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계정을 잊어버리셨나요?

by 담비 Jul 19. 2023

전세보증보험 가입 조건 여부 이럴 때 가입할 수 있어요

높아진 보증 가입 문턱, 가입 전에 확인해보세요.

이런 내용을 확인하실 수 있어요

- 보증금이 수도권에서는 7억원, 비수도권에서는 5억원 이하여야만 가입할 수 있어요.

- 아파트는 보증금이 KB‧한국동산원 시세의 90%, 단독‧다가구‧다세대는 보증금이 공시가격의 126% 이하여야만 해요.

- 등기부등본에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해사항 있으면 가입 못해요.

최근엔 역전세와 전세사기로 인해 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 크게 늘어나면서 전세계약을 맺을 때 전세보증금 반환보증에 가입하거나 전세권을 설정하는 일이 거의 필수적인 일이 됐는데요.

전세권 설정과는 달리 반환보증은 가입하기 위해 집주인의 동의를 얻을 필요가 없어 아무래도 반환보증에 가입하시는 분들이 보다 더 많은 편이에요

전세보증금 반환보증은 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신해서 임차인에게 보증금을 지급하는 보증상품인데요. 보증기관은 이렇게 지급한 보증금을 이후 집주인에게 청구해서 돌려받고 있습니다.

반환보증의 효과는 통계로도 정확히 증명됩니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이 기관이 전세사기가 기승을 부렸던 2023년 1~5월 사이 집주인을 대신해 세입자에게 지급한 보증금 금액(대위변제액)은 1조565억원에 달합니다. (2022년 한 해 동안 지급액 9241억원)

이번에는 전세보증금을 안전하게 지키는 데 큰 도움이 되는 전세보증금 반환보증에 대해서 안내해드릴 텐데요.

특히 지난 5월부터는 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 금액 요건이 기존보다 더 엄격 해졌기 때문에, 이에 대해서도 함께 알아 두면 도움이 될 거예요.

전세보증금 반환보증이란?

전세보증금 반환보증은 전세계약이 종료됐음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 대신해서 보증금을 지급하는 보증 상품인데요.

주택도시보증공사, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험과 같은 보증기관에서 반환보증 상품을 운영하고 있어요. 이번 글에서는 비교적 가장 많은 사람들이 가입하는 주택도시보증공사 상품을 기준으로 설명드릴 텐데요. 큰 틀에서는 다른 기관들의 상품도 비슷한 조건으로 운영되고 있습니다.

이런 요건들 충족해야만 가입할 수 있어요

당연하게도 전세계약을 맺었다고 해서 누구나 다 반환보증에 가입할 수 있는 것은 아니에요. 지금부터 말씀드릴 요건을 모두 충족하는 임차인만이 반환보증에 가입할 수 있습니다.

먼저 기본적인 요건으로 반환보증에 가입하기 위해서는 우선 전세계약기간이 1년 이상이어야만 해요.

공인중개사를 통해 계약을 체결(날인)해야만 합니다. 공인중개사를 통해 체결했던 기존 계약을 갱신한 경우에만 이 요건이 면제돼요.

주택 유형 요건의 경우 전셋집이 아파트, 주거용 오피스텔, 단독‧다가구‧다중주택, 다세대주택, 노인복지주택일 때만 보증에 가입할 수 있습니다.

보증금이 일단 이 금액 이하여야만 해요

보증금 금액 요건도 마련되어 있어요. 서울‧경기‧인천 수도권에서는 보증금 금액이 7억원 이하일 때만, 비수도권에선 5억원 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다. 보증금이 이 금액을 초과할 경우 반환보증에 가입하는 대신 전세권 설정 등기를 통해 전세보증금을 지켜야 합니다.

등기부등본과 건축물대장도 살펴보세요

보증 가입을 위해선 계약 과정에서 등기부등본과 건축물대장도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 주택 등기부등본에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해사항이 설정돼 있을 때는 보증에 가입할 수 없기 때문이에요. 이런 주택들은 법적인 분쟁에 휘말릴 가능성이 높기 때문에 보증 가입이 거절되고 있습니다.

이와 함께 주택에 설정된 선순위채권 금액이 주택가액의 60% 이하여야만 하고, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야만 합니다. 주택가액은 주택가격에 담보인정비율(90%)을 곱한 값을 말하고요. (ex. 주택가격이 1억이라면 주택가액은 9000만원)

또한 세대별로 구분 등기를 할 수 없는 단독‧다가구‧다중주택의 경우에는 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가액의 80% 이하여야만 합니다.

건축물대장을 보실 때는 해당 주택이 위반건축물로 기재돼 있는 건 아닌지를 확인하셔야 하는데요. 위반건축물로 등록돼 있을 경우에는 보증 가입이 거절되기 때문이죠. 다만 아파트라면 이런 경우에도 보증에 가입할 수 있습니다.

보증금이 주택가격의 90% 이하여야만 해요

이 외에도 반드시 충족해야만 하는 중요한 요건이 있습니다. 주택가격 대비 보증금의 비율이 일정 비율 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있기 때문인데요.

심사 기준에 따라 전세보증금과 선순위채권 액수를 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율인 90%를 곱한 금액보다 작거나 같을 때만 반환보증에 가입할 수 있는데요.

선순위채권이란 쉽게 말해 집주인이 전세계약을 체결하기 전에 집을 담보로 빌린 빚이라고 이해하면 됩니다.

이 선순위채권과 임차인이 지급하는 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있어요.

예를 들어 주택가격이 2억원인 전셋집을 대상으로 반환보증에 가입하려 한다고 해보겠습니다.

별도의 선순위채권이 없을 경우 이 주택으로 반환보증에 가입하기 위해서는 전세보증금이 1억8000만원(주택가격 2억원 × 담보인정비율 90%) 이하여야만 하는데요.

만약 이 주택에 4000만원의 선순위채권이 설정돼 있다면 이 경우에는 전세보증금이 1억4000만원 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다. 보증금(1억4000만원 이하)과 선순위채권(4000만원)을 더한 금액이 주택가격의 90%인 1억8000만원 이하여야만 하기 때문입니다.

(전세보증금 반환보증 소개 영상 @주택도시보증공사 유튜브 캡처)

주택가격은 이렇게 산정하고 있어요

그렇다면 전셋집의 주택가격은 어떻게 결정되는 걸까요? 주택가격을 산정하는 방법은 주택의 유형별로 조금씩 차이가 있어요.

아파트와 주거용 오피스텔이라면 우선 1순위로 △KB부동산 시세와 △한국부동산원 시세 중 한 가지 시세를 선택해 주택가격을 산정하고 있습니다. 이 두 가지 시세 중 한 가지를 적용해 계산한 금액이 주택가격이 되는 거예요.

만약 이 두 가지 시세에 등록되지 않은 아파트와 오피스텔이라면 공시가격의 140%에 해당하는 금액을 주택가격으로 삼고 있어요.

단독‧다가구‧다세대는 ‘공시가격 140% = 주택가격’

이와 달리 다세대‧연립, 단독‧다가구‧다중주택은 처음부터 국토교통부가 발표하는 공시가격을 바탕으로 주택가격을 산정하는데요. 이들 주택의 경우 공시가격의 140%를 1순위 주택가격으로 삼고 있습니다.

아파트‧오피스텔은 KB‧한국부동산원 시세를 주택가격으로 우선적으로 산정하고 이 시세들이 없을 때만 공시가격의 140%를 주택가격으로 정하지만, 다세대‧연립주택과 단독‧다가구‧다중주택은 처음부터 공시가격의 140%를 주택가격으로 산정하는 거예요.

보증금이 공시가격 126% 이하여야만 하는 이유

앞서 설명드렸듯이 반환보증에 가입하기 위해서는 전세보증금(선순위채권 포함)이 주택가격에 90%를 곱한 금액보다 작거나 같아야만 하는데요.

그렇기 때문에 다세대‧연립주택, 단독‧다가구‧다중주택의 경우에는 보증금 액수가 공시가격의 126%(공시가격 × 140% × 90%)이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다. 부동산 관련 뉴스에서 ‘공시가격 126%’라는 용어가 자주 등장하는 이유에요.

갱신계약은 2023년 말까지 기존 요건 유지돼요

다만 2023년 12월 31일까지는 기존 계약을 갱신한 갱신 전세계약에 대한 보증보험 가입시, 변동된 90%가 아니라 100%의 담보인정비율이 그대로 인정되는데요.

갱신계약의 경우 올해 12월 31일까지는 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격을 초과하지만 않으면 반환보증에 가입할 수 있다는 뜻입니다.

잔금 지급하고 전입신고한 이후부터 가입할 수 있어요

반환보증 가입을 신청할 수 있는 기간 역시 정해져 있어요. 신규 전세계약이라면 계약서상의 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 반환보증 가입을 신청할 수 있습니다. 잔금 지급과 전입신고를 모두 마친 뒤부터 가입할 수 있다는 뜻이에요.

갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 가입을 신청할 수 있고요.

이 서류들을 미리 준비하세요

가입을 신청하기 위해서는 기본적으로 △임차인의 주민등록등본 및 신분증(사본) △전세계약서 사본 △전세보증금 지급 확인서류(계좌이체 내역서, 무통장 입금증, 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증 등) △전입세대 열람내역(단독‧다가구‧다중주택 한정) △주택 등기사항전부증명서(등기부등본) △건축물대장 등의 서류를 제출해야 하는데요.

이외에도 주택과 임대인의 유형 등에 따라 추가적인 서류를 제출해야 할 때도 있습니다.

이번에는 전세보증금을 안전하게 지키는 데 큰 도움이 되는 전세보증보험 가입 조건과 절차 등에 대해서 살펴봤는데요. 이번 글이 여러분의 안전한 전세계약 체결에 도움이 되었기를 바랍니다:)

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