전세권 설정 등기 확정일자보다 이런 점이 좋아요!
반환보증 가입 안될 때, 내 보증금 지키는 방법
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 전세권 설정했다면 집주인이 보증금 반환하지 않을 경우 소송 없이 경매 신청할 수 있어요.
- 전세권 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요해요.
- 보증금이 기준 금액 초과해 반환보증 못 든다면 전세권 설정해 두는 게 안전해요.
최근엔 전세사기, 깡통주택 이슈에 더해 역전세난까지 겹치면서 보증금 미반환에 대한 임차인들의 우려가 더욱 커지고 있어요.
역전세란 전셋값이 이전 계약 시점보다 크게 낮아지는 현상을 말합니다. 역전세난이 발생하게 되면 보증금을 돌려주는 일에 어려움을 겪는 집주인들이 늘어날 수밖에 없는데요. 신규 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 경우가 적지 않기 때문이에요.
기존 임차인과 갱신계약을 맺더라도 하락한 시세만큼 ‘보증금 차액’을 역으로 임차인에게 돌려줘야만 하고요.
한국은행이 지난 6월에 발표한 금융안정보고서에 따르면 2023년 한 해 동안 만기가 돌아오는 전세계약의 보증금 총액은 288조8000억원에 달하는데요. 이중 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 ‘보증금 차액’은 24조2000억원에 달할 것으로 분석하고 있습니다. 전체 보증금 총액의 8.4%에 달하는 금액이에요.
보증금 금액 상관없이 등기할 수 있어요
이처럼 역전세난까지 더해지면서 전세계약을 망설이는 예비 세입자들도 크게 늘어났는데요.
이번에는 소중한 전세보증금을 안전하게 지키는데 큰 도움이 될 수 있는 ‘전세권 설정 등기’ 제도에 대해서 이야기해 볼게요.
보증금 액수가 일정 금액을 넘으면 가입할 수 없는 ‘전세보증금 반환보증’과는 달리 전세권은 법에서 정한 절차만 따랐다면 보증금 금액과 상관없이 등기를 설정할 수 있는데요.
전세권을 설정하게 되면 우선변제권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 곧바로 경매 절차를 진행할 수도 있어요.
전세권 설정 등기란?
전세권 설정 등기는 전셋집의 등기부등본에 임차인의 전세권을 적어 놓는 것(등기)을 말해요.
법적인 용어로 말씀드리면 전세권이란 ‘전세권자(임차인)가 전세금(보증금)을 지급하는 대가로 다른 사람(임대인)의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용‧수익할 수 있는 권리’를 뜻합니다.
쉽게 말씀드려 ‘내가 이만큼의 보증금을 내고 이 기간 동안 이 집에 전세계약을 했어요’라고 등기부등본에 적어 놓는 게 전세권 설정 등기에요.
(전세권 설정 등기 신청서 양식 @법제처)전세권 등기하면 신청일에 우선변제권 확보해요
전세권 설정 등기를 한 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 자신의 채권금액(빌려준 돈)을 변제 받을 수 있는 권리를 말해요.
우선변제권이 있어야만 해당 주택의 경매‧공매 과정에서 보증금을 변제 받을 수 있다고 이해하면 돼요.
전세권 설정하면 추가적인 이점들이 있어요
다만 전세권 설정 등기를 하기 위해서는 전세보증금의 0.24%에 달하는 세금과, 법무사 수수료(법무사에게 위탁할 경우) 등을 부담해야 해요.
그렇다면 굳이 전세권을 등기부등본에 적어 놓는 이유는 무엇일까요? 이유는 전세권을 등기하게 되면 몇 가지 크고, 작은 이점들을 누릴 수 있기 때문이에요.
먼저, 전세권 설정 등기를 할 경우 임차주택에 거주하지 않거나, 전입신고를 하지 않았더라도 우선변제권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.
확정일자를 통해 우선변제권을 얻기 위해서는 주택을 인도받아 실제로 거주해야만 하고, 전입신고도 꼭 해야만 하는데 전세권 설정 등기는 그렇지 않아요.
피치 못할 이유로 임차주택에 전입신고를 하지 못할 사정이 있는 임차인이라면 전세권을 설정하는 방법을 택할 수 있는 거예요.
보증금 반환 안 하면 곧바로 경매 진행할 수 있어요
그리고 이보다 훨씬 더 큰 이점이 있는데요. 계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 임차주택에 대한 경매 절차를 밟을 수 있다는 점이에요.
집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인은 경매를 통해 보증금을 변제 받는 방법을 선택할 수 있는데요.
전세권을 설정해두지 않은 임차인이라면, 즉 확정일자를 통해서만 우선변제권을 확보해 놓은 경우에는 경매를 진행하기 위해 먼저 집주인에게 보증금 반환소송을 제기해야만 합니다.
이와 달리 전세권 설정 등기를 해 놓은 임차인이라면 반환소송을 거치지 않고도 자신의 전세권을 바탕으로 임차주택 대해 ‘임의경매’를 신청해서 빠르게 경매 절차를 밟을 수 있어요.
계약기간 만료 3개월 전에 내용증명 보내야 합니다
계약이 만료되기 3개월 전에 ‘계약기간 종료에 맞춰 임차주택을 반환할 테니 보증금도 제때 돌려달라’는 내용증명을 임대인에게 보내 놨다면 계약 기간이 끝남과 동시에 곧바로 임의경매를 신청할 수 있어요.
다만 전세보증금을 보다 더 안전하게 지키기 위해선 전세권을 등기했다고 하더라도 확정일자도 빠뜨리지 말고 꼭 부여받아야만 한다는 게 전문가들의 설명이에요.
보증금이 기준금액 초과하면 반환보증 가입 못해요
특히 전세보증금이 기준 금액을 초과하는 등의 사유로 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 경우라면 전세권을 설정해 놓는 게 보증금을 안전하게 지키는 데 큰 도움이 되는데요.
주택도시보증공사(HUG)가 취급하는 전세보증금 반환보증의 경우 보증금 금액 등이 요건을 충족할 때만 가입할 수 있습니다.
HUG의 경우 서울‧인천‧경기 수도권에서는 보증금이 7억원 이하일 때만, 비수도권 지역에선 보증금이 5억원 이하일 때만 반환보증 가입을 허용하고 있어요.
이처럼 반환보증에 가입하지 못하는 주택이라면 전세권 설정을 해놓는 게 보증금을 안전하게 지키는 데 특히나 더 큰 도움이 돼요.
전세권 설정 위해선 집주인의 동의가 필요해요
전세권 설정 등기를 할 경우 세입자 입장에서는 더욱 든든하게 보증금을 지킬 수 있는데요.
다만 전세권 설정 등기의 경우 확정일자 부여와 반환보증 가입에 비해 조금 더 까다로운 절차를 거쳐야 하고, 비용도 일반적으로 더 많이 들어가는 편이에요.
전세권 설정 등기를 까다롭게 만드는 가장 큰 요인으로는 집주인의 동의가 필요하다는 점을 들 수 있는데요.
전세권 설정 역시 다른 등기와 마찬가지로 등기소(인터넷 등기소 포함)를 방문해서 해야만 하는데 등기를 신청하기 위해선 임대인의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본, 인감증명서, 인감도장, 등기필정보, 위임장 등이 필요하기 때문입니다.
계약서에 전세권 관련 특약 적어놓으세요
확정일자와 전세보증금 반환보증은 임대인의 동의 없이 부여 받고, 가입할 수 있는 반면에 전세권을 설정할 때는 집주인의 동의가 꼭 필요한데요.
전세금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 곧바로 주택을 경매에 부칠 수 있다는 사실 때문에 전세권 설정을 꺼리는 집주인이 적지 않은 편이에요.
그렇기 때문에 전세권을 설정하고자 한다면 계약 과정에서 꼭 이에 대한 임대인의 동의를 받아 두는 것이 좋습니다. ‘임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의한다’는 내용의 특약 내용이에요.
이번에는 보증금을 안전하게 지키는 또 다른 수단인 ‘전세권 설정 등기’ 제도에 대해서 살펴봤어요. 이번 내용이 안전한 전세계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
이 외에도 또 다른 대출정보나 부동산 소식, 금융 정보가 궁금하다면 담비피드에서 더 확인해보세요!
비교가 내집을 바꾼다,
대출비교 플랫폼 담비가 알려드림★
*준법심의필-23-0104
담비 피드에서 대출/부동산 정보를
더 쉽게 확인해 보세요!
이런 이야기는 어때요?
비교가 내집을 바꾼다, 담비 더 알아보기
