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by 비즈폼 Jun 16. 2017

부동산 대리 계약, 눈뜨고 당하지 마세요!

부동산 대리 계약 시 확인해야 할 사항들

계약은 어떠한 목적에 대하여 이해당사자들이 서로 의사를 합치하여 결론을 도출해내고 법적인 효력을 발생하게 되는 행위를 뜻합니다. 부동산의 계약은 말 그대로 계약의 대상, 그 목적물이 부동산이 되는 계약을 뜻합니다. 부동산의 계약은 매매와 임대(전세, 월세)의 형태로 이루어집니다.
 
계약을 성사시킬 때 가장 기본은 각 당사자들이 직접 대면해서 합의하고, 계약서를 작성하여 서명날인한다는 것인데, 가끔 계약 시 부득이한 사정으로 본인이 나오지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
 
이러한 경우 ‘대리인을 통한 계약’이라는 형태로 계약이 진행되는데, 잘 모르면 눈 뜨고도 코 베이기 쉬운 부동산 계약에서 본인이 아닌 대리인이 나오게 된다면 계약을 하는 데에 있어서 더욱 이 계약이 안전한가?”라는 생각이 자연스레 들게 됩니다.
 
그렇다면, 보다 안전하게 대리 계약을 진행하기 위해서는 어떠한 부분을 신경 써야 할까요?




신원의 확인


대리인은 원래 계약에서 권리를 가진 이로부터 일정 부분 권리를 인정받아 계약을 대신하게 됩니다. 그렇기 때문에 계약 시 본인이 아닌 대리인이 나왔다면 가장 먼저 확인해야 할 부분은, 대리인 본인의 신원이 확실한 사람인지 확인해보아야 합니다.
 
사실 대리인 자체에 대한 신원확인은 신분증등본가족관계서 대조를 통해서 가능합니다. 신원확인의 목적은 해당 대리인이 신원이 불분명한 사람이 아닌지, 실제 등록된 신분과 일치하는지 확인하기 위한 이유가 크기 때문입니다.
 
여기서 주의할 것은, 계약을 하는 자리에는 대리인이 나와서 계약을 진행하지만 계약서 상에 명시되어야 할 계약자는 실제 등기부등본상의 부동산 권리자(대리인에게 대리권을 부여한 자)와 계약이 진행된다는 점입니다.




대리권의 확인


신원확인을 마치게 되면 본인 눈앞의 대리인이 정말로 대리권을 정식으로 인정받은 대리인인지, 어느 정도까지 대리권을 인정받았는지 확인해야 합니다. 대리권을 확인하기 위해서 사용할 수 있는 방법으로는 크게 다음의 3가지가 있습니다.
 


부동산대리인위임장 확인

대리인 위임장은 원래 부동산 계약을 진행하기로 한 본 계약권자가 작성하는 것이며 본 계약권자와 대리인이 직접 서명날인이 필요합니다. 위임장에는 본인이 대리권을 부여할 대리인을 지정하고 어느 정도까지 권한을 부여할지를 명시하도록 합니다. 위임장이 반드시 필요한 건 아니지만 계약의 당사자로 충분히 요구할 수 있는 부분입니다.
 
권한의 명시는 대리인이 계약을 성사시키는 과정에서 임의로 금액을 조정하거나 계약조건을 조정하는 행위를 방지하기 위함이며, 대리권자가 임의로 대리권을 벗어나는 계약 조건의 조정 행위는 추후에 계약서로 작성되었다고 해도 법적인 효력이 발생하지 않게 됩니다.

부동산대리인위임장 양식 예시

부동산대리인위임장 작성방법 브런치

부동산대리인위임장 양식 다운로드



인감증명서 첨부

계약 성사를 위해서는 계약서의 마지막에 직인을 찍어야 하는데 대리인이 나오는 경우에도 계약은 본 부동산 권리자와 진행하는 것이기에 대리인은 본 계약권자의 인감증명서를 계약 시 대리권자 확인을 위해 지참해야 합니다.
 
인감증명서는 매매용으로는 발급 후 1개월, 임대차용으로는 3개월 정도의 기간을 유효기간으로 보는데 교부일을 확인하여 이 기간이 지났을 경우 재발급 요청을 하는 것이 좋습니다. 더불어, 인감증명서에는 사용 용도를 표시할 수 있는데 부동산 계약을 위한 용도라고 명시해 놓은 인감증명서를 첨부하는 것이 더욱 좋습니다.



전화로 확인

대리인을 임명한 본 부동산 계약권자에게 직접 전화를 하여 대리인과 대리권에 대하여 물어보고 확답을 받는 방법입니다. 전화로의 확인이 실제로 신뢰가 가는지에 대해서 의문을 가질 수 있으나 본 계약권자와의 직접 통화로 그 자리에서 사실 확인을 한다면 문제가 될 부분은 없습니다.
 
비록 서면으로 작성된 권한 확인 방법은 아니지만 직접 본 계약권자와의 통화를 하고 해당 대리인이 본인이 지정한 대리인이 맞는지, 어느 정도의 범위까지 대리권을 부여했는지 확인하는 방법입니다. 물론, 더 일을 정확하게 하기 위해 통화 내용을 녹취를 할 수도 있습니다.
 
이러한 전화통화로 확인하는 방법은 보통 대리권자가 부부관계 혹은 직계가족 친인척인 경우에 사용하는 경우가 많습니다.




특약사항의 지정


계약서에는 특약사항이라고 하여 모든 계약의 조항들 외에 따로 명시하며 일정 상황에서 가장 먼저 그 권한을 우선하는 특약사항을 지정할 수 있습니다.
 
여기서 계약 상 대리인이 권한 이외에 임의로 조항을 조절하여 부정하게 이익을 취하거나 매도인, 매수인(임대인, 임차인)에게 불이익이 발생할 경우 계약의 무효 혹은 책임을 묻는 조항을 통해 차후에 발생할 문제에 대해 미리 대비를 해두어야 합니다.




대금 수령권한 위임의 확인


가장 중요한 부분이며, 큰 문제가 발생할 수 있는 부분은 바로 돈과 관련한 부분입니다. 부동산 계약의 경우 그 금액이 매우 커, 자연스레 피해 규모도 크기 마련입니다.
 
항상 기억할 부분은 대리인이라고 해서 계약의 주체가 바뀌는 것은 아닙니다. 자연스럽게 대금도 본 계약권자에게 지급되어야 하며, 대리인이 본 계약권자로부터 대금 수령권한까지 위임을 받는 경우에만 대리인에게 대금을 지급하며 그러한 상황이 아니라면 대금은 반드시 본 계약권자인 매도인에게 지급되어야 합니다.
 
그리고 대리권자가 대금 수령권한을 위임받은 경우라면 해당 사항에 대하여 한번 더 사실 확인을 해보는 것도 필요합니다.




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