코로나 이후의 부동산 시장
채상욱 <대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년>
코로나 바이러스로 전 세계가 경제적 충격을 받았다. 미국의 대표 지수 S&P 500은 28%가량 폭락하기도 했다. 우리나라 코스피 또한 2,200선에서 1,400까지 떨어지기도 했다. 비록 지금은 반등했지만 주식은 미래의 가치를 반영하여 움직인다. 코로나 바이러스의 확산을 막기 위해 각국에서 시행한 사회적 거리두기(Social distance)는 활발한 경제활동과 반대되는 행동이다. 각구의 정부는 올해 마이너스 성장을 예상하고 있다. 그만큼 경제에 가해진 충격은 피해 갈 수 없다. 부동산 시장도 예외일 수 없다.
작년까지 우리나라 부동산 시장은 저물가, 저금리를 바탕으로 지속적인 상승을 이어갔다. 강남 불패와 같은 부동산은 배신하지 않는다는 믿음은 부동산 시장의 상승을 뒷받침하였다. 하지만 올해 닥친 코로나 이후의 부동산 시장에서는 이와 같은 상승을 장담할 수 없다. 채상욱 작가의 <대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년>에서는 부동산 시장의 하락을 예상한다. 이 책에서 신기한 점은 코로나 바이러스에 대한 언급이 없다는 점이다. 정부 정책과 수요와 공급 측면에서 시장을 예측하는데, 그동안 가격 상승을 이끌었던 9억 원 이상의 주택 가격이 떨어질 것이라고 본다.
과거를 알면 미래가 보인다고 했던가. 지난 10년간의 부동산 정책 변화와 그에 대한 시장의 반응을 살펴보면 앞으로 어떤 정책이 나오더라도 흔들리지 않는 자신만의 안목과 통찰을 얻게 될 것이다. p.11
무엇보다도 과거 10년의 부동산 시장의 부침을 재미있는 스토리로 전달해 줬다는 점에서 부동산으로 하나도 모르는 나 같은 부린이(부동산+어린이)에게 09~13년까지의 부동산 가격은 왜 오르지 않았으며, 14~19년에는 급격히 상승했는지 쉽게 알 수 있었다. 과거의 부동산 시장의 횡보와 지금까지의 상승의 이유는 책에서 살펴보시길 권하며, 개인적으로 앞으로 부동산 시장이 하락하는 이유에 대해서 공부할 겸 다루고자 한다.
앞으로 부동산 시장이 하락하는 이유, 수요의 감소
수요와 공급 곡선가격을 형성하는 건 수요와 공급이다. 두 가지 축 중 하나가 이동하면 가격 또한 변한다. 앞으로 우리나라 부동산 시장에서 큰 변화는 수요의 감소를 꼽을 수 있다. 이유는 갭(Gap) 투자 규제와 다주택자에게 부여될 세금으로 대표되는 정부의 정책이다.
갭 투자는 우리나라에만 존재하는 전세 제도를 이용한 투자다. 주택의 매매가와 전세가의 차이가 적은 것을 이용하여 주택 구입자금에 전세 보증금을 포함하여 주택을 매입하는 것을 말한다. 적은 금액으로 주택을 살 수 있다는 장점이 있다. 08년 금융위기 이후 저금리 기조 아래 마땅한 투자처가 없던 시장 참여자들은 14년 이후 갭 투자를 이용하여 부동산 시장에 적극적으로 참여하였다. 주택이라는 공급은 제한되어 있었으나 수요는 증가하여 가격은 상승하였다.
박근혜 정부(2013년~2017년)는 부동산 시장의 규제를 완화했었다. LTV(Loan to Value, 주택담보대출)을 70%로 완화하여 주택시장 활황을 유도했다. 하지만 현 정부는 주택시장 가격을 잡겠다는 기조 아래에서 부동산 규제 정책을 쏟아냈다. 서울의 LTV는 40%까지 낮추었다. 주택 사는데 은행에서 대출을 많이 해주지 않겠다는 의지인 것이다. 여러 정책이 있었지만 갭 투자를 결정적으로 잠재운 것은 '19년에 발표된 12.16 대책이다.
12.16 대책이 전세 레버리지 사이클의 종료, 1 주택 갭 투자 매매에 철퇴를 내리는 문재인 정부의 세 번째 종합부동산 대책이었다. p.156
12.16 대책12.16 대책의 발표로 인해 이제 9억 원 이상의 고가 주택을 전세 끼고 갭 투자하려는 1 주택 수요는 상당히 어렵게 됐다. 전세가 사라지는 것은 아니더라도 전세를 유동화해서 갭 투자하는 사이클은 막은 것이다. p.161
12.16 대책은 갭 투자에 종지부를 찍은 것뿐만 아니라 종합 부동 사세(이하 종부세)의 세율을 인상했다. 다주택자(2채 이상 보유자)에게는 가뜩이나 코로나 사태로 경제가 위축되어 수요가 줄어 주택 가격이 하락할 것 같은 상황에서 부동산을 가지고만 있어도 내야 할 세금이 늘어난 것이다.
이런 세법 변화가 전하는 메시지는 단순하다. 2 주택자가 되지 말라는 거다. 그리고 1 주택을 장기 보유하라는 것이다. p.167
<대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년>의 책 제목처럼 앞으로의 10년, 또는 코로나 바이러스 이후 부동산 가격은 정부와 시장의 싸움에서 정부가 우세할 것이라는 전망이다. 9억 원 이상의 주택은 상승세가 꺾일 것이며, 9억 원 이하의 소형 아파트는 보합세가 계속된다는 것이다.
코로나 바이러스로 미국 연준은 제로 금리를 선언했고, 우리나라 한국은행도 0.75%로 금리를 낮춘 마당에 시장 참여자들은 투자 수익을 얻을만한 자산이 마땅치 않다. 여기에 채상욱 작가는 부동산 시장의 실물투자 대신 리츠 자산에 대한 투자를 소개한다. 리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분(equity)에 투자한 후 그로부터 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다.
작년부터 우리나라에도 리츠 종목이 추가로 상장하기 시작하였으며, 높은 배당률에 시장 참여자들의 관심을 받기도 했다. 부동산 시장보다는 주식시장이 규제가 완화적인 면에서 부동산 직접 투자의 대체 투자 대상으로써 리츠는 앞으로 많은 관심을 가질 것이다.
