부동산 투자를 부정적으로 보는 이유
무주택 폭락론자의 마지막 발악
1. 예전만큼 매력적이지 않다.
우리나라에 '부동산 불패'라는 말이 있다. 말 그대로, 부동산에 투자하는 것이 최고의 투자라는 이야기이다. 그도 그럴 것이, 몇 번의 크고 작은 하락은 있었지만 실제로 대한민국이 건국된 이래 현재 2024년까지 부동산은 계속 우상향해왔다. 하지만 나는 감히 이제부터는 아니라고 이야기하고 싶다. 단, 서울은 제외하고.
2. 왜 매력적이지 않은가?
우리나라에서, 부동산을 단순히 의식주의 '주'로 보는 사람들은 적을 것이다. 오히려 부동산은 투자 대상이며 계단식 자산 상승의 원동력으로 보는 사람들이 더 많을 것이다. 현재 내 자산에 맞는 부동산을 저가에 사서, 상승한 뒤 팔고, 해당 시세 차익을 통해 더욱 고가의 부동산을 사고, 이를 반복해서 결국은 서울 상급지로 입성하는 것이 최종 목표. 소위 말하는 '갈아타기', 앞으로는 어렵지 않을까 싶다. 대한민국 국민들의 부동산 구매력이 더이상 오를 수 없는 최고치에 달했기 때문이다.
3-1. 최고치에 달한 부동산 구매력 - 1인당 GDP
대한민국 1인당 GDP 추이를 보면, 2000년 12,000불에서 2023년 36,000불로 3배가량 상승했다. 하지만 우리나라는 더 이상 1인당 GDP가 크게 증가할 요인이 없다. 우리나라는 첨단 기술과 인적 자원을 제외한다면 자원도, 기술도 그 무엇도 없는 척박한 나라인데, 반도체, 화학, 자동차 등 첨단 기술들은 중국의 급격한 성장으로 인해 위기에 처해 있고, 인적 자원은 저출산율로 인한 초고령사회 진입, 즉 노동력의 질 또한 떨어졌다. 실제로, 2018년 33,000불을 달성한 뒤 내렸다 올랐다를 반복, 현재 6년 동안 단 10% 상승했다.
3-2. 최고치에 달한 부동산 구매력 - 가구 부채비율
1인당 GDP 같은 절대적 상승이 어렵다면, 대출을 늘려 부동산을 구매하면 되지 않는가? 이 또한 어렵다. 대한민국 GDP 대비 가구 부채비율 또한 급격히 증가해 왔기 때문이다. 2000년 50% 수준에서 2024년 현재 145%로(전세대출 포함)*, 전세계 1위의 가계부채 비율이다. 경제 강대국인 미국, 중국, 일본 모두 60~80% 수준인데, 우리나라만의 기형적인 부동산 집중 자산 구조로 인해 145%라는 절망적인 숫자를 보여준다.
4. 서울로 몰리는 대한민국 전체 자산
그럼에도 불구하고 서울의 집값은 오를 것이다. 국민들의 부동산 구매력이 최고치에 달했더라도 모두가 바라보는 곳은 한 곳, 즉 서울이기 때문이다. 서울은 현재 전국에 퍼져 있는 자산을 계속해서 빨아들일 것이다.
따라서 서울 부동산은 가격이 유지되거나 계속해서 오를 것이고, 서울을 제외한 나머지 지역은 계속되는 자산 유출로 인해 '하락할 것이다'.
5. 갈아타기는 가진 자만이 할 수 있는 세상
이 말은 즉, 현재 서울 부동산 혹은 그에 준하는 자산을 가지고 있지 않는 이상 앞으로 일반 시민들은 갈아타기를 통한 자산 축적이 불가능해진다는 소리이다. 사회 초년생들은 절대적인 순자산이 부족하기 때문에 비교적 저렴한 서울 주변부 혹은 경기도 외곽의 아파트로 시작해서 갈아타기를 해야 하는데, 언급했듯 서울 중심부가 아닌 이상 가격이 오를 요인은 없어 보인다. '2024년 2분기 서울 아파트 중위값* 9억 원'. 현 시점 대출 혹은 부모님의 도움을 통해 이 정도의 자산(자본+부채)을 달성할 수 없다면, 앞으로도 서민들의 서울 입성은 어려울 것이다.
6. 앞으로 어떻게 해야 하는가
개인적으로는 현재 서울 중심부를 제외한 지역의 부동산을 구매하는 것은 위험하다고 보고 있다. 따라서 나는 2026년 하반기까지 단기적 하락을 기다린 후, '서울' 부동산을 구매하는 것을 목표로 하고 있다. 예상대로 서울 부동산이 단기적으로 하락한다면 과감히 대출을 받아 구매할 것이고, 반대로 서울 부동산이 계속해서 상승한다면 나는 서울을 포기하고 주변부에서 살 것이다. 월세로 살 것이냐 매매로 할 것이냐에 대한 문제는 그 때 상황에 맞춰 선택하려 한다.
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