등기부등본 보는법 부동산 계약 시 확인하세요!
이런 용어가 적혀 있다면 계약하지 않는 것이 좋아요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 주소만 안다면 누구나, 어떤 주택이든 등기부등본 확인할 수 있어요
- 갑구에는 주택 소유자와 취득날짜, 거래가 등이 모두 나와 있어요.
- 을구에 적힌 근저당권으로 집주인이 주택담보대출을 얼마나 받았는지 확인할 수 있어요.
주택의 신분증, 등기부등본
등기부등본은 주택의 신분증 역할을 하는 문서에요. 주민등록번호처럼 각 주택마다 고유한 등록번호가 적혀 있고, 주소·면적·구조와 같은 기본적인 정보부터, 소유자가 어떻게 달라져왔는지, 해당 주택을 담보로 받은 대출은 얼마나 되는지를 모두 이 등기부등본으로 확인할 수 있어요.
법에 따라 부동산(주택, 토지)과 관련된 권리에 중요한 변동이 발생했을 경우에는 이 같은 내용을 등기부에 적어야만 해요. 이를 ‘등기’라고 합니다. 소유자가 달라졌을 때는 소유권 이전등기를 하게 되어있고, 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌려줬을 때는 담보주택에 근저당권설정등기 등을 하고 있어요.
이번에 알아볼 등기부등본을 정확하게 확인하는 것은 전월세계약 뿐만 아니라 매매 계약에서도 유용하게 활용할 수 있는 중요한 내용이에요.
등기부등본, 어떤 내용을 어떻게 확인해요?
그렇다면 등기부등본에서는 어떤 내용들을, 어떻게 확인해야 하는 걸까요? 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구, 이렇게 세 부분으로 이뤄져 있는데요. 표제부에는 주택에 대한 기본 정보가, 갑구에는 소유권이, 을구에는 채권·채무 관계 등이 적혀 있다고 이해하면 돼요.
예를 들어 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 얼마나 받았는지 살펴보기 위해서는 을구를 꼼꼼히 확인해보면 됩니다.
(등기부등본 전유부분 표제부 사례, 개인정보 보호 위해 일부 내용 삭제)표제부에는 기본 정보가 담겨 있어요
아파트와 같은 집합건물은 표제부가 두 부분으로 나뉘어 있는데요. 앞에는 해당 주택이 들어가 있는 건물동 전체에 대한 정보가 나와 있고, 뒤에는 해당 주택(호실)에만 해당되는 정보가 기재돼 있습니다.
내가 살펴보려 하는 주택에 대한 별도 정보는 ‘전유부분의 건물의 표시 표제부’에 담겨 있는데요. 주택의 층수와 동호수, 그리고 주택 면적 등이 기재돼 있습니다.
그 아래 ‘대지권의 표시’ 항목에는 이 주택이 소유하고 있는 대지권의 비율이 담겨있습니다. 건물동에 속한 전체 대지면적 중에서 이 주택이 소유하는 대지의 비율이에요.
계약서와 등기부등본에 나와있는 주소가 똑같은지 확인하세요
표제부를 확인할 때는 계약서상의 주택 주소와 표제부에 적혀 있는 주소가 일치하는지를 우선적으로 확인해야 합니다. 계약서와 등기부등본의 주소, 동호수가 서로 다를 경우 이후 전입신고와 확정일자 부여 등의 과정에서 문제가 발생할 수 있기 때문이에요.
전입신고와 확정일자 부여는 보증금을 지키기 위해서 꼭 필요한 절차인 만큼 계약서와 등기부등본에 적힌 주소, 동호수가 같은지를 꼭 정확하게 비교해 보세요.
(갑구 소유권 이전 사례, 개인정보 보호 위해 일부 내용 삭제)갑구를 확인하면 소유자가 누구인지 알 수 있어요
갑구에는 해당 주택의 소유권과 관련된 정보가 담겨 있어요. 기본적으로 누가 언제, 얼마의 금액으로 이 주택을 취득했는지가 날짜순으로 적혀 있습니다. 최근에 이뤄진 거래일수록 하단에 기재됩니다.
부동산 계약을 체결할 때는 임대인·매도자의 신분증과 등기부등본에 나온 소유자 성명, 주민번호를 비교해, 계약하러 나온 이가 진짜 소유자가 맞는지를 확인해보아야 하고, 특히 단독주택의 경우 주택뿐 아니라 토지의 등기부등본도 함께 확인하세요. 주택과 토지의 소유자가 다를 경우 나중에 골치 아픈 분쟁에 휘말릴 수도 있기 때문입니다.
압류, 경매, 가○○ 적혀 있는 주택은 피하세요
갑구에는 매매 계약을 통해 집주인이 달라졌다는 사실뿐만 아니라 소유권과 관련된 여러 권리관계들이 전부 표기돼 있는데요.
압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등기, 주택임차권등기, 환매특약등기, 예고등기 등 주택의 소유권에 영향을 미치는 여러 등기들이 등기가 설정된 일자에 따라 순서대로 표기돼 있습니다.
이미 말소돼 효력이 없는 등기에는 줄이 그어져 있는데요. 해당 등기 항목에 줄을 그은 뒤 별도 등기란에 해당 등기가 말소됐다는 사실을 기록하고 있어요.
(갑구 압류 등기 말소 사례, 개인정보 보호 위해 일부 내용 삭제)쉽게 짐작할 수 있듯이 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 적혀 있는 주택은 소유권과 관련된 권리관계가 복잡한 주택인데요. 그렇기 때문에 이런 주택은 계약하지 않는 게 좋다는 게 부동산 전문가들의 조언입니다.
예를 들어 주택임차권등기는 기존 세입자가 임대차 계약기간이 만료됐음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했을 때 법원에 신청해서 설정하는 등기인데요. 이미 임차권이 등기돼 있는 주택에 새롭게 들어간 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받지 못하는 등의 불이익을 받게 됩니다.
압류·가압류 등기는 말 그대로 집주인이 돈을 갚지 못해 해당 주택에 압류·가압류가 들어갔을 때 설정하는 등기이고, 경매개시결정은 해당 주택에 대한 경매 절차가 진행 중임을 보여주는 등기에요.
을구는 채권·채무 관계를 확인할 수 있어요.
을구에는 주로 해당 주택과 관련된 여러 채권·채무 관계가 적혀 있는데, 이중에서도 가장 유심히 살펴봐야 하는 단어는 ‘근저당권(저당권 포함)’이라고 할 수 있어요.
근저당권은 집주인이 은행 등 금융사에서 주택담보대출을 받았을 때 금융사에서 담보주택에 설정하는 등기인데요. 근저당권설정 항목을 살펴보면 집주인이 이 주택을 담보로 언제, 어디로부터, 얼마만큼 대출받았는지를 확인할 수 있어요.
집주인이 대출을 모두 다 갚게 되면 근저당권은 말소됩니다. 기존 근저당권 등기에 줄이 그어지고 해당 근저당권설정등기가 말소됐다는 내용이 따로 하단에 기재돼요.
(을구 근저당권 사례, 개인정보 보호 위해 일부 내용 삭제)주택담보대출과 전세보증금 합계액이 집값의 70%보다 낮아야 안전해요
전월세 계약을 맺을 때는 말소되지 않고 남아있는 근저당권들을 바탕으로 집주인의 채무 금액을 계산해야 하는데요.
부동산 전문가들은 주택담보대출 금액과 전·월세 보증금을 더한 금액이 주택시세의 70%의 이상일 경우 깡통전세의 위험이 높다고 설명하고 있습니다.
주택시세의 100%가 아니라 70%를 기준으로 삼는 건 집주인이 주택담보대출을 제대로 갚지 못할 경우 해당 주택이 경매에 넘어가기 때문인데요. 경매에서 주택시세대로 낙찰될 것이라는 보장이 없기 때문에 70%라는 비율을 깡통전세 여부를 판단하는 기준으로 사용하고 있습니다.
실제로 2023년 2월 기준 전국 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 74.6%에 머물러 있는데요. 이는 아파트 시세의 74.6% 정도로 경매에서 낙찰되고 있다는 뜻이에요.
다가구 주택이라면 선순위 세입자들의 보증금도 더해야 합니다
또한 해당 주택이 세대별로 구분 등기돼 있는 다세대 주택이 아니라 모든 호실이 하나의 주택으로 등기돼 있는 다가구 주택이라면 내 보증금뿐만 아니라 나보다 먼저 계약을 맺은 선순위 세입자들의 보증금까지 더해서 계산해야 하는데요.
다가구 주택이라면 근저당권이 설정된 주택담보대출 금액에다 나보다 먼저 계약을 맺은 선순위 세입자들의 보증금을 합한 뒤 여기에 내 보증금을 더한 금액이 주택시세의 70%를 넘지 않아야만 안전합니다.
잔금 치르기 전에 최신 등본 다시 한번 확인하세요
마지막으로 몇 가지 유의사항에 대해 더 알아보도록 하겠습니다. 전문가들은 위·변조의 위험을 피하기 위해 등기부등본은 가급적 세입자가 직접 발급받아 확인할 것을 추천하고 있어요.
만약 공인중개사나 집주인으로부터 등기부등본을 건네받았을 경우에는 등기부등본이 언제 발급됐는지를 확인해야 합니다. 등기부등본의 모든 페이지 하단에는 해당 등본을 발급한 날짜가 적혀있으니 이를 살펴보시면 되죠. 또한 모든 페이지가 빠짐없이 담겨있는지도 확인하셔야 하고요.
주담대를 받기 전에 발급받아 근저당권이 표시돼 있지 않은 옛날 등기부등본을 보여주거나, 집주인에게 불리한 내용이 적혀 있는 페이지를 살짝 빼고서 전달할 수도 있기 때문이에요.
또한 등기부등본은 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 더 확인해야 합니다. 세입자가 계약금을 지불한 이후에 집주인이 주담대를 받거나, 납부하지 않은 세금 때문에 주택에 압류가 들어왔을 수도 있기 때문입니다.
(@대법원 인터넷 등기소)주소만 알고 있다면 누구나 열람·발급할 수 있어요
주소만 알고 있다면 누구나 특정 주택의 등기부등본을 열람·발급할 수 있는데요. 온라인에서 확인한다면 정확한 주소를 모르더라도 ‘지도로 찾기’ 기능을 활용해 열람·발급할 수도 있습니다.
등기부등본은 등기소나 무인민원발급기에서 발급받거나, 온라인으로 열람·발급할 수 있는데요.
온라인으로 확인하실 때는 대법원 인터넷 등기소 사이트에 방문해서 열람할 수 있고, 온라인 열람 수수료는 건당 700원, 발급 수수료는 건당 1000원입니다.
이번 글에서는 등기부등본의 구성과 각각의 부분마다 어떤 내용을 집중적으로 확인해야 하는지에 대해서 알아보는데요. 중요한 내용이 담겨져 있는 등기부등본인 만큼 어떤 것을 어떻게 보아야 하는지 알고, 전월세계약 뿐만 아니라 매매 계약에서도 유용하게 활용하셨으면 좋겠습니다:)
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*준법심의필-23-0044
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