원 넘으면 신고해야 합니다
보증금 또는 월세가 일정 금액을 초과하는 계약에만 신고 의무가 부여되는데요. ①보증금이 6000만원을 초과하거나 ‘또는’ ②월세가 30만원을 초과하는 계약이 신고 대상이에요.
또한 임대차 계약서에 월세와 관리비가 구분돼 기재돼 있다면 관리비는 신고금액에 포함되지 않아요. 관리비까지 월세에 더해서 신고 의무를 결정하지는 않는다는 뜻이에요.
주택 소재지 기준도 있어요
마지막으로 주택 소재지 기준도 있어요. 광역시‧경기도는 필수, 그리고 이외 도(道)지역(경상도, 전라도 등)의 군(郡)단위 지역을 제외한’ 전국의 모든 지역에서 이뤄진 계약이 신고 대상입니다.
예를 들어 강원도 화천군에 있는 주택은 보증금‧월세 기준을 충족하더라도 전월세 신고를 하지 않아도 되는 것이에요. 강원도 원주시는 신고해야만 하고요.
계약일로부터 30일 안에 신고해야만 해요
이 같은 3가지 조건들을 모두 충족하는 전‧월세 계약을 맺었다면 임대차 신고를 해야만 하는데요. 그렇다면 신고는 언제까지 마쳐야만 하는 걸까요?
법에 따라 전월세 신고는 계약 체결일로부터 30일 내에 하도록 정해져 있습니다. 기한을 넘길 경우 경과일수와 보증금‧월세에 따라 과태료가 부과됩니다.
전월세 신고는 이사, 전입신고를 하기 전이더라도 문제없이 신고할 수 있어요. 그렇기 때문에 계약일로부터 30일이 지난 뒤에 세입자가 임차주택에 입주한다고 하더라도 전월세 신고는 꼭 계약일로부터 30일 안에 마치셔야만 합니다. 전월세 신고를 먼저 하고, 전입신고는 입주일에 하는 방식이에요.
또한 임차인이 임대인에게 잔금을 다 지급하기 전이더라도 전월세 신고는 기한 안에 해야만 합니다.
앞서 말씀드렸듯이 임대차 신고제는 갱신 계약에도 적용되는데요. 다만 갱신 계약의 경우 보증금이나 월세에 변동이 없다면 신고 대상에서 제외됩니다. 묵시적 갱신을 통해 계약이 자동으로 연장된 경우에도 신고하지 않아도 되고요.
계약서만 있다면 한쪽만 신고해도 괜찮아요
전월세 신고는 주택 소재지 관할 주민센터를 방문해서 하시거나 국토부 ‘부동산 거래관리시스템’사이트를 통해 온라인으로 신고할 수 있는데요.
신고는 임대인과 임차인이 공동으로 신고서를 제출해서 하는 게 원칙이긴 하지만 임대인과 임차인의 인장과 성명이 공동으로 날인, 서명된 임대차 계약서를 제출할 경우 한쪽만 신고하더라도 공동 신고한 것으로 인정받아요.
임차인이 전입신고를 하면서 임대차 계약서도 함께 제출하면 전월세 신고를 한 것으로 인정돼요.
또한 공인중개사 등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장을 갖고 있다면 대리 신고할 수 있어요.
과태료는 최저 4만원에서 최대 100만원이에요
전월세 신고를 하지 않으면 임대인과 임차인 모두에게 과태료가 부과되는데요. 과태료는 보증금, 월세 금액과 기한 경과일수, 거짓 신고 여부 등에 따라 최저 4만원에서 최대 100만원까지 부과됩니다.
거짓된 내용을 신고했을 경우에 가장 큰 100만원의 과태료가 부과되며, 미신고 기간이 길어질수록 과태료가 점점 늘어나기 때문에 깜빡 잊었다고 하더라도 가능한 빠른 시일내에 신고하시기 바랍니다.
임대차 신고하면 확정일자 부여돼요
전월세 신고의 가장 큰 효력으로는 전입신고 전이라고 하더라도 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다는 점이에요.
확정일자란 주택 소재지 관할 주민센터 등에서 주택 임대차 계약서가 존재하고 있음을 공식적으로 확인한 일자를 말합니다. 법으로 인정되는 계약일자라고 이해하면 좋아요.
그리고 확정일자가 중요한 이유는 확정일자, 주택의 인도(주택에 이사해 들어가 사는 것), 전입신고라는 3가지 조건을 갖춘 임차인만이 우선변제권을 획득할 수 있기 때문이에요.
우선변제권이 있어야만 임차주택이 경매나 공매에 넘어 가더라도 후순위 권리자나 그 밖의 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있어요.
주담대 심사 과정에서 확정일자도 확인하게 됐어요
전세사기 예방을 위한 대책의 일환으로 앞으로 5대 시중 은행에서는 주택담보대출 심사 과정에서 해당 주택에 부여된 확정일자도 함께 확인하는데요. 임대인이 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 몰래 선순위 주택담보대출을 대출받는 걸 예방하기 위해서입니다.
그렇기 때문에 세입자 입장에서는 계약 체결 직후에 곧바로 확정일자를 받아 두는 게 안전한데요. 확정일자를 받아 두면 임대인이 계약일과 세입자의 입주‧전입신고일 사이의 기간 동안 임차주택을 담보로 몰래 주택담보대출을 받는 일을 예방하는 데 도움이 되기 때문입니다.
부동산 전문가들이 “확정일자는 빨리 받으면 빨리 받을수록 좋다”며 “가급적 계약 체결일에 곧바로 임대차 신고를 하라”라고 조언하는 이유에요.
금융당국에서는 우선 규모가 가장 큰 5대 은행부터 주택담보대출 심사 과정에서 확정일자를 확인하도록 한 뒤 이 제도를 다른 은행, 금융기관들에도 순차적으로 도입할 예정이에요.
이번에는 전월세 신고제가 무엇인지 그리고 전월세 신고제의 기준과 신청시 확정일자 부여까지 알아보았어요.
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