부동산 정책과 대출의 향방
부동산과 대출은 빼놓을 수 없는 의형제입니다.
아스파라거스와 스테이크랄까?
(갑자기 심야에 배고푸네요,,)
조선시대에 풍악을 올리고 옆전 몇냥으로 기와집을 사던 시절도 있었겠지만 바쁘다바빠 현대 사회에서는 워낙 집값이 억억하기에 찐부자가 아니라면
대부분의 사람들은 신용대출+주담대+모은현금으로 레버리지를 일으킵니다.
투자성향에 따라 본인의 현금흐름대비 공격적으로 투자할 수도 있고 안정적인 성향이라면 대출을 사용하지 않을 수도 있습니다.
제 개인적인 판단에는 고정적인 소득의 70%까지는
OK라고 봅니다. 가령 300을 번다면 매월 210정도는 대출 원리금과 이자를 갚고 90으로 조금은 박박하게 생활하고
매월 500이라한다면 150이 여유자금이 있으니
숨은 쉴 수 있겠네요.
하지만 정부에서는 부동산 투기붐 시즌(18-21년)에
DSR이라는 강력한 쇠고랑을 만들어놨습니다.
DSR은 소득 대비 부채 비율을 말하는데요.
간단히 말하면 소득이 높을 수록 대출을 많이 받을 수 있는 금융 제한입니다. 만기기간을 신용대출은 5년으로, 주택담보대출은 남은 만기기간(현재 최대40년)으로 나눈 상환금액인 것이죠.
만약 내가 연소득 1억 직장인이고
신용대출 1억/주택담보대출 4억-40년만기가 있다면 내 dsr은 얼마일까요?
1.신용대출 1억/5년= 2000만원
2.주택담보대출 4억/40년 = 1000만원
즉 매년 3000만원을 상환해야하는 부채로 보고
(현실에서는 이자까지 감안해야 하나 편리를 위해)
3. DSR은 3000만원/1억 = 30%인 것이죠.
지금은 1억이상 대출(모든 은행/2금융(저축/캐피탈/카드/보험사 포함)은 DSR 40%로 제한이 되있습니다.
이렇게보니 빠듯하죠..? LTV 아무리 70%, 80%로
완화해줘도 사실상 소용이 없는 일이죠.
부동산 시장이 땅바닥 아니 지하실로 들어가니
부동산관련 세금(취득세/재산세,종부세/양도세)도 걷히지않고 건설사/중개사/인테리어 등 부동산 산업이 망가지고 있으니
정부에서 점점 규제지역/대출완화 지침이 내려옵니다. 정부는 사실상 부동산이 떨어지는 것을 원치않고 물가상승 수준을(이상치 연2-5%이내 정도) 원합니다.
기존 정권에서 부동산이 너무 급등했고 급격하게 철퇴들고 제제한 면이 큰 원인이었죠.
그러다보면 취득세/양도세도 야금야금 풀어줄 것이고 부동상의 삼위일체: 규제지역/대출/세금이
내년 정도면 몽땅 완화될 것으로 보입니다.
여기서 키포인트는 대출의 금리가 너무 높다는 것인데요. 1-2년 정도면 과열된 경기 및 물가가 정상화되고 슬슬 금리도 하락 안정세를 취할 겁니다.
과거 경기상황(내수경제/수출)이 안좋으니 박근혜 정권시절엔 부동산 삼위일체를 세팅해주고
빛내서까지 집사라고 권해주었습니다.
무주택자에겐 안정적인 거주기회,
1주택자에겐 상급지로의 이동기회,
다주택자는 다시 수익을 보기 위해 기다리고 있는 듯 합니다.
보통 진보정권이 나라를 잡으면 대체로 포퓰리즘적
정책으로 현금이 살포되기에 부동산, 주식 등 자산이 급등하고 인플레가 형성되곤 했습니다.
그래서 부동산 고수들은 보수정권에 BUY해서
진보정권에 SELL한다는 얘기가 첩첩산중에
퍼져있습니다.
최근에는 대출로 부동산사서 망했다는 이야기가
들립니다. 그런데 5년, 10년, 20년으로 봐도 그럴까요? 아니라고 봅니다.
오히려 신용대출 무리하게 끌어서 주식하고
코인하다가 손을 쓰지 못하는 경우를 많이봤기에
본인이 진정 투자에 재능이 있다! 정도 아니면
일반적으로 주담대>>>신용대출(투자)라고 봅니다.
여담으로 평소에도 본인의 소득 및 지출을 정확히 파악하고 어느 정도까지 레버리지가 가능하고 견딜 수 있을 지를 주기적으로 파악하는 것이 좋습니다.
그러한 준비와 성실함이 추후에는 빠른 추진력이 될 것이고 부지런한 사람이 보통은 기회를 잡기 때문입니다.
