최근 정부에서 부동산 조정대상지역을 대규모로 지정함에 따라 부동산 매매계약을 체결한 이후 새롭게 발생한 대출, 세금 이슈로 인해 계약이 파기되는 경우가 발생하고 있습니다.
우선, 매매 계약은 조정대상지역 선정과는 무관하여 계약이 유효하게 성립되었고, 해지되지 않았다면 계약의 내용은 이행되어야만 합니다.
부동산 매매의 본질은 부동산 소유권이전과 매매대금 지급이지 매매대금 조달을 위한 대출금액이나 세금은 미리 계약서에 특약조건으로 추가한 것이 아닌 이상 계약의 부수적인 사정에 해당합니다.
매도인의 입장에서 부동산 매도 준비를 다 해두었는데(소유권이전에 필요한 서류 법무사에 맡겨두고 위임한 경우) 잔금이 입금되지 않고 있다면 선택할 수 있는 경우가 몇 가지 있습니다.
1. 계약금+중도금 받은 경우
가. 계약을 해제하고 싶은 경우
매수인이 잔금 지급의 이행을 지체하고 있으므로 약 2주~한 달 가량의 기한을 정해서 잔금 지급의 이행을 촉구(법률용어로 최고라 합니다)하고, 기한 내에 잔금지급이 없으면 계약해제 통지를 하고, 타인에게 매도하면 됩니다.
-계약이 해제된 경우 계약금, 중도금을 매수인에게 반환하여야 합니다. 다만, 귀책사유가 매수인에게 있기 때문에 손해배상의 청구가 가능합니다.(다만 매매대금을 어떻게 활용하려고 했으나 하지 못한 손해-다른 부동산 매수 등-는 매수인이 그러한 사정을 알아야만 청구가 가능합니다) 보통 손해 산정이 쉽지 않기 때문에 계약서에 위약금을 따로 특정해둡니다.(계약금을 위약금으로 특정합니다)
나. 계약을 이행하고 싶은 경우
매수인에게 잔금의 지급을 청구하면 되고, 잔금일부터 지급일까지의 법정이자(일반거래5%)도 청구할 수 있습니다.
이 경우 등기이전에 필요한 서류는 법무사 사무실에 계속 맡겨두어야 하고, 그 사실을 매수인에게 알려야합니다.
2. 계약금만 받은 경우
계약금만 받은 경우에는 매도인에게 문자나 내용증명으로 계약해제, 계약금 몰취 통지를 하시고 다른 사람에게 부동산을 매도하시면 됩니다.
