완화된 주택담보대출 규제, 이제 다주택자도 대출 받아요
서민·실수요자 주담대 한도 제한도 없어졌어요!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 다주택자도 규제지역에서 30% LTV로 주담대 받을 수 있어요
- 서민·실수요자에게 적용되던 주담대 대출한도 6억원 제한이 해제됐어요
- 임차보증금 반환 목적 주담대에 적용되던 대출한도, 전입의무 규제 등이 모두 폐지됐어요
지난해 초부터 본격화된 미국발 기준금리 인상은 국내 부동산 시장에도 커다란 영향을 미치고 있는데요. 2022년 1월 연 0.25%에 머물렀던 미국 중앙은행의 기준금리는 2023년 2월 4.75%까지 솟구쳤고, 이에 따라 같은 기간 한국은행의 기준금리도 연 1.25%에서 3.5%로 뛰어올랐습니다.
1년 사이 기준금리가 2.25%포인트나 상승하면서 그 이전까지 무섭게 오르던 주택가격은 직격탄을 맞았습니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 실거래가지수는 전년 대비 16.84% 하락했습니다. 통계 작성이 시작된 이래 가장 큰 낙폭이에요.
지역별로 서울 아파트의 하락폭은 22.09%에 달했고, 인천과 경기도 아파트의 실거래가지수도 각각 22.73%, 22.27%씩 빠졌습니다.
이처럼 부동산 시장이 빠른 속도로 침체 국면에 접어들자 정부는 큰 고민에 빠졌는데요. 지난 수년 동안 급등한 집값을 안정시키는 것도 중요하지만 급격한 집값 하락이 경제 전반에 미칠 부작용 역시 걱정하지 않을 수 없기 때문이에요.
금리 인상 국면에서 집값이 급락할 경우 깡통전세(매매가가 전세보증금을 밑도는 주택)의 급증, 채무 불이행으로 인한 금융사 건전성 악화, 대출 상환 부담으로 인한 소비 감소와 경기 둔화 등 여러 부작용이 겹쳐서 발생하기 때문입니다.
(한국은행의 기준금리 인상 추세 @네이버)주담대 관련규제를 완화한 이유 : 부동산 시장 연착륙
집값을 안정시키면서도 부동산 시장이 일시에 급락하지는 않도록 하는 적절한 대책을 내놓는 것이야말로 정부 앞에 놓인 쉽지 않은 과제인데요.
“부동산 시장의 조정은 불가피하지만 이 조정 과정이 단기간 급격히 나타나면 시장 적응에 상당히 문제가 되고 여러 부분에 충격이 올 수 있기에, 시장을 연착륙 시켜 나가기 위해 정책을 조정하겠다”는 추경호 경제부총리의 지난 2월 발언이 정부 정책의 방향성을 잘 보여주고 있습니다.
그리고 정부에서는 이 같은 목표 달성을 위해 그동안 주택담보대출에 적용되던 여러 규제들을 최근 대폭 폐지·완화했습니다. 주담대 관련 규제를 완화함으로써 주택 거래량을 늘리고, 이를 통해 집값이 단기간에 급락하는 걸 예방하겠다는 게 정부의 방침이라고 이해하시면 됩니다.
개정된 은행업 감독규정이 3월부터 시행됐어요
구체적으로 은행 등 금융사에 적용되는 업무 지침인 ‘은행업 감독규정’ 등을 개정해 주택담보대출 관련 규제를 완화했습니다.
금융위원회가 지난 2월 10일 발표한 ‘은행업 감독규정 등 규정 개정안 규정변경 예고’에는 △다주택자의 규제지역 내 주담대 허용 △임대·매매사업자에 대한 주담대 허용 △서민·실수요자의 주담대 대출한도 폐지 △주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR 1년간 한시 적용 등의 규제완화 방안이 담겼습니다.
이 같은 규제완화는 3월 2일부터 시행됐는데요. 그럼 지금부터는 이번 3월부터 어떤 주담대 관련 규제가 어떻게 풀린 것인지에 대해서 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
1. 다주택자도 규제지역 안에서 30% LTV로 주담대 받을 수 있습니다
금융위원회가 실행한 규제완화 대책 중에서 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 방안은 다주택자에 대한 규제지역 내 주택담보대출을 허용한 것인데요.
2023년 3월 이전까지 다주택자는 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역을 포함한 부동산 규제지역 안에서 주택구입목적의 주담대를 받을 수 없었습니다. 다주택자가 주담대를 받아 규제지역 안에서 새로운 주택을 사들이는 걸 막기 위한 금지 조치였었는데요.
이번 3월부터는 이 같은 주담대 금지 조치가 해제됐습니다. 다주택자라고 하더라도 규제지역 내에서 30%의 LTV(주택담보대출비율) 한도로 주택구입목적 주택담보대출을 받을 수 있게 되었어요.
2023년 3월 기준 부동산 규제지역으로 남아 있는 곳은 조정대상지역으로 묶여 있는 서울 강남, 서초, 송파, 용산, 이렇게 4곳인데요. 이번 3월부터는 다주택자라고 하더라도 이들 지역에서 30%의 LTV 한도로 주담대를 빌릴 수 있게 된 것입니다.
비규제지역에서 다주택자에게 적용되는 주담대 LTV 한도는 기존과 달라지지 않았는데요. 다주택자는 이전과 동일하게 비규제지역에서는 60% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
2. 임대·매매사업자에 대한 주담대 금지 조치가 해제됐습니다
다주택자뿐 아니라 임대·매매사업자에게 적용되던 주담대 금지 조치도 해제되었습니다. 이전까지 주택임대사업자와 주택매매사업자에게는 다주택자에게 적용되는 것보다 더 강도 높은 규제가 적용되었습니다.
시·군·구에 등록한 임대사업자와 매매사업자는 규제지역뿐 아니라 비규제지역에서도, 그러니까 전국 어느 지역에서도 주택을 담보로 대출을 받을 수 없었죠.
이번 3월부터는 이 같은 규제가 전면 해제됐는데요. 이에 따라 임대·매매사업자이더라도 규제지역에서는 30%의 LTV 한도로, 비규제지역에서는 60%의 LTV 한도로 주담대를 빌릴 수 있게 됐습니다.
3. 서민·실수요자의 주담대 대출한도 제한이 폐지됐습니다
이번 규제완화 방안 중에서 가장 많은 분들에게 적용되는 내용은 서민·실수요자에 대한 주택담보대출 한도가 폐지됐다는 점입니다.
정부에서는 일정 요건을 충족하는 주담대 차주를 서민·실수요자로 분류해 대출 심사·실행 과정에서 LTV 한도 우대 혜택을 제공하고 있습니다.
①무주택 세대주이면서 ②부부합산 연소득이 9000만원 이하이고 ③담보 주택이 투기·투기과열지구에 있을 경우에는 주택가격 9억원 이하 ④조정대상지역에 있을 경우에는 주택가격 8억원 이하이면 서민·실수요자로 분류되는데요.
서민·실수요자 차주로 분류될 경우 규제지역(투기·투기과열지구, 조정대상지역)에 있는 주택을 담보로 주담대를 신청하더라도 일반 무주택 차주(50%)들보다 20%포인트 더 높은 70%의 LTV한도로 대출을 받을 수 있습니다.
그리고 DTI(총부채 상환비율)는 60%, DSR(총부채 원리금 상환비율)은 40%(은행권)·50%(비은행권)가 적용됩니다.
그리고 지난 2월까지는 서민·실수요자 차주가 주담대로 빌릴 수 있는 대출한도가 6억원으로 제한돼 있었습니다. LTV·DSR 기준으로는 더 많은 금액을 빌릴 수 있다고 하더라도 최대 6억원까지만 빌릴 수 있었던 건데요.
이번 3월부터는 이 같은 대출액 한도 규제가 폐지됐습니다. LTV·DSR 기준이 허용하는 범위 안에서 한도 제한 없이 주담대를 받을 수 있게 된 것이에요. 이외의 다른 내용은 이전과 달라진 점이 없고요.
4. 대환대출 심사 과정에서 기존 대출 시점의 DSR을 한시적으로 적용합니다.
최근 1년 사이 대출 금리가 치솟으면서 기존 주택담보대출의 만기를 앞뒀던 차주분들의 고민도 커져만 갔었는데요.
대출 금리 인상으로 인해 부담해야 하는 이자 상환액이 늘어나면서 같은 소득으로 같은 금액을 빌린다고 하더라도 대환대출 심사 시 산정되는 DSR 수치가 기존 대출 심사 때보다 높아지기 때문입니다. DSR 값이 높아지게 되면 대환대출로 빌릴 수 있는 대출금은 당연히 줄어들게 되니까요.
그리고 금융위원회에서는 이 같은 상황에 처한 주담대 차주들의 어려움을 덜어주기 위한 대책도 이번달부터 한시적으로 시행했는데요.
원래 주담대 대환대출은 신규 대출로 취급해, 대환대출 신청 시점을 기준으로 차주의 DSR을 새롭게 산정하는 게 원칙입니다.
하지만 이번 3월부터 1년 동안은 대환대출 심사 과정에서 기존 주담대 시점의 DSR을 적용받을 수 있습니다. 금융위원회가 이 같은 내용으로 ‘은행업 감독규정’ 등을 개정했기 때문인데요.
이에 따라 기존 주담대에 대한 대환대출을 받으려는 차주라면 현시점의 DSR이 아니라 기존에 주담대를 대출받았던 시점의 DSR을 적용받을 수 있게 됐습니다. 이처럼 금리가 낮았던 과거 시점을 기준으로 DSR을 산정하게 되면 대환대출의 대출액 한도가 줄어들지 않게 되고요.
다만 기존 대출 시점의 DSR을 바탕으로 심사한다고 해도 기존 주담대보다 대출액을 늘려서 대환대출을 받는 건 허용되지 않으니 이점을 꼭 유의하셔야 합니다.
<같이보면 좋은 이야기> - LTV/DTI/DSR 꼭 알아야 하는 주담대 기본 용어
5. 임차보증금 반환목적 주담대에 대한 각종 규제가 모두 폐지됐습니다.
임차보증금 반환목적 주담대란 세입자에게 전세보증금 등을 돌려주기 위해 해당 주택을 담보로 받는 주택담보대출을 말하는데요. 이전까지는 이 같은 임차보증금 반환목적 주담대에는 여러 가지 까다로운 규제가 따라붙었었습니다.
우선 대출한도에 제한이 있었습니다. 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트를 담보로는 최대 2억원까지만 대출을 받을 수 있었고요.
규제지역 내 9억원 초과 주택을 담보로 임차보증금 반환목적 주담대를 받은 차주, 집주인에게는 해당 주택에 전입신고를 하고 거주해야만 하는 의무가 부과됐었죠.
이와 함께 2주택 이상 보유 세대에 속한 차주가 규제지역 안에 있는 주택을 담보로 주담대를 받았을 경우에는 다른 주택을 처분해야만 했었고요. 또한 3주택 이상 보유 세대에 속한 신청자는 아예 임차보증금 반환목적으로 주담대를 받을 수 없었죠.
그리고 금융위원회에서는 임차보증금 반환목적 주담대에 적용되던 이 같은 여러 규제들을 이번 3월부터 모두 폐지했습니다. 이번 3월부터는 이 같은 제한 없이 LTV·DSR 한도가 허락하는 범위 내에서 임차보증금 반환목적으로 주담대를 받을 수 있게 됐습니다.
6. 생활안정자금 목적 주담대 대출한도도 폐지됐어요
생활안정자금 목적 주택담보대출은 생활비 마련 등을 위해 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출을 말하는데요.
기존에는 생활안정자금 목적 주담대로는 연간 최대 2억원까지만 대출을 받을 수 있었습니다.
그리고 이 같은 대출한도 제한 규제도 이번 3월부터 폐지됐는데요. 생활안정자금 목적 주담대 역시 LTV·DSR 한도가 허락하는 범위 내에서 특별한 한도 제한 없이 빌릴 수 있게 됐습니다.
주택가격 하락폭 일정 부분 낮추는 효과 기대돼요
지금껏 말씀드린 것처럼 이번 3월부터 주택담보대출에 적용되던 여러 규제들이 대폭 폐지·완화됐는데요.
부동산 전문가들은 이 같은 규제 완화가 이미 침체기에 접어든 시장 상황을 극적으로 반전시키지는 못하더라도 집값의 급락을 막는 데는 일정 부분 도움이 될 것으로 전망하고 있습니다.
세입자의 전세보증금 반환 요구에 쫓기는 다주택자 집주인들이 보증금 마련을 위해 급매물로 집을 내놓는 사례 등이 다소나마 줄어들 것으로 예상되기 때문입니다.
다만 주택가격이 급등하던 2020, 2021년과 비교해 이미 대출 금리가 몇 배나 올라버린 상황에서 주담대 규제완화만으로 전반적인 집값 하락 추세를 되돌리기는 힘들다는 게 전문가들의 설명입니다.
이번에는 정부가 부동산 시장의 연착륙을 위해 주택담보대출에 적용되던 여러 규제들을 일괄적으로 폐지·완화했다는 사실과, 이에 따라 구체적으로 달리진 점들에 대해서 알아보았는데요.
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*준법심의필-23-0021
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