캐나다 신규 이민자 모기지
월세 살다가 집을 사고 싶다는 생각이 든다면.
이민 오자마자 살 집부터 구입하는 사람은 아마도 거의 없을 것이다. 대부분 이른바 렌트라고 불리는 월세살이를 하는데 한국의 월세와는 조금 다르다. 일단 보증금이 없기 때문에 월세가 비싼 편이고 보통 1년 단위로 계약이 갱신된다. 우리 네 식구는 2010년 한인들에게 편한 입지조건을 가진 동네의 고층아파트 방 2개짜리 유닛에 월 1600불에 렌트 계약을 맺었다. 10개월쯤 되었을 때 앞으로도 캐나다에서 계속 살게 될 것이라는 확신이 생겼고 곧 매달 나가는 1600불이 못내 아깝게 느껴지던 차 렌트비를 올리겠다는 집주인의 통보를 받고 차라리 저 돈을 모기지 상환에 쓰면 그래도 집 한 채라도 생기겠지 하는 마음에 은행 대출을 받아 타운하우스를 구입했다.
모기지 월 상환액은 내가 충분히 감당할 수 있는 범위여야 한다. 예를 들어 예전에 내가 살고 있던 콘도는 시장가가 약 50만불선이었다. 주택구입가의 65퍼센트까지 대출을 받는다고 가정하면 월 모기지 상환액은 5년 고정 3.07% 30년 상환기간으로 했을때 약 1660불로 렌트비용과 비슷하다. 이쯤되면 조금 더 무리를 해서 집을 넓혀가고 싶다. 그러나 여기서 염두에 두어야 할 부분이 있다. 바로 세입자 시절에는 신경쓰지 않아도 되었던 재산세와 관리비(공동주택의 경우) 이다.
캐나다는 증여세가 없는 대신에 부동산 보유세가 비싼 편이다. 재산세는 City마다 조금씩 다르지만 공시지가의 약 0.4% 정도로 계산이 된다. 즉 50만불짜리 주택의 경우 일년에 2000불 정도의 재산세를 납부해야 한다.만약 부동산 경기가 좋아져서 집값이 상승하면 재산세도 오르게 된다. 콘도나 타운하우스와 같은 공동주택의 관리비는 월 200~400불 선이고 이처럼 집에 들어가는 비용은 고정지출 중 가장 큰 부분을 차지하게 된다. 결과적으로 주택에 들어가는 월 고정 비용은 1660불이 아닌 약 2000불 정도가 되는 것이다. 때문에 무리한 대출을 받아 무턱대로 집을 늘리는 것은 훗날 현금흐름에 막대한 지장을 초래할 수 있으니 신중해야 한다.
2016~2018 사이에 이곳 BC 주의 부동산 가격은 엄청나게 폭등하였다. 주원인은 짧은 기간 동안 중국 본토의 자본이 캐나다로 대거 유입되면서 중국인들이 선호하는 광역 밴쿠버의 주택 수요가 폭등한 것에 있었다. 정부는 이에 대한 대책으로 주택 모기지를 규제하고 캐나다 시민권 혹은 영주권자가 아닌 신분으로 캐나다 주택을 구입 시에는 주택 매매가의 15%를 추가로 과세하는 Foreign Buyer's Tax 법안을 발효하는 등 부동산 시장을 안정화시키기 위한 노력을 하고 있다. 때문에 15%의 추가 세금을 물어가면서까지 주택을 구입하려는 유학생이나 워크 비자 신분의 독자는 별로 안 계실 거라는 생각으로 이 부분은 논외로 하겠다. 또한 캐나다 주택공사(CMHC)에서 제공하는, 집값의 95%까지 대출이 되는 모기지 프로그램은 무거운 월 상환액에 보험료까지 더해지니 수요가 많지 않기에 제외시켰다. 이 글에서는 가장 대중적으로 통용되는 신규 이민자 대출에 대해 이야기하고자 한다.
신규 이민자란 캐나다 정착 날짜로부터 60개월 이내의 영주권자(Permanent Resident)를 말하며 신규 이민자 대출의 적용이 가능한 부동산은 캐나다에서 처음으로 구입하는 거주용 주택을 의미한다. 신규 이민자 대출이란 앞의 요건을 충족하고 최소 3개월 이상의 안정적인 캐나다 직장경력(Full-Time Worker)이 있는 경우 일반 모기지 심사에 필수적인 2년 치의 소득자료와 2년 치의 캐나다 신용정보의 제공 없이 주택을 담보로 집값의 65% 범위 내에서 최대 백만 불까지 빌릴 수 있는 제도이다.
만약 정착 후 3년 정도 되어서 2년 치 클린한 신용기록과 안정적인 2년 치의 캐나다 소득자료가 있어서 원하는 금액의 대출 신청이 가능하다면 굳이 신규 이민자 대출에 관심 가질 필요는 없다. 더군다나 채무자의 상환능력과 신용을 최우선으로 보는 은행의 입장에서 신규이민자 대출은 그다지 반가운 거래는 아니기 때문에 이자율 면에서 큰 혜택을 기대하기는 어려울 수 있다. 따라서 신규 이민자 대출은 어디까지나 캐나다에서 충분한 신용기록이나 소득자료가 없는 이들에게 적합한 플랜이다.
최근 주택담보대출이 부양되기보다는 억제되는 분위기에서 일부 은행에서는 신규 이민자 대출을 아예 취급조차 하지 않을 수도 있으나 은행마다 또는 부동산 경기에 따라 이자율이나 조건 등이 사뭇 다를 수 있기 때문에 되도록 여러 은행을 알아볼 필요가 있다. 집을 구하는 과정에서는 분명 부동산 중개인(리얼터)이 개입될 것이고 그 중개인으로부터 특정 은행에 소속된 모기지 전문가를 소개받을 수도 있다. 고객과 여러 은행을 옵티멀 하게 연결시켜 주는 모기지 브로커의 도움을 받을 수 있다면 더 좋다. 어떤 은행에서는 신규 이민자 대출건에 대해서는 브로커 커미션을 지급하지 않는 은행도 있기 때문에 브로커의 도움을 받을 수 있을지는 장담할 수는 없지만 어떤 경로를 통해서든 되도록 여러번 상담을 받으시고 가장 좋은 이자율을 선택하시라 권하고 싶다.
신규 이민자 대출 심사에서 가장 중요한 부분은 집값의 35%를 지불할 수 있는 현금자산(Down Payment Source)을 증명하는 것이다. 애초에 한국을 떠나면서 정착자금으로 가져온 돈이 은행계좌에 고이 모셔져 있었다면 제일 간단하다. 만약 한국에서 가져와야 하는 상황이라면 잔금 치르기 최소 두 달 전에는 캐나다 은행 계좌에 머물러있어야 한다. 또한 그 자금이 내 돈이 아닌 부모님으로부터 받은 돈이라면 은행에서는 Gift Letter를 요구할 수 있다. 기프트 레터의 주요 골자는 이 돈은 나중에 다시 돌려받지 않겠다는 조항이다.
이민 온 후의 신용카드 상환 기록이나 월세 입금, 자동차 할부금 또는 각종 공과금의 연체기록은 대출승인에 악영향을 미칠 수 있으니 잘 관리하여야 한다. 캐나다 정착한 지 2년이 채 안되어 충분한 신용 기록이 쌓이지 못했다면 한국의 신용정보를 제공해야 할 수도 있다. 한국에서 거래한 은행에서 발급한 추천서 등은(물론 영어로 번역되어 공증된) 대출 승인에 유의미한 도움을 줄 수 있으니 가능하다면 준비하는 것이 좋다.
경제적 기반이 약한 이민 초년생이 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다는 점은 분명 매력적이다. 앞서 말한 대로 주택담보대출 월 상환액이 현재 렌트비를 크게 웃돌지 않는 상황이라면 작은 집이라도 구입하는 것이 인플레이션과 부동산 상승에 대비도 하고 정착의 초석을 다지는데 큰 도움이 될 것이다.
