계약해지합의서 상가 점유 회복을 희망한다면
안녕하세요.
건물인도 청구의 소를 제기하면 대부분 임대인 측이 승소한다고 생각하신다면 큰 오산입니다. 상가임대차법의 개정을 통해 임차인의 권리가 점차 강화되고 있기 때문에 적합한 해지사유가 없거나 제대로 된 전략이 없다면 오히려 고액으 손해해상을 물어주어야 할 수도 있기 때문이죠.
특히, 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회와 관련하여 강하게 보호하고 있어 정당한 사유없이 거부하거나 방해해서는 안되므로 임차인을 내보내기에 앞서 상대방의 권익에 대한 이해가 먼저 이루어져야 합니다.
마음대로 내보내기가 어렵습니다.
자신이 건물주 및 소유주이니까 내가 원하는 시기에 마음대로 내보낼 수 있을까요? 정답은 아닙니다. 관련법상 한 번 들인 세입자는 정당한 사유 없이 최대 10년 간 퇴거를 시킬 수가 없습니다.
상대방은 상가임대차법 제10조에 따라 계약갱신을 요구할 수 있는 권한을 지니게 됩니다. 행사 방법은 만기일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 재계약 의사를 밝힌다면 수락하여야 하죠.
임대인 측에서도 임대료 조건 변경 등을 원한다면 같은 시기에 상대방에게 의사표현을 하셔야 합니다. 하지만 바쁘게 지내다보면 당사자 모두 해당 시기를 놓치는 경우가 발생되기도 하는데요.
이 경우 해당 임대차 계약이 자동 종료되어 상가 점유 회복이 가능한 것이 아니라 묵시적으로 연장되는데 환산보증금에 따라 차이가 발생됩니다.
환산보증금 초과 여부에 따른 차이점은?
환산보증금이란 보증금과 월차임 환산액을 더한 것을 말하는데요. 계산방법은 임대료에 100을 곱한 뒤 보증금만 더해주면 끝입니다.
예를 들어 보증금이 5천만 원이고 월세가 500만 원이라면 해당 상가의 환보는 5억 5천만 원이 되는 것이죠. 이렇게 계산하여 나온 결과 값을 해당 지역의 기준을 넘어서는지 여부를 확인하면 됩니다.
만약 범위를 초과하지 않는다면 동일한 조건으로 1년간 연장되는 것으로 판단하며 계약을 해지 할 수 있는 권한은 임차인에게만 있으며 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생됩니다.
반면 기준을 넘어설 경우엔 민법상 묵시적갱신 된 것으로 보아 기간의 정함이 없이 늘어나게 되며 양측 모두 관계를 종료시킬 수 있는데요. 세입자가 희망할 경우 통고 후 1개월 뒤, 건물주는 6개월 후 상가 점유 회복이 가능합니다.
즉, 상임법에 따라 10년을 보호해주어야 하지만 민법상 묵시적 갱신이 된 상황이라면 소유주 측에서 계약해지합의서 발송을 통해 퇴거요청이 가능합니다.
10년 초과 및 민법상 자동연장 되었더라도
다만, 10년이 초과되었거나 민법상 자동연장 된 임대차이더라도 막무가내로 계약해지합의서 요구하시면 안되는데요.
상대방 측에게 권리금 회수 기회에 대한 권한이 남아있기 때문입니다. 간혹 이러한 부분을 놓치고 빈손으로 나가라고 통보하는 분들이 많으신데요. 해당 권리의 경우 영업기간과 환산보증금 초와여부와 무관하게 보호를 받습니다.
영업가치 회수의 경우는 임차인과 신규임차인이 서로 양도양수계약을 체결하고 최종적으로 건물주의 승낙을 통해 신규계약이 체결되어야 완성되는데요.
합당한 사유 없이 상가 점유 회복을 위해 후임자를 거부하거나 신규계약을 체결하지 않을 목적으로 연락을 기피하여 해당 거래가 무산된다면 상대방 측에서 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
중대한 귀책사유가 있다면
이처럼 상가 점유 회복이 쉬운일이 아닙니다. 하지만 임대차를 더 이상 지속할 수 없을 정도로 임차인에게 중대한 귀책사유가 있다면 합법적으로 계약해지합의서를 통해 퇴거 요청이 가능합니다.
즉, 관련법에서 영세상인을 강하게 보호하고 있지만 의무를 다하지 않는다면 계약갱신 및 권리금 회수의 권한이 모두 박탈되는데요.
대표적으로 차임 연체가 있습니다. 다만, 임대료를 한 번 못냈다고 해서 퇴거시킬 수 있는 것이 아니라 관련법에서는 3기를 기준으로 하고 있습니다.
이는 연속해서 3개월 미납될 필요 없이 총 누적금액을 확인하시면 되는데요. 즉 해지통보 시점에서 3개월분에 달하는 차임이 밀려있다면 상대방의 권한을 지켜주지 않아도 됩니다.
이러한 정당한 사유로 퇴거 통보를 했으나 불법적으로 점유를 이어나간다면 보증금이 모두 소진되기 전에 빠르게 부동산전문변호사와 함께 건물인도 청구의 소를 준비하는 것을 권해드립니다.
이 외에도 본인이나 가족 등이 직접 사용을 목적으로 상가 점유 회복을 희망하는 분들도 많으신데요.
이 경우 임차인에게 권리금조의 상당한 보상을 제공하여 계약해지합의서 작성 해 볼 수 있으므로 경제적인 손해를 최대한 줄이고 안전하게 명도를 희망한다면 제이씨엘파트너스로 연락주시기 바랍니다.
