지금 당장 아파트 파세요! 팔 수만 있다면...

부동산 불패시대의 가장 끝자리에서..

내 집 마련의 꿈.

대한민국 국민이라면

누구나 꾸는 꿈입니다.

부동산 불패.

좋은 데 취직해서

돈 모아서 집 사라.

부모에게 듣던

전통적인 재테크죠.

그래서 그런 건지..

한국 국민 자산의

78% 이상이 부동산이라죠.

시간이 갈수록

계속 오르는 부동산

지금이라도 집을 사야 할까요?

단언컨대 지금은 때가 아닙니다.

오히려 팔아야 할 때입니다.

부동산 불패 시대의 막이

내리고 있죠.

신호는 차고 넘칩니다만..

믿고 싶지 않을 뿐입니다.

집을 팔 때 팔더라도

이유가 납득이 가야 팔겠죠.

그래서 왜 지금이

부동산 고점인지

크게 세 가지 이유로

나눠서 알아보겠습니다.

첫 째, 인구구조 변화입니다.

다들 아시다시피 한국의 저출생은

심각한 수준을 너머

절망적이기까지 합니다.

2023년 기준 0.7명이죠.

출산율이 저렇게 줄어든 건

사실 요즘 문제만은 아닙니다.

인구 피라미드 상

30대의 절반 수준이 20대

20대의 절반 수준이 10대

10대의 절반 수준이 10대 미만으로

아래로 갈수록

반토막 수준으로 떨어집니다.

부동산 이야기하는데

이게 왜 문제냐

하시는 분들도 있겠습니다.

집을 누가 주로 사는지 생각해 봅시다.

집을 가장 많이 사는 연령대는

3040입니다.

50대가 넘어가면

집은 이미 있는 상태이거나 은퇴해서

직장도 옮길 이유가 줄어들죠.

아이들은 다 자라서 출가하는 타이밍이라

집을 키울 필요도 없어지죠.

더군다나 연세가 많은 어르신은

신축이 좋다고 하더라도

이사 가는 것보단

내 삶의 터전이 좋다고 느낍니다.

혼인, 자녀의 출생, 이직, 학군 등

여러 가지 요인으로 인해

내 집 마련의 꿈을 꾸는 세대는

3040세대입니다.

그러면 이들의 집을 사줄

다음 구매자는 누가 될까요?

이미 은퇴한 내 집이 있는

50~70대 어르신들?

아니면 이제 자라나

사회에 자리 잡고

결혼, 자녀의 출생, 이직, 학군 등의

이유로 집이 필요한 자라날 아이들일까요?

당연히 자라날 아이들입니다.

하지만

우리나라 인구는

이미 감소의 길로 접어들었죠

잠재적 매수자인

아이들이 자라는 동안

고령 인구는 사망하게 되고

그 집은 상속으로 나오게 될 텐데

이미 영끌로 비싼 집을

겨우 유지하는 3040 세대가

상속세를 낼 여력은 될까요?

결국 경매로 나오거나

싼 값에 시장에 등장하게 될

가능성이 높습니다.

우리나라는 2024년에

65세 인구가

인구 전체의 20%를 넘는

초고령사회로 7년 만에 진입했습니다.

빨리 늙었다는 일본도

11~12년 만에 들어갔었죠.

일본의 시기는 92년이었습니다.

90년 주식, 부동산 버블이

끝나고 난 후죠.

인구는 당연히 줄어들 텐데

아파트는 많이 지었고

여전히 많이 지어지고 있습니다.

그게 바로 두 번째 이유입니다.

공급과잉 문제죠.

지금 이 글을 집이 없어서

노숙하며 보시는 분은 없을 겁니다.

전세나 월세에 살고 계시더라도

그 집을 소유한 집주인이

거주할 공간은 따로 있겠죠.

즉, 오늘 밤 대한민국 국민이

잘 곳이 없을 정도로

한국은 집이 부족하지 않습니다.

다만...

"신축"이 부족할 뿐이겠죠.

결국 옷도 가방도 신상이 끌리듯이

지금 부동산은 신축만 끌릴 뿐입니다.

현재 아파트는 공급과잉이며

계속 지어지는 아파트로

신축경쟁은 생길 수 있으나

구축 아파트는 잉여 부동산이 됩니다.

첫 번째 이유에서 다뤘듯

인구구조에 따라 사망한 국민의

부동산은 매물로 나올 것이며

3040세대도 10~20년 뒤

집을 팔고 싶을 겁니다.

줄어든 10대 20대들을 대상으로요.

제 값에 팔릴까요?

더군다나 현재 한국은

1인가구 비율이 35%를 넘었습니다.

이 비율은 더 증가할 것으로 보이죠.

혼자 사는 사람들이 많아지는데

20평, 30평 아파트가 필요할까요?

그리고 그들은 돈이 있을까요?

앞으로 돈은 더 잘 벌 까요?

이게 세 번째 문제입니다.

소득 성장의 둔화.

우리나라의 60~80년대는

전쟁의 아픔을 딛고 일어나

눈부신 성장을 이뤄냈습니다.

80년 대 월급을 어르신들께

강의들 다니며 여쭤보니

약 15~30만 원이었다 합니다.

90년대는 어떻냐 여쭈니

약 60~100만 원이었다 하고

2000년대는

150~200만 원

2010년 대는

180~230만 원

2020년 대는

220~270만 원을 이야기하십니다.

이는 직종, 나이에 따라 달라지겠지만

초봉 기준으로는 얼추 맞는 것 같습니다.

여기서 중요한 건 금액이 아닙니다.

저 금액이 얼마인지보다 중요한 건

상승률입니다.

80년에서 90년 대의 월급이

3~5배 증가한 것에 비해

2010년에서 2020년 월급은

20~50% 증가했습니다.

GDP성장률도

거의 그 정도이며

앞으로 우리나라의 성장은

저성장 기조에 빠질 것이 자명하죠.

요즘 가장 많은 비율을 차지하는

직장인 평균 연봉이

3000~5000만 원 사이라고 합니다.

약 4000만 원 기준으로

이들이 30년을 단 한 푼도 안 쓰고 모은다면

12억 정도가 됩니다.

요즘 아파트 가격은 어떤가요?

분양가는요?

부부가 맞벌이로 4000만 원씩 벌어도

24억입니다

보통 버는 것에 50%를

소비한다고 보면

겨우 감당 가능한 금액이

12억이며

7억을 대출받고

원리금 균등상환으로

4% 이자로

30년 만기 상환 시

원금 7억에 이자 5억 가량 됩니다.

7억 대출로 살 수 있는 집은

약 60% 대출받을 시

11~12억 정도의 아파트네요.

이 모든 계산은 30년 간

잘리지 않고 이직하지 않고

평생 노예처럼

버는 족족 이자를 꼬박꼬박 갚는 것을

전제로 하는 일입니다.

문제는 이것보다

더 비싸게 살 사람은 있을까요?

한국은 저성장이 확실시되었습니다.

앞으로 일본처럼

임금 상승은 더디거나

거의 동결될 가능성이 크죠.

일본도 30년간 임금이 오르지 않아

잃어버린 30년을 지났습니다.

우리나라의 임금도

더 이상 크게 오를 수 없다면..

지금 이상의 아파트 가격을

진심으로 기대할 수 있겠습니까?

돈 많은 사람들이

사주길 기대하나요?

진심으로 부자들이

강남, 마포, 여의도, 용산, 한강뷰

아파트들을 버리고..

10억 이상 분양되는

신도시 아파트를 사줄 거라고요?

우리는 시대를 잘 만난

50~70대 부모님들의

부동산 불패 무용담을 들으며

공부 열심히 해서

좋은 곳 취직해서

번듯한 집 하나를

빚내서 사라

저 말로 재테크를 배웠고

환경의 변화를 고려하지 않는

무지성 부동산 매수에 임하고 있습니다.

지리적 이점으로 인해

역세권, 번화가 등의

부동산은 괜찮을지 몰라도

애매한 입지의 아파트는

장기로 가져가도

가망이 없어 보입니다.

팔고자 마음먹었다면..

빨리 파는 게 좋을 것 같습니다.

팔린다면 말이죠.