밀짚모자는 겨울에 사라. <아파트값, 5차 파동>
아파트값 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.
저자 최명철/ 2001년 출판
현재는 절판되어 중고가가 20만원이 넘는다는 소문이 있지만
제본된 책은 구할 수 있다!
아파트가 생기기 시작한 1960년대부터 2000년대까지 우리 나라에 있었던 부동산 파동(수요가 급등하여 아파트값이 걷잡을 수 없이 오르는 현상)을 다룸.
각각의 파동 시점을 조망하며 무엇이 가격 등락에 영향을 주었는지 이야기함. 어떠한 원인으로 일어났고 어떠한 양상을 띠었는지 분석.
결국 역사는 반복된다.
아파트값 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.
결국 크게 보면 인플레이션으로 인해 집값은 상승할 수 밖에 없다.
부동산 시장은 수익성, 환금성, 안전성을 고루 갖추고 있음 -> 주테크IQ를 높여야 한다.
집값과 전세값의 관계를 비유한다면
마치 토끼와 거북이의 경주와 같다.
토끼가 뜀박질하다 지쳐 숨을 고르면
거북이가 따라붙고
거북이가 어느 정도 접근하면
다시 토끼가 저만큼 앞서 가게 된다.
아파트값 파동에는 마침표가 없다. 단지 쉼표가 찍힐 뿐이다. 선진국이 그랬듯이 주택경기 순환은 계속 이어질 것이다.
주택은 알다시피 공사기간이 길어 공급이 매우 비탄력적인 상품이다. 주택을 공급하기 위해선 택지를 매입하고 분양하여 건축하는 등 입주 때까지 대략 2년6개월 정도의 시일이 필요하다. 그런데 수요는 값이 오를 것이라는 불안심리에 빠지면 즉각적으로 발생하기 때문에 탄력적이다.
주택수요는 일반적으로 인구증가와 핵가족화에 따른 가구 수 증가로 인한 신규 수요, 재개발과 재건축 추진으로 주택이 멸실 되어 발생하는 교체수요, 누적된 내 집 마련의 잠재수요, 살고 있는 집이 낡아 새 집으로 옮기려는 대체수요 등에 의해 발생한다.
경기 회복에 따른 집값 상승 기대심리가 팽배해져 여유자금을 투자하려는 가수요가 가세하여 수요층이 두터워질 경우 순식간에 수급 불균형에 빠지게 될 것이다.
전셋값 비율
아파트값 파동을 겪어 집값이 크게 오르면 낮아졌다가 주택경기가 침체 되면 높아지는 특성을 지니고 있다.
<파동국면으로 발전하기 위한 조건>
실물경기가 좋아질 것으로 믿는 사람들이 늘어나면서 소비심리와 투자심리가 살아나야 한다.
구매력을 갖춘 실수요가 뒷받침 되어야 한다. 실수요가 뒷받침 되지 않을 경우 한낱 거품가격에 지나지 않아 원래의 가격으로 돌아가는 요요현상이 발생한다.
대형 재료가 필요하다.
이러한 조건이 갖춰지면 시중 투기성자금이 주택시장으로 흘러 들어와 시장에너지가 감당하기 어려울 정도로 강해져 아파트값이 걷잡을 수 없이 오르는 파동국면이 진행된다.
<주택시장을 움직이는 변수들>
- 내부적요인: 공급물량, 주택정책 변화, 전세값 비율, 대기수요(주택청약관련예금 가입자), 미분양 아파트 증감 추이
- 외부적요인: 실물경기 동향, 금리, 시중자금, 물가, 가계소득
전세값 비율이 높아지면 아파트값이 오른다는 주택시장의 징크스가 모두 현실화 되었다. 따라서 주테크 원칙 제1조는 앞에서도 언급했듯이 거북이(전세값)가 토끼(집값)를 바짝 따라붙어 전세값 비율이 집값의 70%를 넘어서면 집을 사두는 것이다.
밀짚모자는 겨울에 사라
<주택시장의 징크스>
강남 8학군 수요가 대단한줄은 알았지만 이렇게까지 부동산값 변동에 큰 영향을 끼치는 줄은 몰랐다. 영원히 망하지 않을 컨텐츠는 자녀교육이 아닐까. 자녀를 좋은 대학에 보낸다는 건 부모에게 얼마나 큰 의미이길래, 한평생 모은 돈에 빚까지 내어 좋은 고등학교에 입학시키려고 할까. 그것마저도 누구나 할 수 있는 일은 아니라는 것. "어쨌든 공부는 자기가 하는 것 아닌가?" 라고 언니에게 따져물었다. 그러자 언니는 "공부만큼 친구의 영향력도 중요하다."고 했다. "친구들이 의사, 변호사, 회계사인 것과 단순 노동만 하는 아르바이트생인 것을 비교해보라."고 했다. 쳇. 우리 반 아이들이 떠올라 괜히 반감이 들었다. 우리학교는 한부모 가정이나 기초수급자가 많은 빌라촌 학구이다. 그래도 정예진, 김한율, 윤한혁이 얼마나 착하고 좋은 애들인데. 언니는 모른다. 변호사, 의사를 부모를 둔 애들 중에 말썽꾸러기가 얼마나 많은데. 그것도 모르고. 쳇.
보이지 않는 손, 시장원리에 따라 부동산값이 움직인 것은 1차 파동 뿐이라는 것을 알았다. 2차 파동 이후부터는 정부가 적극적으로 개입해서 정책적으로 아파트값을 조정하고 있었다. 정부가 규제정책을 펼친다면 집값이 이미 크게 올랐다는 뜻, 완화정책을 펼친다면 부동산 거래가 활발하지 않다는 뜻이겠거니. 앞으로 3~5년간 꾸준히 관심을 갖고 정부가 어떤 정책을 펼치는지 살펴야겠다. 그리고 가장 적절한 시기에 누구보다 재빠르게 사야한다!
작가는 말한다. "돈키호테가 될 것인가. 햄릿이 될 것인가." 돈키호테는 불확실한 상황, 누구도 움직이지 않고 움츠러들어 있는 상황에서 과감하게 투자하는 투자자를 비유하는 말이다. 햄릿은 우유부단하게 고민하다가 큰 이익을 얻지는 못하는 투자자를 비유하는 말이다. 나는? 햄릿이 되고 싶다. 로우 리스크 로우 리턴. 아. 그보다는 상황을 신중하게 오랫동안 따져보고 싶다. 그러다 큰 수익을 놓치게 되는 한이 있더라도.
주테크 IQ를 높여야 겠다. 이제 시작이다. 지금도 빠른 편은 아니지만, 그렇다고 느린 편도 아니다. 재테크 공부를 하라고 재촉한 언니와 부동산 공부를 해야한다고 조언해준 작가님께 감사하다.
역사는 반복된다. 과거를 알면 미래를 예측할 수 있다. 그렇다고 해서 과거와 완전히 일치하진 않을 것이다. 실제로 책에 나왔던 대형아파트 선호 현상, 핵가족 증가에 따른 내집마련 수요의 증가, 국가가 펼쳤던 각종 정책들은 20년도 넘게 지난 현재에는 적용되지 않는다. 따라서 이러한 부분은 안목을 키운다는 생각으로, 넓은 시야로 해석해야 한다. 현재에 맞는 전략을 세워야 한다.
스테그 플레이션은 화폐가치 하락(인플레이션)과 물가 상승이 겹치게 되면 나타나는 최악의 경제 상황이다. 스테크 플레이션 속에서 교사월급만으로 재산을 증식하는 것은 어려운 일이다. 더 열심히 저축하고, 더 열심히 공부하자!
우리는 일본을 많이 따라간다고들 한다. 그런데 일본에서 부동산 관련하여 거품이 확 빠지는 일이 있었다는 말을 들었다. 어떤 일이 있었던 건지 자세히 알아봐야겠다는 생각이 들었다. 관련된 책을 읽어봐야겠다.
