수능은 끝나도 ‘학군 프리미엄’은 끝나지 않는다
지난주, 2018년 대입 시험이 무사히 끝마쳤습니다. 매년 수능을 즈음으로 하면 부동산 시장에서는 다시 한번 ‘학군 프리미엄’을 갖춘 지역이 재조명되기도 합니다.
‘어떤 지역에서 수능 만점자가 몇 명이 나왔다더라, 어떤 학교에서 서울대를 많이 보냈다더라’ 하는 말들이 돌고 나면 그 지역 전셋집은 금방 동이 난다고도 합니다. 그리고 이 같은 모습은 해가 바뀌어도 변하지 않고 반복되고 있습니다.
이에 따라 부동산 시장에서는 세월이 아무리 흘러도 변하지 않는 불변의 법칙 중 대표적인 것으로 ‘학군 프리미엄은 흔들리지 않는다’를 꼽고 있습니다.
세월이 아무리 지나도 교육환경이 더 좋은 곳으로 아이를 진학시키고자 하는 부모의 마음이 변하지 않기 때문에 ‘학군’이 집값에 미치는 영향 또한 변하지 않는 것인데요.
이를 잘 보여주는 사례가 바로 ‘8 학군’이 끌어올린 ‘강남 집값’이라고 볼 수 있습니다. ‘8 학군’의 존재는 이미 사라졌지만, 강남권의 우수한 교육열은 여전히 강남의 집값을 떠받드는 배경이 되고 있습니다. ‘강남 불패’라는 말도 어쩌면 8 학군 덕에 생겨난 말인 거죠.
거주지에 따라 주변 고교로 진학하던 때, 서울대를 가장 많이 보내는 고등학교가 밀집한 강남 8 학군의 인기는 대단했습니다. 서울 내에서도 강북에 사는 사람들은 자녀들을 강남 8 학군으로 진학시키기 위해 강남에 거주하는 친인척들의 주소지로 자녀들의 주소를 옮기는 일이 많았습니다.
지방 거주자 중에서는 아예 자녀 교육을 위해 아이와 엄마만 강남으로 이사를 오는 경우도 많았습니다. 소위 공부를 좀 한다 하는 아이들과, 공부를 잘하고 싶은 아이들이 몰리며 8 학군의 명성은 더욱 높아져 갔고, 강남으로 이주를 원하는 수요는 더욱 늘어갔습니다. 당연히 강남에 집을 마련하려는 수요도 늘어난 것입니다.
뜨거운 교육열이 강남권 진입 수요를 늘렸고, 그 결과 한정된 강남 8 학군 일대 집값은 날로 뛰기 시작했습니다.
실제로, KB부동산 시세에 따르면 서울 강남 아파트 값은 지난 1987년 10월에 비해 2017년 10월 현재 무려 504.67%나 상승했습니다. 같은 기간 강북이 278.91%에 그친 것과 비교하면 거의 곱절 가까이 차이가 납니다.
더불어 이 같은 학군 프리미엄은 비단 서울 강남권의 이야기만은 아닙니다. 공부를 잘하는 모든 아이가 서울로 거주지를 옮길 수는 없는 터, 지역마다 우수 학군은 존재하기 마련이기 때문이죠.
소위 말해 지역마다 ‘그 지역 내 강남’으로 꼽히는 곳들은 교육열만큼 집값도 강남과 닮아있습니다. 대체로 학군 프리미엄을 갖춘 곳이 그 지역 시세를 주도하는 모습을 보이는 것입니다.
가장 많이 들어보신 곳이 아마 ‘대구의 강남 수성구’가 아닐까 싶습니다. 대구 수성구는 대구에서 서울대 진학률이 높은 고등학교가 다수 밀집해 있는 곳으로 유명합니다. 그뿐만 아니라 집값 역시 대구 타 지역보다 월등히 높습니다.
대구시 평균 아파트 매매값이 3.3㎡당 864만 원인 반면 수성구의 집값은 3.3㎡당 1125만 원에 달합니다. 3.3㎡당 매매가만 해도 260만 원 이상 차이가 나니 구 20평형 아파트로만 치면 무려 5000만 원 이상 집값 차가 벌어지는 것입니다.
특히 주목해야 할 부분은 이들 지역의 집값은 불황에도 흔들림이 작다는 점으로 꼽을 수 있습니다. 가계 사정이 아무리 힘들어도 자녀들의 교육비만큼은 줄이기 쉽지 않고, 교육환경을 유지시켜 주고 싶은 마음까지 흔들지는 못하기 때문인데요. 특히 이들 지역은 누군가 빠져나가면 어느새 그 자리를 채울 만큼 대기 수요까지 풍부합니다. 집값이 안정적으로 유지되고, 환금성도 좋은 것이죠.
이에 따라 새 아파트 분양에서도 ‘학군 프리미엄’을 갖춘 단지는 꾸준한 인기를 끌고 있습니다. 대구의 강남 수성구에서 올해 5월 분양한 ‘대구 범어네거리 서한이다음’은 총 154가구 모집에 4만 3129명이 청약을 접수해 1순위 평균 청약경쟁률이 무려 280대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다. 이는 올해 전국에서 분양한 단지 중 3번째로 높은 경쟁률이기도 합니다.
또, 전통적인 학군 우수 지역인 서초구 잠원동에서 지난 9월 분양한 신 반포 센트럴자이는 1순위 평균 청약경쟁률이 무려 168대 1을 기록했습니다. 이는 올해 수도권 최고 경쟁률이기도 했습니다.
부동산 전문가들은 “학군 프리미엄은 단시간 내에 형성되는 것이 아닌 만큼 단기간 내에 쉽게 변하지도 않는다는 점에서 내 집 마련을 하며 집값 하락이나 투자 시 위험성에 대한 걱정이 다른 지역보다 작다”며 “특히 부동산 시장이 정부 정책기조나 흐름상 앞으로 더욱 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 높은 만큼 배후수요가 풍부한 ‘학군 프리미엄’ 지역의 가치는 더욱 높아질 것으로 전망된다”라고 말합니다.
