주택담보대출 받을 때 필요한 서류들 총정리!
- 주택 관련 서류부터 소득 증명 서류까지, 이런 서류들이 필요해요!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 담보주택 /가족관계 /소득 및 상환능력 /세금 납부 관련 서류들을 준비해야 해요
- 등기권리증, 매매계약서는 주택 소유권을 증명해요
-직장인/ 사업자/무직자에 따라 상환능력 확인 서류가 달라요
한 금융기관의 통계에 따르면 2021년 기준 한국 가구들의 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 79.9%에 달했습니다.
부동산 자산에서 주택이 차지하는 비중이 압도적으로 높으니 ‘한국인들이 보유한 자산의 약 80%는 집’이라고 말씀드려도 큰 무리는 없을 거 같아요.
이처럼 큰 자산을 담보로 받는 대출인 만큼 주택담보대출을 받을 때는 많은 것들을 꼼꼼하고 신중하게 따져봐야 하는데요.
이는 돈을 빌려주는 은행 입장에서도 마찬가지입니다. 많게는 수억원의 대출이 나가는 만큼 담보 주택의 가치부터 시작해서 차주의 채무 상환능력에 이르기까지 많은 것들을 세세하게 심사하고 있어요.
그렇기 때문에 은행에서는 주택담보대출 심사 과정에서 대출 신청자에게 이런저런 여러 서류들을 요구하고 있습니다.
주담대 제출 서류들 유형별로 정리했어요
이번 글에서는 주택담보대출을 신청할 때 제출해야 하는 필수 서류들에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 대출 신청 전에 서민·실수요자, 생애최초 주택구입자 우대 요건을 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유에 대해서도 함께 말씀드리겠습니다.
대출 심사 시 요구하는 서류들은 금융사마다, 그리고 차주의 상황(직업군 등)에 따라 조금씩 차이가 나는데요. 그렇다고는 해도 이번 글에서 소개해드릴 주택 매매계약서, 등기권리증, 전입세대 열람내역, 재직증명서, 원천징수영수증 등의 서류들은 대부분의 금융사에서 필수적으로 요구하고 있는 만큼, 이번 글을 확인한다면 주담대 신청을 준비하시는 데 큰 도움이 될 거예요.
대출 신청을 위해 제출해야 하는 서류들은 크게 △담보주택 관련 서류 △신청인의 신분 증명과 가족관계 관련 서류 △신청인의 소득 및 채무 상환능력 관련 서류 △신청인의 세금 납부내역 이렇게 4가지 종류로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.
그럼 지금부터는 각각의 유형별로 어떤 서류들을 제출해야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 먼저 담보주택 관련 서류부터 살펴보도록 할까요?
주택 소유권 보여주는 등기권리증, 매매계약서
주택을 담보로 대출을 받기 위해서는 당연히 가장 먼저 내가 해당 주택을 소유하고 있다(소유할 예정이다)라는 사실부터 증명해야 하는데요. 이때 필요한 서류가 바로 등기권리증과 매매계약서 사본입니다.
등기권리증은 이미 해당 주택을 소유하고 있을 때 제출하는 서류인데요. 흔히 말하는 집문서가 바로 이 등기권리증을 말합니다. 등기권리증은 주택을 매수한 뒤 소유권 이전 등기를 마치면 등기소에서 발급받게 되는 서류인데요.
금융사의 요구에 따라 이 등기권리증의 원본이나 사본을 제출하시면 됩니다. 집이 공동명의로 돼 있을 경우에는 공동명의자의 등기권리증도 함께 제출해야 하고요.
등기권리증은 분실하더라도 다시 재발급받을 수 없는 서류인데요. 만약 등기권리증을 제출하지 못할 상황이라면 해당 금융사로부터 업무를 위탁 받은 법무사를 통해 확인서면이라는 1회성 서류를 등기소에서 발급받아 대신 제출하실 수도 있습니다.
주택 매수를 위해 주택담보대출을 받으려 하는 상황이시라면 매도인과 체결한 주택 매매계약서 사본을 은행에 제출하시면 되고요.
임대차 계약 관련 서류들도 제출해야 해요
담보주택의 소유권을 보여주는 등기권리증, 매매계약서 외에도 임대차 계약 관련된 내용이 담긴 서류들도 제출하셔야 하는데요.
전세금반환 목적으로 주담대를 받으려 하시거나 해당 담보주택에 전·월세로 살고 있는 세입자가 있는 경우에는 전·월세계약서를 제출하셔야 합니다.
해당 주택의 전입세대열람내역도 대부분의 금융사에서 대출 신청 과정에서 요구하는 서류인데요. 이 서류는 해당 주택에 주민등록 전입신고를 한 사람들의 내역을 보여주는 서류입니다. 해당 주택에 세입자가 있는지 등을 확인하기 위해 제출받는 서류라고 이해하시면 됩니다.
전입세대열람내역은 온라인으로는 발급받을 수 없고, 해당 주택 주소지 관할 주민센터를 방문하셔서 발급받으셔야만 하고요.
가족관계 보여주는 주민등록등본, 초본도 준비하세요
담보주택과 관련된 서류들에 대해서 알아봤으니 이제 신청인 본인, 가족들과 관련된 서류들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대출 신청을 위해 주민등록증이나 운전면허증 같은 신분증 사본을 제출해야 한다는 사실에 대해서는 대부분의 분들이 이미 알고 계실 텐데요. 이와 함께 △주민등록등본 △주민등록초본 △가족관계증명서들도 제출해야 합니다.
주택담보대출 관련 규제에 따라 내가 속한 세대의 구성원들이 보유한 주택 수가 일정 수를 초과하면 추가로 주담대를 받을 수 없거나, LTV(주택담보대출비율) 한도가 줄어들거나, 기존 보유 주택을 처분하는 조건으로만 주담대를 받을 수 있게 되는데요.
대출 신청인이 속한 세대의 보유 주택 수를 확인하기 위해 이 같은 서류들의 제출을 요구하고 있다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.
이 서류들은 주민센터에서 발급받으실 수도 있고요. 주민등록등본과 초본은 정부24 사이트에서, 가족관계증명서는 대법원 전자가족관계등록시스템에서 온라인으로 발급받으실 수도 있습니다.
대출 신청·심사·실행 과정에서 관련 서류들에 날인하게 되는 신청인의 인감을 증명하는 인감증명서 역시 제출하셔야 하는데요. 인감증명서는 인터넷으로는 발급받을 수 없고, 주민센터 등을 방문해 발급받아야만 합니다.
직장인이라면 재직증명서와 원천징수영수증이 필요해요
대출 신청인에게 빚을 안정적으로 갚아 나갈 능력이 있는지야말로 은행 등 금융사에서 대출을 심사할 때 가장 중요하게 살펴보는 부분인데요. 그렇기 때문에 신청인의 소득과 채무 상환능력을 보여주는 서류들도 필수적으로 제출해야만 하죠.
신청인이 직장인인지 개인사업자인지에 따라 제출해야 하는 서류가 달라지게 되는데요. 신청인이 회사에 고용된 근로자인 경우에는 기본적으로 회사에 다니고 있음을 보여주는 재직증명서를 제출해야 합니다. 대출기관에 따라서는 국민건강보험공단에서 발급하는 건강보험 자격득실 확인서로 재직 여부를 확인하기도 하고요.
이와 함께 얼마만큼의 소득을 벌고 있는지를 보여주는 근로소득 원천징수영수증 역시 제출해야 하는데요. 대부분의 경우 2년치 원천징수영수증을 제출할 것을 요구하고 있습니다.
회사에 입사한 지 얼마 안 된 경우에는 갑종근로소득 원천징수영수증을 제출해야 하는 경우도 있는데요. 특정 기간 동안에 받은 급여를 바탕으로 연간 소득을 추정하려 할 때 사용하는 서류라고 알고 계시면 됩니다.
이 같은 서류들은 근무하고 있는 회사에서 발급받을 수 있고요.
개인사업자는 사업자등록·소득금액 증명원 준비하세요
개인사업자라면 사업자등록을 한 뒤 사업체를 운영하고 있다는 사실을 보여주는 사업자등록증명원, 그리고 돈을 얼마만큼 벌고 있는지를 보여주는 소득금액증명원(종합/사업) 제출을 요구받는데요. 이 서류들은 국세청이 운영하는 홈택스 사이트에서 발급받으실 수 있습니다.
무직자도 대출 신청할 수 있어요
회사에 다니지 않거나 사업자등록을 하지 않아 공식적으로 무직자로 분류되는 경우에도 주담대를 신청할 수 있는데요. 이럴 때는 소득과 자산 증빙을 위해 별도의 서류를 제출해야 합니다.
이 경우 금융사마다 제출을 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있는데요. 일반적으로는 국민건강보험공단에서 발급받은 건강보험 납부확인서와 신용카드사가 발급하는 신용·체크카드 사용내역서를 제출받고 있습니다. 이 서류들을 통해 신청인의 소득과 자산이 얼마나 되는지를 가늠하는 것이죠.
여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실은 회사를 퇴직했을 경우 이전에 몸담았던 회사에서 벌었던 소득은 소득증빙용 자료로 인정받을 수 없다는 사실인데요. 그렇기 때문에 주택담보대출을 앞두고 있다면 퇴사·이직 시점도 신중하게 따져보셔야 합니다. 소득 인정액이 줄어들어 대출을 받기 힘들어지는 경우가 생길 수도 있기 때문이죠.
밀린 세금 있는지 확인하는 곳들도 있어요
은행 등 금융사에 따라서는 여기에 더해 납세 관련 서류들도 요구하곤 합니다. 신청인에게 밀린 세금이 있는지를 확인하기 위해서인데요.
이를 위해 △납세증명서(국세완납증명) △지방세 납세증명서 △지방세 세목별 과세증명 제출을 요구하는 경우가 있습니다. 납세증명서는 정부24와 홈택스에서, 지방세 관련 서류들은 정부 24에서 온라인으로 발급받으실 수 있고요.
최근에 발급받은 서류들만 인정받아요
지금껏 살펴본 것처럼 주택담보대출 신청 과정에서 제출해야 하는 서류는 필수적인 서류들만 추려도 그 종류가 10종이 넘는데요.
금융사에 따라 주민등록등본과 초본 등의 서류는 신청인에게 직접 제출 받지 않고, 금융사가 담당 기관으로부터 직접 제공받는 경우도 있습니다. 물론 이를 위해서는 신청인이 사전에 금융사의 자료열람 등에 동의하셔야 하고요.
또한 대부분의 금융사가 대출 신청일로부터 한 달 이내에 발급받은 서류들만 접수하고 있고, 일부 금융사는 이보다 더욱 엄격한 발급 기준을 적용하고 있으니 이 점 역시 유의하셔야 합니다. 발급받은 지 오래된 서류를 제출 했다가는 서류를 또다시 제출해야 하는 번거로움을 겪게 될 수도 있으니까요.
규제지역에 있는 주택은 낮은 LTV가 적용돼요
은행에서 요구하는 서류들을 다 마련하셨다면 대출 신청을 위한 준비 절차를 거의 끝마친 셈인데요. 대출을 신청하기 전에 몇 가지 더 미리 확인해보셔야 하는 점들이 있습니다.
바로 담보주택의 소재지가 부동산 규제지역에 해당하는지와 내가 서민·실수요자, 생애최초 주택구입자 우대 요건을 충족하는지 확인해보셔야 하는데요. 규제지역 해당 여부, 우대 요건 충족 여부에 따라 내가 대출받을 수 있는 금액이 달라지기 때문입니다.
담보주택이 정부가 지정한 부동산 규제지역에 자리 잡고 있을 경우 LTV(주택담보대출비율) 한도가 줄어들어 비규제지역 주택을 담보로 할 때보다 빌릴 수 있는 금액이 줄어들게 되는데요.
2023년 3월 기준 전국에서 부동산 규제지역으로 남아있는 지역은 서울 강남·서초·송파·용산(조정대상지역 지정), 이렇게 네 곳인데요.
이 같은 규제지역에서는 무주택자·1주택자더라도 비규제지역(LTV 70%)보다 20%포인트가 낮은 50%의 LTV 한도로만 주담대를 받을 수 있는 만큼 규제지역 해당 여부를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
우대 요건 충족하는지도 미리 꼭 확인하세요
이와 반대로 정부에서 정한 요건을 충족하는 서민‧실수요자 차주이거나 생애최초 주택구입자 차주라면 LTV 상한이 높아지고, 대출 한도도 늘어나기 때문에 일반적인 경우보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
정부가 이들을 대상으로 지원하는 정책 주담대 상품을 이용하면 보다 낮은 금리로 대출을 받을 수도 있고요. 그렇기 때문에 이 같은 요건에 해당하는지 미리 확인해 보는 게 좋은데요.
서민‧실수요자로 분류되어 아래의 조건들을 충족하면 부동산 규제지역에서도 70%의 LTV 상한으로 주담대를 받을 수 있습니다. 이전에는 서민·실수요자 차주가 주담대로 빌릴 수 있는 대출한도가 최대 6억원으로 제한돼 있었지만 2023년 3월부터는 이 같은 대출한도가 없어졌어요.
** 서민·실수요자 우대 요건
- 무주택 세대주
- 부부합산 연소득 9000만원 이하
- 투기‧투기과열지구 주택가격 9억원 이하
- 조정대상지역 주택가격 8억원 이하
(2023년 3월 기준)
생애최초 주택구입자라면 이보다 더 높은 LTV 한도로 대출을 받을 수 있는데요. 주택금융공사의 ‘생애최초 특례구입자금보증’을 이용해 80%의 LTV를 적용받아, 최대 4억2000만원까지를 대출받을 수 있죠.
** 생애최초 주택구입자 우대 요건
- 신청자와 배우자 모두 한 번도 집을 소유한 적이 없는 무주택자
- 주택가격이 6억원 이하
- 부부합산 연소득이 7000만원 이하일 경우
(2023년 3월 기준)
이와 함께 2023년 3월부터는 실거래가가 12억원 이하인 주택을 생애 최초로 구입하는 경우 구매자의 소득과 상관없이 200만원 한도로 취득세를 전액 면제받을 수 있게 됐는데요. 2022년 6월 21일 이후 생애 최초로 주택을 구입한 매수자들에게도 이 같은 혜택이 소급 적용됩니다. 지자체에 환급을 신청하면 냈던 취득세를 돌려받을 수 있는 것이죠.
이번 글에서는 주택담보대출 신청 과정에서 필요한 서류의 종류와 금융사에서 해당 서류들의 제출을 요구하는 이유, 서류 발급 방법 등에 대해서 살펴봤는데요. 이번 글이 주담대 신청을 준비하는분들에게 도움이 되기를 바라며, 또 다른 대출 정보가 필요하다면 담비피드에서 더 확인해 보시기 바랍니다:)
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