리츠(REITs) : 과자 말고 부동산

feat 리츠의 비밀

리츠.

리츠라 하니 뜬금없이 예전에 즐겨 먹었던 과자, 리츠가 생각납니다. 오리지널 크래커의 일종이었던 리츠는 짭짤하고 고소한 맛이 일품이었던 과자였지요. 옛날 티나 크래커의 전통을 계승한 듯한 이 과자는 야채크래커나 고소미와 더불어 에이스 크래커에 이르기까지 한때 크래커계를 풍미했던 것으로 기억합니다. 그래서 큰 박스로 쌓아놓고 질리도록 먹기도 했었습니다. 나중에는 안에 치즈가 발라진 응용편도 괜찮았지만 역시 크래커의 맛은 오리지널에 있는 것이지요.

과자 리츠

그런데 오늘 말하고자 하는 리츠는 과자 리츠는 아니고 일종의 부동산에 관한 이야기입니다. 공통점은 한번 맛보면 마성의 과자처럼 좀처럼 끊을 수가 없다는 사실이고요.

여기서 리츠(Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사라고 합니다. 주식회사의 형태를 갖추고 부동산 자체나 그 투자하는 부동산투자회사를 상장하여 거래를 주식처럼 쉽게 만든 것이라고 보시면 됩니다.

부동산 리츠

한때 과자 회사의 오너는 못될 망정 건물주의 꿈을 가지고 리츠에 관심을 보였건만 과자 리츠가 요즘 다소 인기가 뜸한 것처럼 부동산 리츠도 인기가 뜸하기는 마찬가지입니다. 오히려 아파트와 같은 부동산은 다시 살포시 살아나고 있는 듯한 모습인데  리츠는 그에 훨씬 미치지 못하고 이 상품이 과연 죽은 것인지 아직 살아있는지 가끔 찔러보곤 합니다. 웬만한 리츠는 공모가에도 미치지 못할 만큼 가격이 폭락해서 회복이 더디다고나 할까요? 그래서 리츠에 관한 책을 읽어 보기로 합니다. 과자 리츠에 비하여 맛이 덜한 것도 아니었는데 무엇이 문제였을까요?

부동산도 마찬가지지만 리츠의 폭락도 최근 갑자기 급등한 금리에 기인합니다. 리츠의 대부분은 시장에서 자본을 조달하여 부동산에 투자한 것인데, 대출을 일으켜 부동산에 투자하여 임대료를 받고 있는 리츠의 구조에서 부동산 가격이나 임대료 보다 대출에 따른 이자의 상승 가능성이 높아지며 리츠의 주가가 하락하게 된 연유입니다.

게다가 레고사태로 인한 부동산 PF의 리스크, 미국과 유럽의 상업용 부동산의 위기설은 가격은 한층 하락시켰지요. 아직까지 그러한 리스크가 완전히 사라지지 않고 있기에 한편으로는 저평가도 지속되지만 보다 싸게 살 수 있는 기회 측면도 여전히 보인다는 생각이 듭니다.

리츠의 가격은 떨어졌지만 가격대비 배당률이 높아진 것은 큰 메리트로 보입니다. 낮게는 5% 남짓에서 높게는 10%에 이르는 배당률은 장기적으로 이만큼 안정적인 수익을 제공하는 금융상품을 찾기 쉽지 않아 보이지요. 물론 금리가 한껏 높아진 상황에서 저 정도의 배당률은 성에 차지 않을 수도 있지만 금리가 피크를 찍고 내려갈 것을 생각하면 배당률과 주가 회복이라는 측면에서도 매력적인 과자, 아니 투자 자산이 아닐 수 없습니다.

리츠는 특히 퇴직연금을 통하여 투자할 수 있는 자산이라는 점에서 장기적인 성장성이 크다고 봅니다. 우리나라의 경우 리츠뿐 아니라 퇴직연금의 투자처가 아직 활성화되지 못했다는 점에서 보다 장기적이고 안정적인 투자처를 찾는 연금의 특성상 리츠의 가능성이 높아 보이지요. 선진국의 리츠 성장 경로를 볼 때 우리나라에서의 리츠 시장에 대한 재평가가 언젠가는 오리라 보이지요.

글쎄요 과연 리츠뿐만이 아니라 부동산 가격이 다시 오르게 될까요? 너무 올라도 걱정 너무 내려도 걱정, 부동산 가격은 항상 양날의 검이지요. 주택 가격은 오르는데 상업용 부동산은 공실을 보이고 있다는 점도 상충하는 불균형입니다. 아파트라는 부동산 시장의 관심에 비하여 리츠라는 시장의 관심은 당장은 한참 덜하지만 이 또한 부동산 시장을 반영하는 지표라는 생각을 합니다. 그래서 리츠의 반등과 부동산 시장의 반등은 그리 다르지 않을 것이지요. 부동산에 비하여 여전히 리츠라는 측면으로 볼 때는 상대적 저평가의 구간에 속해 있다는 생각이 들기도 합니다. 금리가 급 상승하며 경기 방어주 같았던, 안전자산일 것 같은 리츠의 가치가 많이 하락한데 비하여 아직 회복하지 못했기 때문입니다.

과연 금리가 고점을 찍고 다시 하락이라는 피벗의 시점에 이르러 부동산의 미래는 어떻게 될까요? 더불어 리츠도 회복을 보일 수 있을까요? 원래 계획은 빌딩을 통으로 사서 건물주가 되어 임대료나 배당을 받으며 노후를 안락하게 보내는 것이었는데 역시 계획은 계획, 금리라는 펀치를 맞기 전에는 몰랐었지요. 상대가 타이슨이었다는 사실을요.

뭐 일단 리츠 과자나 다시 먹으며 리츠 부동산도 장바구니에 함께 담아 봐야겠습니다. 야금야금 리츠 지분을 늘리다 보면 타이슨도 금리를 내리고 언젠가 빌딩을 내놓게 되겠지요. 그렇지 않다면 리츠는 그냥 과자일 뿐입니다. 리츠가 과자 말고 부동산으로 더 인기있을 날을 고대하며.

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리츠의 비밀

한줄 서평 : 부동산의 부활을 믿는다면 (2023.05)

내맘 $점 : $$$

서원형 저 / 에프앤가이드 (2022.11)